A alavancagem é o uso de vários instrumentos financeiros ou capital emprestado para aumentar o retorno potencial de um investimento - e é um termo extremamente comum em Wall Street e no mercado imobiliário da Main Street. (Saiba mais sobre os vários usos da alavancagem em Leveraged Investment Showdown .)

SEE: Investopedia's Net Worth Tracker

Considere o requisito de compra de imóveis comuns de um adiantamento de 20% ou US $ 100.000 em um ativo de US $ 500.000. O comprador está essencialmente usando uma porcentagem relativamente pequena de seu próprio dinheiro para fazer a compra, e a maioria do dinheiro está sendo fornecida pelo credor. Os investidores imobiliários muitas vezes se referem ao restante do preço de compra como "dinheiro de outras pessoas", uma vez que pessoas que não o mutuário forneceram o dinheiro necessário para fazer a compra.

Supondo que a propriedade se valorize em 5% ao ano, o valor líquido do mutuário dessa compra cresceria para US $ 525 000 em apenas 12 meses. Comparar esse ganho com o lucro de uma compra desastrosa destaca esse valor de alavancagem. Por exemplo, o mesmo mutuário poderia ter usado os US $ 100.000 para fazer uma compra integral e paga de uma propriedade de US $ 100.000. Assumindo a mesma taxa de apreciação de 5%, o valor líquido do comprador da compra teria aumentado US $ 5 000 no decurso de 12 meses contra US $ 25 000 para a propriedade mais dispendiosa. A diferença de US $ 20.000 demonstra o potencial aumento do valor líquido proporcionado através do emprego de alavancagem. Agora, imagine que 5% ganham todos os anos por 20 anos. Ao longo do tempo, o uso da alavancagem pode ter um impacto significativo e positivo em seu patrimônio líquido.

Formas de acesso Alavancagem

A maneira mais fácil de acessar alavancagem é usar seu próprio dinheiro. No caso de uma hipoteca, um pagamento inicial de 20% obtém 100% da casa em que você deseja viver. Alguns programas de hipotecas permitem que você coloque menos dinheiro.

Se você está comprando a propriedade como um investimento, você pode estar em uma posição em que seus parceiros fornecem alguns (ou mesmo todos) do dinheiro. Da mesma forma, alguns vendedores estão dispostos a financiar parte do preço de compra do imóvel que deseja vender. Sob tal acordo, você pode comprar uma propriedade com pouco dinheiro para baixo e, em alguns casos, nenhum dinheiro para baixo.

Infomercials, Scams e Reality

Imagens de compras sem dinheiro-para baixo trazem à mente esses infomerciais da tarde da noite onde os pitchmen de fala suave sugerem que você pode ganhar milhões de dólares comprando propriedades sem dinheiro para baixo. Embora isso seja possível, há algumas perguntas que você deve se perguntar antes de saltar:

• Quantas pessoas você conhece pessoalmente que se tornou milionário trabalhando 20 horas por semana porque outras pessoas venderam imóveis valiosos sem dinheiro?
• Se você tivesse um plano genial pelo qual as pessoas lhe deram milhões e milhões de dólares ou imobiliário sem dinheiro, por que você precisaria fazer infomercialistas de última hora vendendo lições de compra de imóveis?

Os perigos da alavancagem

Assim como a alavancagem pode funcionar em seu nome, também pode funcionar contra você. Revisitando nosso exemplo anterior, se você usar um adiantamento de US $ 100.000 para comprar uma casa de US $ 500.000, e os preços imobiliários em sua área declinada por vários anos seguidos, a alavanca funciona em sentido inverso. Após o primeiro ano, sua propriedade de US $ 500.000 poderia valer US $ 475.000 se depreciar em 5%. Um ano depois, poderia valer US $ 451, 250 - uma perda de patrimônio líquido de US $ 48, 750.

Sob esse mesmo cenário de redução de preço de 5%, se esse US $ 100, 000 haviam sido utilizados para uma compra em dinheiro uma casa de US $ 100.000, o comprador teria perdido apenas US $ 5.000 no primeiro ano, os preços das casas caíram.

Nos mercados imobiliários onde os preços caem significativamente, os proprietários podem acabar devido mais dinheiro na casa do que a casa realmente vale a pena. Para os investidores, a queda dos preços pode reduzir ou mesmo eliminar lucros. Se os aluguéis caírem também, o resultado pode ser uma propriedade que não pode ser alugada a um preço que cobrirá o custo da hipoteca e outras despesas. (Se você está pensando em se tornar um senhorio, leia Dicas para o proprietário potencial e Tornando-se um senhorio: mais problemas do que vale a pena? para ver os prós e contras.) > Os problemas ficam ainda maiores quando as unidades estão envolvidas, já que os investidores imobiliários muitas vezes colocam o menor dinheiro possível. O objetivo é aproveitar seu dinheiro, assumindo o controle de 100% dos ativos, enquanto apenas reduziu 20% do valor. Considere os US $ 500.000 que revisamos em nosso exemplo anterior. Uma vez que a casa é comprada com US $ 100.000 como adiantamento, se o valor da casa diminui em 30%, a casa vale apenas US $ 350.000, mas o investidor ainda deve pagar juros e principal no valor total dos US $ 400, 000 empréstimo. Se o montante que o investidor obtém em declínio da renda também, o resultado pode ser o padrão na propriedade. Se o investidor estava usando o fluxo de caixa dessa propriedade para pagar a hipoteca sobre outros imóveis, a perda de renda poderia produzir um efeito de dominó que pode acabar com uma carteira inteira no encerramento de um crédito ruim em uma propriedade.

Alavancagem que você pode viver com … e em!

Embora eles não possam pensar sobre isso como alavancagem, a maioria das pessoas usa uma hipoteca quando compram uma casa. Eles pagam o empréstimo ao longo de um período de anos ou décadas, enquanto desfrutando o uso da propriedade. A moral da história é que a alavanca é uma ferramenta comum que funciona bem, quando usada com prudência.

Para saber mais sobre as vantagens do investimento imobiliário, consulte o

Tutorial de Investimento em Imóveis e Investir em Imóveis .