O imobiliário representa uma parcela significativa da riqueza da maioria das pessoas, e isso é especialmente verdadeiro para muitos proprietários nos Estados Unidos. De acordo com a mais recente Pesquisa de Finanças do Consumidor pela Reserva Federal, 65. 2% das famílias americanas possuem sua própria residência principal. O tamanho e a escala do mercado imobiliário tornam-no um setor atraente e lucrativo para muitos investidores. Este artigo analisará alguns dos principais fatores que afetam o mercado imobiliário e a variedade de investimentos disponíveis.

TUTORIAL: Explorando Investimentos Imobiliários

Fatores que Influenciam Imóveis

Demografia

Demografia são os dados que descrevem a composição de uma população, como idade, raça , gênero, renda, padrões de migração e crescimento populacional. Essas estatísticas são um fator freqüentemente negligenciado, mas significativo, que afeta a qualidade do imóvel e quais tipos de propriedades estão em demanda. Mudanças importantes na demografia de uma nação podem ter um grande impacto nas tendências imobiliárias por várias décadas.

Por exemplo, os baby boomers que nasceram entre 1945 e 1964 são um exemplo de uma tendência demográfica com o potencial de influenciar significativamente o mercado imobiliário. A transição desses baby boomers para a aposentadoria é uma das tendências geracionais mais interessantes no século passado, e a aposentadoria desses baby boomers, que começou em 2010, deve ser notada no mercado nas próximas décadas. (Para mais informações sobre a tendência do baby boomer, veja Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Existem inúmeras maneiras pelas quais esse tipo de mudança demográfica pode afetar o mercado imobiliário, mas para um investidor, algumas questões-chave a perguntar podem ser: i) Como isso afetaria a demanda por segundas residências em áreas de férias populares como mais pessoas começam a se aposentar? Ou ii) Como isso afetaria a demanda por casas maiores se os rendimentos forem menores e as crianças se mudassem? Estas e outras questões podem ajudar os investidores a diminuir o tipo e a localização dos investimentos imobiliários potencialmente desejáveis ​​muito antes da tendência ter começado.

Taxas de juros

As taxas de juros também têm um grande impacto nos mercados imobiliários. Se você está pensando em comprar uma casa com uma hipoteca, é benéfico pesquisar taxas de juros usando uma calculadora de hipoteca. As mudanças nas taxas de juros podem influenciar muito a capacidade de uma pessoa comprar uma propriedade residencial. Isso ocorre porque as taxas de juros mais baixas vão, menor será o custo para obter uma hipoteca para comprar uma casa, o que cria uma maior demanda de imóveis, o que novamente impulsiona os preços.

É importante notar que à medida que as taxas de juros aumentam, o custo para obter uma hipoteca aumenta, reduzindo assim a demanda e os preços dos imóveis.No entanto, ao analisar o impacto das taxas de juros em um investimento de capital, como uma fiduciária de investimento imobiliário (REIT), e não em imóveis residenciais, o relacionamento pode ser considerado semelhante ao relacionamento de um vínculo com as taxas de juros. Quando as taxas de juros diminuem, o valor de um título aumenta, porque sua taxa de cupom se torna mais desejável, e quando as taxas de juros aumentam, o valor dos títulos diminui. Da mesma forma, quando a taxa de juros diminui no mercado, os rendimentos elevados dos REIT tornam-se mais atraentes e seu valor aumenta. Quando as taxas de juros aumentam, o rendimento de um REIT torna-se menos atraente e reduz o valor deles. (Para saber mais sobre esses efeitos, consulte Como as taxas de juros afetam valores de propriedade .)

A economia

Outro fator chave que afeta o valor do imobiliário é a saúde geral da economia. Isso geralmente é medido por indicadores econômicos, como o PIB, dados de emprego, atividade de fabricação, os preços dos bens, etc. Em termos gerais, quando a economia é lenta, o imobiliário também é lento.

No entanto, a ciclicidade da economia pode ter efeitos variáveis ​​em diferentes tipos de imóveis. Por exemplo, se um REIT tiver uma porcentagem maior de seus investimentos em hotéis, eles normalmente seriam mais afetados por uma crise econômica do que um REIT que havia investido em prédios de escritórios. Os hotéis são uma forma de propriedade que é muito sensível à atividade econômica devido ao tipo de estrutura de arrendamento inerente ao negócio. Alugar um quarto de hotel pode ser pensado como uma forma de arrendamento de curto prazo que pode ser facilmente evitado pelos clientes do hotel se a economia estiver fazendo mal. Por outro lado, os inquilinos de escritório geralmente têm arrendamentos de longo prazo que não podem ser alterados no meio de uma recessão econômica. Assim, embora você esteja ciente da parte do ciclo em que a economia está, você também deve estar ciente da sensibilidade da propriedade imobiliária ao ciclo econômico.

Políticas governamentais / Subsídios

A legislação também é outro fator que pode ter um impacto considerável na demanda e nos preços das propriedades. Créditos fiscais, deduções e subsídios são algumas das maneiras pelas quais o governo pode impulsionar temporariamente a demanda por imóveis enquanto estiverem no local. Estar ciente dos atuais incentivos governamentais pode ajudá-lo a determinar mudanças na oferta e demanda e identificar tendências potencialmente falsas. Por exemplo, em 2009, o governo da U. S. apresentou um crédito tributário de comprador de imóveis pela primeira vez aos proprietários na tentativa de pular as vendas de casas em uma economia lenta (somente aqueles que compraram casas entre 2008-2010 são elegíveis). De acordo com a National Association of Realtors (NAR), este incentivo fiscal sozinho levou a 900 000 compradores de casas para comprar casas. Este foi um aumento considerável, embora temporário, e sem saber que o aumento foi resultado do incentivo fiscal, você pode ter acabado concluindo que a demanda por habitação estava aumentando com base em outros fatores.

Qual é o melhor investimento?

O tamanho e a escala do mercado imobiliário tornam um mercado atraente e lucrativo para muitos investidores.Os investidores podem investir diretamente em imóveis físicos ou optar por investir indiretamente através de fundos gerenciados. Investir diretamente no setor imobiliário envolve a compra da propriedade residencial ou comercial para usar como propriedade produtiva de renda ou para revenda no futuro. As formas indiretas de investir no mercado imobiliário incluem investir em fundos de investimento imobiliário (REITs), fundos negociados em bolsa (ETFs), fundos imobiliários (CREFs) e fundos de infra-estrutura. Devido à maior liquidez disponível no mercado, aos custos de transação mais baixos e aos menores requisitos de capital, os investidores médios preferem investir indiretamente no setor imobiliário. (Para saber mais sobre as formas de lucrar com o mercado imobiliário, leia Formas simples de investir em imóveis . )

A linha inferior

Este artigo introduziu alguns dos mais altos- fatores de nível que desempenham um papel significativo na movimentação do mercado imobiliário, mas também há partes mais complexas que entram para jogar. E, embora alguns desses fatores acima sugerem uma relação clara entre o fator e o mercado, na prática, os resultados podem ser muito diferentes. No entanto, a compreensão dos principais fatores que impulsionam o mercado imobiliário é essencial para realizar uma avaliação abrangente de um potencial investimento.

(Para mais informações sobre este tópico, leia Ganhar dinheiro em imóveis residenciais e Encontrar fortuna em imóveis comerciais .