Os proprietários que desejam reduzir os riscos para o investimento em capital próprio e / ou aqueles que têm outras oportunidades de investimento com retornos mais altos do que o patrimônio inicial devem considerar o uso de um contrato REX. Este contrato é um acordo de compartilhamento de risco / retorno de capital próprio que permite ao proprietário vender efetivamente a equidade da casa (sem vender a casa) e reinvestir o dinheiro. Neste artigo, analisaremos o acordo da REX & Company, os impactos financeiros pós-impostos e analisaremos alguns exemplos que ajudarão os potenciais usuários a avaliar se eles são susceptíveis de se beneficiar deles ou não. (Para leitura de fundo, confira Acordos REX Escalam à medida que os preços das casas diminuem .)

Efeitos fiscais
Um contrato REX é semelhante a um contrato de venda a prazo com um depósito (exceto que não tem data de vencimento), na medida em que é um contrato não executado antes do encerramento.

O tratamento contábil fiscal é empregado da mesma forma que para uma opção. Quando o contrato termina com a venda da casa, o pagamento inicial será considerado parte do produto das vendas e o pagamento final da liquidação do proprietário para a REX & Co. compensará o recebimento das vendas. Assim, enquanto o ganho total na venda estiver dentro do valor excluível na residência principal, o ganho na cobertura não será tributado.

Não existe um tratamento definitivo sob o código tributário atual quando o proprietário rescinda o acordo REX antes de uma venda. No entanto, um pagamento líquido pela REX & Co. para o proprietário (isto é, após o período de penalização de cinco anos) certamente seria tributado como receita ordinária. Um pagamento do proprietário para a REX & Co. na rescisão provavelmente seria tratado como uma perda de capital, o mesmo que o fechamento de um contrato de opção.

Análise do ponto de equilíbrio
Como o proprietário não pode cobrar pela depreciação do preço da casa se o contrato terminar nos primeiros cinco anos, o contrato só é útil para cobertura de longo prazo. Ainda assim, mesmo um acordo de dois ou três anos pode ser rentável se o dinheiro inicial ganhe bons retornos. Você só precisa de retornos cumulativos após impostos sobre o dinheiro para exceder a penalidade para sair à frente. A Figura 1 abaixo mostra a taxa de apreciação máxima para a qual o lucro do proprietário é exatamente zero durante cada um dos primeiros seis anos - assumindo um contrato de REX de compartilhamento de 50% e 6% de retornos pós-impostos no dinheiro inicial recebido pelo proprietário. ( Nota : estes cálculos assumem que os pagamentos para REX & Co. não são dedutíveis.)

Figura 1: Todos os valores expressos em percentagem do valor da casa

Investopedia. Com © 2008

A essa taxa de retorno em dinheiro, o quadro indica que você não deve entrar no contrato REX, a menos que você pretenda manter a casa mais de dois anos. Além de dois anos, você vem adiante, mesmo depois de pagar a penalidade por rescisão antecipada, desde que a apreciação da casa caia abaixo dos níveis mostrados aqui.Dada a alta probabilidade de queda de preços nos próximos cinco anos, os proprietários que não planejam vender devem se beneficiar de um acordo REX.

Exemplo Numérico
Embora os benefícios de gerenciamento de risco de usar o contrato REX como hedge sejam claros, um proprietário deve entender toda a gama de possíveis resultados financeiros. Para isso, devemos analisar os resultados das várias combinações de retornos sobre o caixa e as possíveis mudanças nos valores da casa. Supondo que o contrato REX esteja pendente por cinco anos, mais um dia, o proprietário evita a multa e será pago por qualquer depreciação de preço.

A Figura 2 abaixo fornece a gama de resultados por um período de cinco anos - assumindo o acordo de compartilhamento máximo de 50%. Esta tabela pode ser extrapolada para compartilhar acordos com menores porcentagens de compartilhamento reduzindo os resultados em conformidade (por exemplo, uma participação de 20% é 2/5 do resultado da tabela). Em termos de dólares reais, você multiplicaria essas porcentagens pelo valor original da casa no início do contrato REX.

Figura 2

Investopedia. Com cada coluna de tabela de recompensa mostra o quanto você ganharia (ou perderia) em cinco anos com um contrato REX, assumindo que seus retornos no pagamento inicial em dinheiro recebido correspondem à taxa mostrada na parte superior da coluna. As linhas correspondem a hipóteses sobre as mudanças cumulativas de cinco anos de casa-preço como mostrado na coluna mais à esquerda. Por exemplo, suponha que você tenha participado de um acordo de compartilhamento de 50% quando sua casa valesse US $ 1 milhão e você reinvestiu o pagamento inicial a uma taxa de 6,80% após impostos. Se a casa declinou para um valor de $ 900, 000 (queda de 10%) ao final de cinco anos, seu ganho com o contrato REX seria de US $ 106.000 (10. 6% de US $ 1 milhão).

Ponto de vista do REX

Neste ponto, deve-se perguntar por que a REX & Co. ofereceria esse negócio. Devido aos longos prazos de desenvolvimento desses produtos financeiros, é provável que isso tenha sido concebido e projetado, e os compromissos de financiamento obtidos, antes do mercado imobiliário esfriar em 2007. O produto pode eventualmente ser retirado se as fontes de financiamento se tornarem suficientemente pessimistas sobre os preços da habitação. (Saiba mais sobre o colapso da hipoteca de 2007 em
O Combustível Que Fed O Subprime Meltdown .) Benefícios para Investidores Institucionais

Fundamentalmente, o conceito tem um grande interesse para os investidores institucionais, porque esses investidores verão os investimentos do acordo REX, proporcionando-lhes uma oportunidade de diversificação. Isso se encaixa com seus deveres fiduciários, uma vez que são orientados por um princípio da moderna teoria do portfólio que diz que a diversificação é muito importante para minimizar o risco de um determinado nível de retorno. (Para saber mais, leia
Teoria do portfólio moderno: uma visão geral .) Com horizontes de investimento extremamente longos, os investimentos em home equity representam uma nova oportunidade para se diversificar em uma classe de ativos que não puderam acessar anteriormente. Eles esperam que a correlação dos retornos com seus outros investimentos seja muito baixa.Assim, em teoria, deve reduzir o risco geral de sua carteira. Se este é um horizonte de mercado ruim não será conhecido até eles após o fato. Os investidores institucionais muitas vezes dão a essas questões menor prioridade do que melhorar a aplicação da teoria da carteira. (Leia mais sobre a diversificação em

Introdução à Diversificação e A Importância da Diversificação .) Outro ponto que vale a pena notar é que o acordo REX efetivamente lhes fornece um investimento alavancado em habitação: eles obtêm os direitos de uma porcentagem maior da mudança no valor da casa do que eles devem pagar em dinheiro pela frente. O acordo acaba por ser o equivalente ao proprietário emprestando uma parcela de sua ação à REX & Co., em troca do aluguel gratuito na participação da REX e Co. na casa. Esta alavancagem relativamente barata proporcionaria retornos muito bons se as casas apreciarem suas taxas históricas de longo prazo.

Conclusão

Do ponto de vista de um proprietário, o acordo REX pode ser uma forma eficaz de proteger contra declínios nos preços das casas. Esta ferramenta oferece uma oportunidade para preservar o capital e reduzir os riscos de propriedade da casa sem vender sua casa. Para aproveitar, no entanto, você precisará manter sua casa pelo menos dois anos e investir o dinheiro inicial com sabedoria.