Uma das decisões mais importantes que você terá que fazer é se alugar ou comprar uma casa. As pessoas que incentivam a compra de uma casa em vez de alugar tipicamente fazem o caso de que, se você alugar, você está jogando uma quantia significativa de dinheiro abaixo do dreno. Infelizmente, essas mesmas pessoas tendem a ignorar os custos significativos de possuir uma casa. No entanto, duas coisas que são certas são que muitas pessoas não estão familiarizadas com todos os custos associados à posse de uma casa, e muitas pessoas não sabem como comparar os custos de possuir uma casa versus alugar. Felizmente, temos um processo que permitirá que você avalie suas opções em praticamente qualquer tipo de ambiente de habitação.

Possuir uma casa requer importantes desembolsos de caixa Para determinar a atratividade relativa de possuir uma casa, é necessário considerar sete custos primários. Primeiro, se você tomar um empréstimo para comprar uma casa, você terá que pagar uma despesa de juros para o indivíduo ou instituição que lhe emprestou o dinheiro. Você pode calcular esse valor a cada ano, multiplicando sua taxa de empréstimo com o valor do empréstimo em circulação. Para a maioria das pessoas, o custo da despesa de juros tende a ser muito grande por muitos anos no início do processo de pagamento da hipoteca, a menos que você faça um adiantamento muito grande.

Por exemplo, uma taxa de empréstimo de 5. 3040399% em um empréstimo de taxa fixa de 30 anos exigirá que você pague exatamente o dobro do valor do preço de compra que você concordou em pagar quando comprou o casa e uma taxa de empréstimo de 9. 3967767% exigirá que você pague exatamente três vezes o valor. Como você pode ver desses exemplos, o custo da despesa de juros sozinho pode ser maior que o que você terá que pagar para alugar um lugar comparável para viver. Quando a despesa de juros é tida em conta com os custos de manutenção, impostos sobre a propriedade, seguro de desastres naturais, seguro PMI, custos de fechamento e taxas de corretagem, torna-se evidente que os custos de possuir uma casa são um pesado fardo financeiro.

Os benefícios da dedução fiscal têm um valor mínimo para a maioria dos proprietários Como compensação ao custo de possuir uma casa, muitos especialistas imobiliários promovem a dedutibilidade tributária das despesas com juros e impostos sobre imóveis como benefício financeiro de possuir uma casa. No entanto, para a maioria das pessoas, essas isenções fiscais são de valor nominal, porque o montante das despesas com juros que a maioria das pessoas incorrem é de valores semelhantes ao da dedução padrão concedida pelo governo federal para fins de cálculo dos impostos sobre o rendimento devidos. Mesmo assim, a poupança será apenas a taxa de imposto aplicada ao montante da despesa de juros paga que está acima do que você poderia ter reivindicado através do uso da dedução padrão. Portanto, a menos que você tire um empréstimo grande e tenha uma taxa de juros realmente alta em seu empréstimo, o benefício de dedução fiscal será de valor marginal.

Além disso, mesmo se você puder tirar proveito do escopo de imposto sobre juros de hipoteca e do escopo fiscal de propriedade, não faz muito sentido que você gaste um dólar para economizar um quarto.

O benefício do capital obtido através da apreciação doméstica está sobrevalorizado Alguns especialistas imobiliários também lhe dirão que você precisa levar em conta o fato de que, se você comprar uma casa, você se beneficiará no futuro como a casa aprecia em valor. No entanto, para tirar proveito do patrimônio adquirido através da apreciação no valor de sua casa, você terá que vender sua casa em algum momento no futuro, a fim de realizar o ganho. Infelizmente, uma vez que você vende sua casa, você ainda vai precisar de um lugar para viver, e é altamente provável que o preço de outras casas em sua área também tenha sido apreciado. Portanto, qualquer ganho recebido através do valor apreciado de sua casa terá que ser devolvido ao custo de comprar outra casa, a menos que você compre uma casa de menor valor ou se mude para outra localidade geográfica onde os preços das casas são substancialmente mais baixos.

Além disso, ao invés de se mudar, alguns especialistas imobiliários recomendam que você aproveite o patrimônio em sua casa, tirando um empréstimo de equidade home ou uma linha de crédito de capital próprio. No entanto, você deve evitar esses tipos de empréstimos a menos que você tenha dificuldades financeiras imediatas, porque geralmente são usadas para permitir que as pessoas desfrutem de um padrão de vida que está além de seus meios.

A maioria dos proprietários não sabem como avaliar o nível de preços das casas em sua área Muitas pessoas foram informadas por seus pais, seus amigos e autoproclamados especialistas imobiliários que podem ganhar dinheiro investindo no real mercado imobiliário. No entanto, o colapso recente do mercado imobiliário em muitas áreas da U.S. ilustra o verdadeiro risco associado à propriedade de uma casa. Portanto, se você quiser investir no setor imobiliário e gostaria de evitar ser apanhado em futuras calamidades no mercado imobiliário, você precisa se familiarizar com os padrões convencionais de empréstimo que foram estabelecidos pelas principais instituições de crédito hipotecário e você deve desenvolver uma compreensão e apreciação dos múltiplos de renda familiar proprietários listados na tabela abaixo. Ao melhorar o seu conhecimento e compreensão nessas áreas, você terá muito menos chances de ficar preso em um mercado imobiliário sobrecarregado que poderia colocá-lo em uma espiral de morte financeira.

Uma abordagem prática para analisar o mercado imobiliário em sua área Como você deve estar ciente, Fannie Mae e Freddie Mac estabeleceram um índice de dívida de rendimento convencional máximo de 28% para promover empréstimos hipotecários prudentes padrões. A relação de frente reduz a quantidade de renda bruta que você pode gastar em pagamentos relacionados à habitação, a fim de cobrir os custos de reembolso de principal, despesa de juros, impostos de propriedade e custos de seguro. Com base no índice da frente, os múltiplos de renda familiar seguintes foram calculados de forma a permitir que você avalie o nível de preços das casas em sua área, em relação ao que as pessoas em sua localização geográfica podem se dar ao luxo de possuir.

Figura 1

Como comprador potencial de imóveis, você pode usar os fatores na tabela acima para avaliar o ambiente de habitação em sua área. Por exemplo, se a taxa de juros atual em um empréstimo de taxa fixa de 30 anos é de 5. 25%, o custo do preço médio da casa em sua área não deve exceder 4. 2255 vezes o rendimento familiar médio em sua área. Portanto, se você determinar que o preço médio da casa em sua área é de US $ 200.000, então a renda familiar média deve ser de pelo menos US $ 47, 332 ($ 200, 000/4. 2255). Por outro lado, se você determinar que a renda familiar média em sua área é de US $ 50.000, o preço médio da casa não deve exceder $ 211, 275 ($ 50,000 * 4. 2255).

Para reunir as informações que você precisará para aplicar esta metodologia, você deve começar por encontrar a taxa média em um empréstimo de taxa fixa de 30 anos, que normalmente está disponível em seu jornal local, e depois, encontrando ambos preço médio da casa e renda familiar média em sua área.

Aplicando a Metodologia Uma vez que a informação necessária foi recolhida, você deve começar sua avaliação do mercado imobiliário em sua área comparando o preço médio da casa com a renda familiar média. Se a relação entre os dois for igual ao múltiplo na tabela acima, você deve assumir que seu mercado imobiliário é totalmente avaliado e, portanto, você não deve esperar ganhar muito dinheiro com a apreciação no valor de sua casa. Sob este tipo de ambiente, sua decisão de comprar ou alugar deve ser baseada em sua análise de equilíbrio entre as duas opções.

Em comparação, se sua análise de mercado determinar que a relação entre a renda familiar média e os preços médios das casas em sua área revela que as casas estão subvalorizadas, o risco de possuir uma casa deve ser considerado atraente e você pode ganhar dinheiro com um investidor imobiliário, assumindo que a economia local permanece livre de qualquer tipo de risco idiossincrático que possa dificultar a capacidade das pessoas em sua área de possuir uma casa.

No entanto, se você achar que o preço médio da casa em sua área excede os múltiplos médios de renda familiar na tabela acima, você deve ser cauteloso em termos de investir em seu mercado imobiliário local, porque o múltiplo mais alto está dizendo que O valor das casas em sua área é maior que o que pode ser sustentado pela renda familiar gerada pelas pessoas que vivem em sua área. Neste tipo de ambiente, o mercado imobiliário não é propício para possuir uma casa, e se você comprar uma casa, provavelmente você estará pagando muito dinheiro por isso. Além disso, quando o mercado imobiliário é avaliado nesses níveis, é altamente provável que você esteja se colocando em uma posição em que você ficará preso na casa por um longo período de tempo. Como resultado, você provavelmente será melhor alugar neste tipo de ambiente.

A linha inferior Sua decisão de comprar uma casa será uma das maiores transações financeiras da sua vida. Portanto, deve ser pensado com antecedência, não deve basear-se na emoção e não deve ser levado de forma leve.Com isso em mente, se você seguir o conselho descrito neste artigo, você deve estar em uma posição muito melhor para tomar uma decisão financeira prudente.