O grande "segredo" sobre hipotecas, do ponto de vista do credor, é que é tudo sobre competição e risco. Concorrência limita o que um banco pode cobrar porque os mutuários procurarão o melhor negócio. Mas a concorrência é temperada pelo risco. Pessoas com bons resultados de crédito - evidência de que eles habitualmente pagam as suas contas a tempo - são melhores riscos do que as pessoas que não, não importa os motivos, para que eles normalmente obtenham melhores taxas. (Para mais, veja Seu Índice de Crédito e Seu Pagamento de Hipoteca: É Importante .) Seja qual for sua situação, aqui estão algumas coisas que você pode não saber - mas precisa - ao obter uma hipoteca. Certifique-se de mantê-los em mente.

1. Você pode economizar muito dinheiro com um empréstimo de prazo mais curto.

As hipotecas mais comuns têm taxas fixas e um prazo de 15 ou 30 anos. As taxas (NY-NJ-CT) por 15 anos no final de maio de 2015 situaram-se em torno de 3. 38% por 15 anos e 4. 00% por 30 anos, uma diferença de 63 pontos base (0. 63%). Qualquer calculadora de hipoteca online fará a matemática e mostrará que a essas taxas, uma hipoteca de US $ 200.000 para 30 anos custará cerca de US $ 955 por mês em principal e interesse. O pagamento de juros ao longo dos 30 anos somará cerca de US $ 144.000. A nota de 15 anos custará US $ 1, 418 por mês, mas o interesse acumulado será de apenas US $ 53.000, uma poupança de US $ 89.000. Isso fará um dano em suas contas de matrícula pela estrada! Se o seu fluxo de caixa suportar o pagamento mensal mais alto, uma hipoteca de 15 anos é um bom negócio. (Veja também: Benefícios do pagamento de sua hipoteca e Comparação de um período de 30 anos contra uma hipoteca de 15 anos. )

2. Você pode economizar se você pagar em uma programação quinzenal.

Alguns bancos permitem ou até incentivam pagamentos bi-semanais como alternativa aos pagamentos mensais, essencialmente pagando metade do montante mensal 26 vezes ao ano ou o equivalente a um mês extra por mês. No exemplo de 30 anos acima, o prazo do empréstimo é reduzido para 49 meses e as economias são cerca de US $ 22.000.

3. Você pode diminuir seus custos iniciais com um ARM.

As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) geralmente começam com taxas de juros mais baixas que são fixadas por cinco ou sete anos e, em seguida, são redefinidas em 2. 5 a 3 pontos percentuais acima da LIBOR (Taxa oferecida pelo Interbancário de Londres < ) , atualmente cerca de 0,75%. Eles são descritos como "5/1" ou "7/1", o que significa que eles são corrigidos por 5 ou 7 anos e depois são redefinidos anualmente em relação à LIBOR. O risco com os ARMs é que as taxas de juros, incluindo a LIBOR, aumentará acentuadamente até o momento em que o empréstimo for reiniciado. Os termos ARM incluem limites no ajuste de juros, tipicamente expressos como "Caps: 5/2/5", o que significa que o valor máximo da taxa de juros pode ser aumentado após o primeiro período de tempo é de 5 pontos percentuais, após o segundo período , 2 pontos, e após o terceiro período, outros 5 pontos, para um total de 12 pontos acima da taxa inicial de talvez 3.25%. Você vai comprar as tampas mais baixas que você pode encontrar. Claro, o credor será limitado por condições no momento, mas se inserimos outro período de taxas de juros extremos, como se experimentou no final da década de 1970, um ARM pode ser bastante oneroso.

Em qualquer ponto, você tem a opção de se sentar apertado ou refinanciar com uma hipoteca de taxa fixa ou outro ARM, dependendo das condições naquele momento. Os empréstimos ARM são mais arriscados do que os empréstimos de taxa fixa, mas também podem ser mais baratos. Certifique-se de que sua hipoteca pode ser paga antecipadamente sem penalidade. (Para mais, veja

Hipoteca Fixa ou de Taxa Variável .) 4. Os pontos podem funcionar a seu favor.

Um ponto é feito por 1% personalizado do valor da hipoteca. Em nosso exemplo de empréstimo de US $ 200.000 acima, um ponto seria de US $ 2 000. É essencialmente juros pré-pagos devido no momento do fechamento, e se você puder pagar o dinheiro em frente, ele ganhará uma taxa de juros mais baixa. Se os pontos de pagamento fazem sentido dependem de quanto tempo você planeja possuir sua casa, e mais uma vez, há calculadoras on-line que irão ajudá-lo a descobrir onde o ponto de equilíbrio é entre os pontos de pagamento na frente e os custos gerais mais baixos.

Quanto mais tempo você possui sua casa, melhor será a recompensa de pagar pontos na frente. Alguns credores preferem ou exigem que você pague pontos, outros não se importam. Mais uma vez, quanto melhor sua pontuação de crédito, mais flexibilidade você terá, uma vez que o credor pode exigir pontos para limitar seu risco.

5. Às vezes é bom ter um intermediário.

Os corretores de hipotecas são empresas de serviços financeiros que irão ajudá-lo a encontrar uma hipoteca. Eles geralmente têm boas relações com vários credores em uma área geográfica, e sabem do dia a dia quais são as taxas para cada um dos muitos tipos de empréstimos que estão disponíveis. Eles também sabem quais são as regras de cada credor para potenciais mutuários. Sempre há nuances, mesmo em uma indústria altamente regulamentada.

Um corretor de hipoteca irá ajudá-lo a entender os requisitos e também ajudá-lo a preencher os formulários, reunir a documentação necessária e enviá-lo para um ou mais credores. O seu lucro vem da diferença entre a taxa que eles podem obter, porque o banco tem menos trabalho para fazer você como um cliente de hipoteca e o que você poderia conseguir fazendo todos os legwork você mesmo, ou vem de taxas de originação e outros encargos para você.

As condições variam, é claro, mas usar um corretor de hipoteca deve ser uma opção de baixo ou nenhum custo para você, e a taxa que você obtém através de um corretor será tão boa quanto muito próxima da melhor taxa que você poderia obter .

Caveat emptor, no entanto. Certifique-se de fazer essas perguntas sobre custos e taxas quando você está entrevistando corretores. (Para mais informações, veja Vantagens e desvantagens de usar um corretor de hipotecas .) A linha inferior

Comprar uma casa e tirar uma hipoteca são as maiores transações financeiras que a maioria de nós sempre assumirá , mas raramente na história foi um momento melhor para fazê-lo - de uma perspectiva de taxa de juros, pelo menos, e é aí que a maior parte do custo de propriedade é.O processo pode ser assustador, mas se você fizer sua lição de casa e não comprar mais casa do que precisa apenas porque as taxas de juros são baixas, você pode prosperar.