As hipotecas de taxa ajustável (ARM) são um tipo de hipoteca em que a taxa de juros paga no saldo pendente varia, de acordo com um benchmark específico. Muitos índices de referência foram usados ​​para estabelecer taxas de juros para ARMS, incluindo alguns benchmarks de propriedade estabelecidos por credores individuais. Entender apenas alguns dos benchmarks mais populares e como eles afetam os pagamentos fornece uma visão geral de como os benchmarks funcionam e a percepção de seu impacto nos pagamentos da hipoteca. (Para saber mais, veja A melhor definição de um portfólio de referência é … )

Conheça os pontos de referência
Três índices comuns de benchmark ARM incluem o Índice de Custo dos Fundos do 11º Distrito (COFI), o Tesouro Constante de Vencimento de Um Ano (CMT) e a Taxa Aberta Interbancária de Londres (LIBOR ).

• COFI é uma referência baseada em uma média ponderada dos bancos membros de taxas de juros do Federal Home Loan Bank of San Francisco (o 11 distrito) pagas aos clientes que têm dinheiro em contas de poupança e cheques . A taxa ajusta mensalmente. Os empréstimos hipotecários que estão ligados ao COFI mudam uma vez por ano. Uma vez que as taxas podem aumentar a cada mês por um ano, mas o COFI apenas ajusta uma vez, os empréstimos ligados ao COFI podem ter amortização negativa, o que significa que os pagamentos mensais não são suficientes para cobrir os juros sobre o empréstimo.
  

• A CMT é uma referência baseada no rendimento médio de um ano das quatro últimas do leilões do Tesouro. Uma vez que a taxa é baseada na média de um período de 12 meses, uma taxa de aumento maciça da taxa do Tesouro de um ano em um determinado mês só seria tida em conta na taxa de hipoteca de um mutuário em uma base de 1/12, já que 11 outros meses seria parte do cálculo utilizado para definir a taxa de juros.
  
• A LIBOR é uma referência baseada nos bancos de taxa de juros no pagamento de Londres, quando eles emprestam uns com os outros. É o benchmark mais utilizado no mundo para taxas de juros de curto prazo. As hipotecas baseadas na LIBOR são comumente baseadas na taxa LIBOR de um mês. (Para mais informações, consulte a nossa Introdução para LIBOR .)

Existem mais de uma dúzia de outros benchmarks que foram utilizados para definir as taxas de hipoteca. Os detalhes específicos e os nomes dos vários benchmarks não são particularmente importantes, mas a compreensão da mecânica básica desses benchmarks é crítica.

Mecânica: Como os benchmarks funcionam
COFI e CMT são baseados em médias. Essas taxas tendem a mudar lentamente, o que é bom para os mutuários quando as taxas estão aumentando, mas é menos vantajoso quando as taxas estão caindo. A LIBOR não é baseada em médias; pode aumentar rapidamente, provocando um aumento igualmente rápido no pagamento mensal da hipoteca dos mutuários.

Enquanto a taxa de pagamento dos mutuários está vinculada ao benchmark subjacente, não corresponde ao benchmark. Os credores adicionam um valor conhecido como margem, que é a parcela da taxa de juros em uma hipoteca de taxa ajustável que é retida como lucro pelo credor.

Por que os pontos de referência são de importância
Os mutuários conseguem escolher a instituição a partir da qual solicitam um empréstimo quando solicitarem uma hipoteca. Ao comprar ARMs, isso dá aos mutuários a capacidade de selecionar ou evitar intencionalmente um empréstimo com base em seu índice de referência.

Com isso em mente, é importante conhecer os detalhes do empréstimo que você está procurando. Algumas das questões que é importante fazer são: o benchmark é baseado em médias? Com que frequência ele se ajusta? Quanto isso pode ajustar? É possível a amortização negativa? Quanto meu pagamento pode mudar? Com que frequência ele pode mudar?

A falta de fazer essas perguntas pode levar a problemas significativos, como vimos no rescaldo da bolha imobiliária que explodiu no final dos anos 2000. Antes do estouro da bolha, os ARMs representavam mais 20% do mercado de hipotecas, de acordo com a Associação de Bancos de Mortgage. Após a explosão da bolha, os padrões do empréstimo atingiram números de dois dígitos. Os ajustes nos ARMs representaram parte significante desses padrões e a quantidade de mutuários interessados ​​em ARMs diminuiu significativamente. A partir do seu nível recorde, os ARM perderam 75% da sua quota de mercado, caindo para aproximadamente 5% do mercado hipotecário. (Para saber mais, veja Por que o mercado imobiliário bateu pop .)

Na sequência da bolha imobiliária, os credores tornaram-se significativamente mais conservadores e muitos dos benchmarks de ARM proprietários desapareceram em favor de benchmarks mais amplos como CMT e LIBOR. Mesmo com essas mudanças, os mutuários ainda têm uma variedade de ARMs para escolher.

É um direito ARM para você?
As hipotecas de taxa ajustável podem ajudar os mutuários a economizar dinheiro se o ambiente econômico for aquele em que as taxas de juros deverão cair. Os ARMs também são uma ferramenta útil para os mutuários que esperam pagar seus empréstimos rapidamente. (Para mais, veja ARMed E Dangerous .)

Os ARMs não devem ser usados ​​pelos mutuários que dependem da menor taxa de juros para pagar o pagamento da hipoteca. Esta é a receita para o desastre, uma vez que o aumento das taxas de juros pode obrigar o mutuário a um padrão. Em caso de dúvida, os mutuários devem ficar com uma hipoteca de taxa fixa. ( Hipotecas: taxa fixa versus taxa ajustável fornece uma visão das vantagens e desvantagens de ambos os tipos de hipotecas.)