Se você está planejando comprar um apartamento e você é novato, você precisa saber as diferenças entre um apartamento que é cooperativo (cooperativo) e um condomínio (condomínio) e o conglomerado muito mais raro e muitas vezes incompreendido dos dois, o condop. Os condomínios são populares em todo os Estados Unidos, as cooperativas são encontradas em cidades maiores e compõem o maior pedaço do mercado de vendas da cidade de Nova York. Condops são poucos e distantes e tão pouco entendido que um corretor imobiliário, quando solicitado a defini-los, disse: "Não tenho certeza, mas é legal? "Sim, é, veja abaixo.

Mas, primeiro, um pouco de história: de acordo com um artigo em um chamado mensalmente The Cooperator, existem registros de condomínios existentes em 2000 aC (eles estavam em cavernas?). Isso faria que as cooperativas praticamente os recém-chegados, com o primeiro no mundo, aparentemente criado após um incêndio, causaram uma grave falta de habitação em Rennes, França, em 1720.

Demorou mais 150 anos antes do conceito atravessar a lagoa para Manhattan. Os historiadores não concordam em que aquela primeira cooperativa de Manhattan foi construída - alguns dizem West 18th Street em 1876, outros 152 West 57th Street em 1881. Independentemente do que fosse, era um conceito que pegou. Agora, 75% do mercado em Nova York são cooperativas, 25% de condomínio, mas o valor do condomínio cresceu de forma constante: na década de 80 era 15% nos anos 90, 20%. E para colecionadores de fatos estranhos: Provavelmente um dos edifícios mais conhecidos da história recente da U. S. foi uma cooperativa - o Watergate.

Aqui vamos comparar condomínios e cooperativas - os dois tipos de propriedades que você provavelmente irá considerar. O conglomerado estranho dos dois - o condop - pode vir por último, já que não há muitos desses.

Condomínios e Co-ops: The Defining Difference

Quando você compra um condomínio, seu apartamento e uma porcentagem das áreas comuns pertencem a você; você comprou imóveis. Quando você compra uma cooperativa, você comprou ações em uma corporação de construção, partes que permitem que você ocupe uma unidade nesse edifício. No encerramento de um condomínio, você receberá uma ação, muito como se tivesse comprado uma casa; no encerramento de uma cooperativa, você receberá um contrato de arrendamento.

Obtendo aceito

Você pode escolher uma cooperativa ou condomínio, mas isso não significa que a cooperativa ou o condomínio o escolherão. Você precisará passar por um processo de aprovação que pode, especialmente no caso de uma cooperativa, ser longo e às vezes árdua. Você terá que enviar um pacote de informações detalhadas para o conselho de co-op catalogando qualquer e todas as suas negociações financeiras. Em uma cooperativa, o conselho pode aprovar ou rejeitar qualquer proprietário potencial e é extremamente responsável a responsabilidade de proteger os interesses de todos os proprietários selecionando os melhores candidatos.

De acordo com BrickUnderground, um site imobiliário baseado em Nova York, as placas cooperativas são "onipotentes" quase. Eles podem recusá-lo para qualquer motivo, desde que não viole a Lei de Direitos Humanos da cidade, que proíbe rejeições por motivos de raça, credo, cor, origem nacional, sexo, idade, deficiência, orientação sexual, estado civil , cidadania, ocupação ou com base em quantas crianças você tem. Mais uma coisa é um jogo justo - de como você separa seu cabelo se você tem algum. E por enquanto, de qualquer forma, eles não têm absolutamente nenhuma obrigação de dizer por que eles o rejeitaram. "

Histórias sobre os requisitos do tabuleiro pesadelo pesadelo e entrevistas são legião em Nova York, em particular. Alguns conselhos exigem até mesmo que você traga seu animal de estimação para uma "entrevista" de placa - realmente.

Durante um longo período de tempo, foi aceito a sabedoria de que era mais fácil ser aceito por uma placa de condomínio do que uma placa de co-op. Victoria Vinokur, um corretor imobiliário experiente na cidade de Nova York, concorda, mas com uma advertência: "A maioria das pessoas pensa que, apenas porque eles estão comprando um condomínio, não há regras sobre qualquer coisa, mas não é o caso", diz ela. Geralmente, "os requisitos de um conselho de condomínio não são tão rigorosos quanto os de um conselho de co-op, mas a maioria dos conselhos de condomínio exigem pacotes de aplicativos com divulgação financeira. "E o processo de aprovação do conselho de condomínio geralmente não leva o tempo que faz com uma cooperativa.

Financiamento

O financiamento da compra de um apartamento de condomínio é regido por mercados financeiros, não por um conselho de administração e, portanto, é mais flexível do que em uma cooperativa. Geralmente, um comprador pode financiar até 90% do preço de compra de um condomínio.

Com uma co-op, o pagamento é fixado pelo quadro, e alguns edifícios exigem somas substanciais. Vinokur diz que "em geral, em Manhattan, os potenciais compradores devem estar preparados para reduzir pelo menos 20 a 50% do preço de compra. "

Encargos mensais

Em condomínios, a conta mensal é denominada" cobrança comum "; Em cooperativas é "manutenção". "Ambas as taxas cobrem a manutenção do edifício, o pagamento da equipe e, muitas vezes, água, gás, calor e ar condicionado. Cada mês, o proprietário da cooperativa escreve um cheque, enquanto o proprietário do condomínio escreve dois: um para a manutenção do prédio e outro para os impostos imobiliários da unidade. As taxas de manutenção da cooperativa incluem os impostos imobiliários do imóvel e uma participação nos juros sobre a hipoteca do imóvel e, muitas vezes, são maiores do que os encargos comuns combinados de um condomínio e os impostos sobre imóveis.

Tanto os conselhos de condomínio e co-op são autorizados a adicionar avaliações para a manutenção / encargos comuns para cobrir as maiores despesas que podem surgir - um reparo extensivo, a necessidade de mais pessoal, etc.

Regras

Uma das razões pelas quais muitas pessoas são atraídas pelo conceito de condomínio é a percepção de que há menos regras do que com uma cooperativa. Isso geralmente é verdade, mas, de acordo com a Vinokur, "ainda é necessário usar empreiteiros licenciados para renovações e obter aprovação do conselho de condomínio para o trabalho.E ainda existem regras para subarrendar e instalar lavadoras / secadoras e se os animais de estimação são ou não permitidos. "

A questão da subarrendamento é muitas vezes uma bandeira vermelha com placas co-op e uma que regulam cuidadosamente; Em condomínios, a subcontratação é mais fácil de providenciar. Se você cumprir as regras, que geralmente não são onerosas, você pode subarrendar seu condomínio. É por isso que os condomínios são a melhor escolha como uma propriedade de investimento. (Para obter mais informações sobre propriedades de investimento, consulte: Os prós e contras de possuir a propriedade do aluguel e Comprar uma segunda casa para alugar: Dona e não faça.)

Deduções fiscais

Co -op os acionistas têm direito a uma dedução fiscal para a parte de sua taxa de manutenção mensal que representa a sua participação nos impostos imobiliários do imóvel, bem como a sua parcela proporcional dos juros sobre a hipoteca do imóvel.

Os proprietários de condomínios obtêm as mesmas vantagens / deduções fiscais que qualquer outro proprietário, incluindo uma dedução dos juros sobre a sua hipoteca. (Veja Uma Introdução à Compra A Condominiu m, para mais informações.)

E Agora, Sobre Aqueles Condops

Um condop é uma categoria criada na década de 1980 pelos proprietários e desenvolvedores que queriam contornar uma regra do IRS que ameaçava sufocar seus lucros. A regra declarou que uma cooperativa não poderia ganhar mais de 20% de sua renda com acionistas não residentes, o que significa espaços comerciais. Se o valor superasse os 20%, os acionistas não podiam adotar uma dedução fiscal. Então, para corrigir isso, os proprietários e desenvolvedores "dividiram" seu prédio.

Muitos condópios têm espaços comerciais substanciais e muito lucrativos, mas os residentes e os proprietários dos espaços comerciais precisam ser capazes de cooperar para evitar interações contenciosas. Se você está considerando um condop, faça algum trabalho de detetive para descobrir o quão bom funcionam os dois grupos de jogadores e se há algum litígio pendente.

"Muitos corretores usam o termo" condop "para se referir a um edifício cooperativo com regras de condomínio", diz o advogado de imóveis Adam Stone de Regosin, Edwards, Stone & Feder, em vez de um edifício que é verdadeiramente um condop. Embora alguns países possam ter políticas liberais em relação a sublotes e compradores, "não seria porque eles fazem parte de um condop", diz Robert Braverman, de Braverman Greenspun, observando que "as cooperativas que representei em condópias são tão importantes quanto resistente em sublocações e vendas como qualquer cooperativa autônoma. "

A linha inferior

A decisão de comprar um condomínio ou uma cooperativa (ou um condop) depende das suas finanças; Quão confortável você está em ter essas finanças intensamente examinadas; o tipo de construção em que você deseja viver (um que é administrado como uma comunidade cooperativa ou que é mais como um grupo de proprietários que compartilham alguns espaços e despesas comuns); e, em última instância, com a sensação confortável de seguir as regras de construção que podem incluir se você pode subarrendar, tocar seu piano depois das 10 horas ou deixar suas botas fora da sua porta em um dia nevado. Como sempre, qualquer compra tão importante como uma casa requer o conselho de especialistas - corretores de imóveis, advogados e consultores financeiros experientes que podem rever os prós e os contras de cada tipo de compra e aconselhá-lo a cada passo do caminho.

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