Os dois tipos básicos de empréstimos hipotecários para compradores de imóveis a considerar são hipotecas de taxa fixa e taxa variável. Uma hipoteca de taxa fixa é simples e direta: a taxa de juros e, portanto, o pagamento mensal, é fixado para todo o prazo do empréstimo no momento em que o empréstimo é feito. As hipotecas de taxa variável, também conhecidas como hipotecas de taxa ajustável (ARMs), diferem em que a taxa de juros cobrada ao mutuário e, correspondentemente, o valor do pagamento mensal, muda ao longo do prazo do empréstimo.

Uma hipoteca de taxa variável começa com uma taxa fixa cobrada por um período especificado no início do empréstimo, geralmente três, cinco ou sete anos. Por exemplo, a taxa inicial de uma hipoteca de taxa variável de 7/1 é válida para os primeiros sete anos do prazo do empréstimo, após o qual a taxa é ajustada uma vez por ano. Os ajustes periódicos da taxa de juros são calculados usando uma taxa de referência, como a Taxa Aberta Interbancária de Londres (LIBOR), além de um prêmio com base no prêmio usual do credor e na credibilidade do mutuário. Algumas hipotecas de taxa variável ajustam-se anualmente, alguns se ajustam a cada seis meses, e alguns até se ajustam com a frequência mensal. As alterações da taxa de juros se traduzem em alterações no valor do pagamento mensal.

A vantagem que atrai muitos mutuários para uma hipoteca de taxa variável é a taxa de juros inicial cobrada sobre a primeira parte do empréstimo geralmente menor do que a melhor taxa disponível em uma hipoteca de taxa fixa comparável. Com uma taxa inicial que é um ponto percentual ou mais inferior, os mutuários podem economizar uma quantidade considerável de dinheiro e pagar substancialmente mais do montante do empréstimo principal sobre a parte inicial de uma hipoteca de taxa variável. No entanto, existem desvantagens potenciais significativas para uma hipoteca de taxa variável que os mutuários devem considerar.

Aumentos repentinos de pagamento

O principal risco com uma hipoteca de taxa variável é que um aumento acentuado nas taxas de juros pode se traduzir para o mutuário, de repente, ver um aumento de pagamento mensal tão grande que ele simplesmente não pode pagar o pagamentos. Um dos principais fatores na precipitação da crise financeira de 2008 foi o grande número de mutuários de taxas variáveis ​​que foram atingidos com o aumento dos pagamentos mensais, muito íngremes para eles, causando grandes inadimplências nos empréstimos hipotecários.

Para fornecer uma idéia de como os montantes de pagamento drasticamente mensais podem aumentar quando uma hipoteca de taxa variável é ajustada, o pagamento mensal de um empréstimo hipotecário de US $ 160 000 em 3,5% é de aproximadamente US $ 700 por mês. Se a taxa de juros aumentar para 8. 5%, o pagamento mensal quase dobra, subindo para mais de $ 1, 200 por mês.

O ajuste de taxa inicial que ocorre em uma hipoteca de taxa variável é tipicamente o maior, uma vez que ajusta as mudanças de taxa de juros ocorridas ao longo de vários anos.Os ajustes futuros são feitos em uma base muito mais freqüente, quando as taxas provavelmente não mudarão substancialmente.

Uma maneira de mitigar o risco de taxa de juros potencial é obter um empréstimo de taxa variável com limites favoráveis, que são limites máximos de quanto a taxa de juros ou o pagamento mensal podem aumentar em qualquer ajuste. Algumas hipotecas de taxa variável também têm um limite máximo no valor total pelo qual a taxa de juros pode aumentar ao longo de todo o prazo do empréstimo. No entanto, os mutuários precisam ler as letras finas, já que às vezes os limites não se aplicam ao ajuste da taxa inicial, que traz o maior risco de taxa de juros.

Difícil de entender os termos do empréstimo

Uma vez que as hipotecas de taxa variável são mais complexas do que os empréstimos de taxa fixa, pode ser difícil para os mutuários entender os termos exatos do empréstimo. Os credores hipotecários têm uma grande flexibilidade em relação aos elementos do empréstimo, como tampas, benchmarks usados ​​para ajustes e margens premium. É relativamente fácil para os mutuários deixar de compreender os termos intrincados e inter-relacionados de seus empréstimos, o que pode levar a mudanças de pagamento mensais inesperadas e problemáticas. Um exemplo, como referenciado acima, é uma instância em que um mutuário acredita que ele está protegido de grandes aumentos mensais de pagamento por um limite de aumento por ajuste, mas ele não percebe que o limite não se aplica ao ajuste inicial da taxa de juros.

Empréstimos de amortização negativa

Um risco com algumas hipotecas de taxa variável é um empréstimo de amortização negativa, que é uma situação em que um mutuário pode realmente acabar devido mais depois de pagar o empréstimo por muitos anos do que ele fez no início do empréstimo. A razão para isso é geralmente porque um empréstimo tem um limite no valor que o pagamento mensal pode aumentar, mas esse limite não corresponde ao valor que a taxa de juros pode aumentar. Isso resulta em uma situação em que o valor do pagamento mensal não cobre todos os juros devidos no empréstimo. O restante devido é então adicionado à dívida total do mutuário, o saldo do principal, resultando no mutuário ter que pagar juros sobre os juros.