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Historicamente, os consumidores que compram um empréstimo hipotecário não conseguiram confiar na estimativa de boa fé do credor para divulgar com precisão os custos de empréstimos. No entanto, novos regulamentos federais entraram em vigor em janeiro de 2010, exigindo precisão nesses documentos. Enquanto as GFEs são representações precisas, elas não são exatas. Os regulamentos exigem que os credores usem um formulário de divulgação padronizado e forneçam mutuários a um GFE no prazo de três dias após receberem o pedido de empréstimo. Além disso, os credores devem honrar o GFE por 10 dias para dar tempo ao candidato para comprar um empréstimo menos oneroso.

Uma estimativa de boa fé resume os custos associados à compra de uma casa. Estes custos incluem juros, pontos e taxas de liquidação. Normalmente, as taxas de liquidação incluem dois tipos de despesas: custos de originação e taxas de depósito.

Os custos de origem incluem todas as despesas relacionadas ao processamento do pedido de empréstimo, como um relatório de crédito, avaliação de imóveis, inspeção de propriedade e todo o processamento, subscrição e taxas de corretagem. As taxas de custódia referem-se ao processo de aprovação e empréstimo e incluem itens como pesquisa de título, preparação de documentos, serviços notariais, seguro de título, inspeção de cupins e taxas de registro. Os impostos sobre imóveis pré-pagos, seguro de risco, seguro contra inundações e seguro hipotecário também estão incluídos nos custos de liquidação. No total, essas taxas geralmente somam cerca de 3 a 5% do custo total da casa, ou $ 12, 500 adicionais em um empréstimo hipotecário de US $ 250.000.

As diretrizes federais revisadas chegam a mais de 30 anos de lobby pelos defensores dos consumidores para promover uma maior proteção ao consumidor de acordo com a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA). Promulgada em 1974, a RESPA exigia que os credores fornecessem uma estimativa de boa fé sobre os termos do empréstimo e os custos de liquidação para os consumidores que solicitaram um empréstimo à habitação. No entanto, a estimativa não era vinculativa, e os consumidores eram freqüentemente submetidos a taxas de última hora e outros encargos que alteraram significativamente o custo do empréstimo. A lei revista promove maior transparência no processo de empréstimo e fornece aos consumidores um documento simplificado e padronizado para comparar os custos do empréstimo. Evita que os credores alterem as taxas de originação, os pontos ou as taxas de juros (se a taxa estiver bloqueada) e limita o credor a aumentar muitas outras cobranças em não mais de 10%. As taxas que podem mudar são limitadas a cobranças por terceiros não listados pelo credor, o primeiro pagamento em garantia, juros diários (juros pré-pagos acumulados entre a data de liquidação e o primeiro pagamento de hipoteca programado) e os custos de seguro do proprietário.

Desde julho de 2011, o Consumer Protection Protection Bureau administra e impõe as regras RESPA.Os consumidores que não recebem uma estimativa de boa fé após serem aprovados para um empréstimo podem apresentar uma queixa junto do CFPB. A lei permite sanções financeiras substanciais contra credores que não cumprem os requisitos da GFE. Por exemplo, em 28 de maio de 2014, o CFPB ordenou que a firma imobiliária do Alabama, RealtySouth, pague US $ 500 mil em multas por não fornecer divulgações adequadas aos consumidores sobre os custos do empréstimo.