O preço médio de venda das casas de luxo dos EUA diminuiu 1. 1%, marcando o maior declínio em mais de dois anos, de acordo com a Redfin, uma empresa que fornece banco de dados e corretagem imobiliária na web serviços para mercados residenciais. Esse declínio marca uma mudança significativa desde alguns anos atrás: após a crise financeira de 2008, os ricos gozaram de uma forte recuperação e a habitação de luxo foi o segmento superior do mercado imobiliário.

Hoje, os preços das casas para o mercado imobiliário mais amplo - os outros 95% - aumentaram 4. 7% ano-a-ano, enquanto os 5% superiores se tornaram um dos segmentos imobiliários mais fracos . "Durante anos, a linha alta estava direcionando vendas e preços", disse Nela Richardson, economista chefe da Redfin. "Agora, a demanda está na faixa de preço médio e menor. "Aqui está um olhar sobre três fatores que estão contribuindo para a queda.

1. Volatilidade do mercado de ações

Não é incomum que os compradores high-end aproveitem suas carteiras de investimentos para financiar compras de casas de luxo, quer por meio de cobrar algumas ações ou empréstimos contra a carteira usando um empréstimo sem fins lucrativos - um tipo de empréstimo de margem que usa o portfólio de investimentos como garantia. Historicamente, a habitação high-end é atingida o mais difícil pelas recessões no mercado de ações. "À medida que você subiu o quintil de renda, entre os 10% superiores, 5%, 1% por renda, aumenta a exposição das ações", disse o economista-chefe da CoreLogic, Sam Khater. "Para a família típica, a maior parte do seu patrimônio está vinculada no patrimônio líquido, não no patrimônio líquido. É o inverso da alta renda. "

Os dois primeiros meses deste ano testaram muitos nervos em Wall Street, já que os investidores temiam uma repetição do crash financeiro de 2008. A volatilidade deixou cautelosos alguns compradores de luxo, e em vez de saltar agora com toda a volatilidade e incerteza - tanto aqui quanto em mercados financeiros no exterior - muitos compradores de luxo decidiram esperar e ver o que acontece no segundo semestre de 2016 antes de tomar qualquer decisão sobre entrar no mercado imobiliário.

2. Um forte dólar norte-americano

Os compradores estrangeiros compraram US $ 104 bilhões em imóveis dos EUA - cerca de 8% do volume total de vendas de casas existentes - durante o período de um ano findo em março de 2015, de acordo com um relatório da National Association of Realtors (NAR). Os compradores da China, Hong Kong e Taiwan foram os principais compradores estrangeiros de imóveis, representando quase US $ 29 bilhões em vendas.

Agora, a demanda de compradores estrangeiros está enfraquecendo em resposta a um forte dólar de U. S. (e à fraqueza relativa de outras moedas), aliado aos preços mais elevados das casas para esses compradores - uma situação que afeta grandemente a acessibilidade das propriedades high-end.Em janeiro, por exemplo, o preço médio das casas U. S. existentes foi 67% superior ao ano anterior para compradores do Brasil, devido a mudanças na taxa de câmbio, de acordo com a NAR. Para os compradores canadenses, o preço aumentou 27%, e para os compradores chineses, 14%.

3. Superação no topo

Durante o primeiro trimestre de 2016, o número de casas de luxo no mercado - definido como o 5% mais caro de casas vendidas em um quarto - aumentou de um ano antes, de acordo com a análise da Redfin. Para casas em venda acima de US $ 1 milhão, houve um aumento de 3. 3% no estoque, para 70, 962; As casas listadas acima de US $ 5 milhões cresceram 13,2%. "Há excesso de oferta no topo, especialmente em certos bolsos e cidades", disse Richardson, da Redfin. "Eles deveriam estar voando das prateleiras, mas essas casas estão apenas sentadas lá. "

Um inventário mais profundo, emparelhado com compradores de luxo mais nervosos, levou a cortes de preços em todo o país. Em Los Angeles, por exemplo, US $ 18. 8 milhões de casas vendidas por US $ 10 milhões no primeiro trimestre deste ano. Uma casa de US $ 14 milhões em The Woodlands, Texas, vendeu pela metade - US $ 7 milhões. Durante o mesmo trimestre, a venda com preço mais alto (fora de Nova York) foi uma propriedade de 2. 2 hectares em North Laguna, Califórnia, listada por US $ 75 milhões. Ele vendeu US $ 45 milhões - um desconto de 40%.

A linha inferior

Nos Estados Unidos, o preço de venda médio das casas de luxo da U. S. caiu 1,1%, mas certos mercados foram atingidos mais do que outros. Em Miami Beach, por exemplo, um excedente de desenvolvimento de luxo, combinado com menos compradores estrangeiros, levou a uma queda de 13,7% nos preços das casas de luxo. Em Austin e em Boston - consideraram os novos mercados imobiliários hoje - os preços nos 5% superiores caíram quase 12%, ao mesmo tempo que os preços dos outros 95% do mercado subiram 5,1% e 6,3%, respectivamente. . Os preços dos imóveis de luxo podem continuar a cair enquanto há volatilidade no mercado de ações, um excesso de oferta no topo e os compradores estrangeiros são esquisitos.

Você pode também estar interessado em Investir em imóveis de luxo e Imóveis ultra-luxuosos: o que há de bom, o que não é .