Um Real Estate Investment Trust (REIT) é uma corporação, uma confiança ou associação que possui e, na maioria dos casos, opera ativos imobiliários e / ou ativos relacionados à propriedade. Modelados após fundos mútuos, os REITs agrupam o capital de vários investidores. Isso permite que os investidores individuais ganhem uma parte da renda produzida por meio da propriedade imobiliária comercial, sem ter que sair e comprar ou financiar propriedades ou ativos. "Os REITs oferecem benefícios importantes aos investidores e aos proprietários similares", disse Joe Mansueto, presidente e CEO da Morningstar. "Eles permitem que os investidores acessem facilmente os investimentos imobiliários, e a fazê-lo com liquidez diária, diversificação e ampla escolha. "

Para o primeiro semestre de 2013, os retornos do patrimônio líquido aumentaram em 17. 6%. Em 22 de maio, no entanto, os REITs sofreram um grande sucesso - diminuindo em 13. 5% nas próximas cinco semanas - quando o presidente da Reserva Federal, Ben Bernanke, sugeriu que o programa de compra de títulos do Fed no valor de 85 bilhões de dólares em breve seria reduzido.

Apesar da melhoria contínua na economia geral, os investidores têm sido principalmente baixos em REIT desde o anúncio de Bernanke. Embora os REITs enfrentem uma série de desafios em 2014, uma questão específica será o foco dos investidores: o aumento das taxas de juros.

REIT Basics

Para se qualificar como REIT, uma empresa deve ter a maior parte de seus ativos e rendimentos vinculados a investimentos imobiliários e deve distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável a cada ano aos acionistas através de dividendos. Esses recursos ajudam a tornar os REITs atraentes para os investidores, uma vez que eles oferecem um método altamente líquido de investir no setor imobiliário e, normalmente, possuem dividendos saudáveis. Os REITs geralmente oferecem melhores rendimentos do que outras alternativas de renda - os rendimentos nos REITs no final de 2013, por exemplo, foram em média de 3,8% em comparação com 2,6% para notas do Tesouro a 10 anos.

Existem três tipos básicos de REITs:

1. Equity REITs - possuem e operam imóveis de renda (edifícios e terrenos). As receitas são geradas principalmente através de aluguéis (não por propriedades de revenda). Noventa por cento dos REITs são REIT de capital.
2. REITs de hipoteca - emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários diretamente através de hipotecas e empréstimos, ou indiretamente através da aquisição ou títulos garantidos por hipotecas (MBS). As receitas são geradas principalmente através dos juros auferidos em empréstimos hipotecários.
3. REITs híbridos - use as estratégias de investimento de patrimônio líquido e hipotecas REITs.

Os ativos pertencentes a REITs podem incluir apartamentos, hotéis, instalações industriais, resorts, instalações de auto-armazenamento, shoppings, terrenos produtores de madeira, armazéns e hipotecas ou empréstimos. Em relação aos REITs que investem em empréstimos hipotecários ou empréstimos, Mansueto disse: "[REITs] fornece aos proprietários outra forma de arrecadar fundos, tornando os imóveis mais líquidos e transparentes e permitindo que ele desempenhe um papel mais importante em nossa economia."

Muitos REITs da U. S. são registrados na Securities and Exchange Commission (SEC) e são negociados publicamente em bolsa de valores (a maioria dos REIT no comércio da U. S. na Bolsa de Valores de Nova York). Esses REITs negociados publicamente são considerados ativos muito líquidos, uma vez que eles comercializam sob volume substancial e os investidores podem comprar e vendê-los como ações durante a sessão de negociação.

Existem também REITs que estão registrados na SEC que não são negociados publicamente, bem como REITs que não estão registrados na SEC nem são negociados publicamente. Deve-se notar, no entanto, que os REIT não negociados em bolsa são geralmente ilíquidos (extremamente, portanto, em certos casos), a avaliação é complexa, o resgate antecipado é muitas vezes restritivo e as taxas podem ser substancialmente maiores do que os fundos negociados em bolsa. Além disso, os REITs que não estão registrados na SEC não estão sujeitos aos mesmos requisitos de divulgação, o que torna potencialmente desafiador para os investidores tomar decisões informadas sobre o investimento.

Taxas de juros e taxas de juros

Como os REITs devem pagar pelo menos 90% de seus lucros tributáveis ​​como dividendos aos acionistas, eles fazem instrumentos de alto rendimento. Os retornos de REIT são baseados em dividendos mais a valorização de preços, comportando-se de forma semelhante a ações típicas de pequena capitalização. Ao contrário dessas ações, no entanto, a maior parte do retorno esperado de um REIT decorre de dividendos e não de apreciação de preços. Como um investimento de alto rendimento, é normal que os REIT exibam sensibilidade às taxas de juros em mudança.

Taxas de juros impactam os REIT por alguns motivos. Primeiro, a dívida é um fato da vida para construtores, desenvolvedores e proprietários, por isso são altamente sensíveis a qualquer alteração nos custos de empréstimos. Em segundo lugar, muitos investidores são menos propensos a considerar os REITs como atraentes se seus rendimentos caírem mais em linha com outros títulos, como notas do Tesouro de 10 anos. "Uma análise quantitativa dos movimentos de preços do REIT mostra que as taxas de juros são importantes para os investidores da REIT, agora mais do que nunca", disse John Affleck, estrategista de pesquisa da CoStar, uma empresa de informação imobiliária comercial.

David Toti, um analista do REIT no Cantor Fitzgerald, concorda que os REITs são sensíveis às mudanças nas taxas de juros. "Ao longo dos últimos cinco anos, muitos investidores se mudaram para REITs como substitutos de títulos porque o mundo está desesperado por rendimento em um ambiente de taxa zero", disse Toti. "À medida que as taxas começam a aumentar, se e quando isso acontece, torna estes títulos menos atraentes do ponto de vista do rendimento. "

Preocupações sem motivo?

Enquanto os investidores do REIT fizeram um "sobre-face" após o anúncio diminuto do Fed, alguns especialistas do setor dizem que toda a atenção em torno das taxas de juros e REITs é infundada. "Desde o dia 22 de maio, houve uma discussão sobre o papel das taxas de juros nos retornos do REIT - e é uma discussão muito estranha", disse Brad Case, vice-presidente de pesquisa da Associação Nacional dos Trusts de Investimento Imobiliário (NAREIT) em um recente Entrevista com CoStar News. "Porque a verdade é que, quando as taxas de juros sobem, geralmente significa que a economia está se fortalecendo.Essa é uma boa notícia para REITs e significa que os retornos serão fortes. "Em apoio a esta afirmação, o caso apontou que os REITs se apresentaram bem em 12 de 16 períodos de aumento da taxa de juros desde 1995.

O pioneiro do REIT, Sam Zell, trouxe um ponto interessante na conferência REITWorld realizada em São Francisco em Novembro. "Baixas taxas de juros tornam possível emprestar dinheiro barato e pagar em excesso para todos os tipos de investimentos ruins", disse Zell. "Cinco ou seis anos após a era de fingir e se estender, muitas propriedades superaviliadas ainda não foram resolvidas. Seríamos muito melhores investidores e operadores se houvesse uma conseqüência por não agir. Quando as taxas de juros são 3% ou 2% ou 1%, você não tem senso de urgência. "

O que esperar em 2014

Embora exista uma controvérsia quanto ao grau em que as taxas de juros afetam os REITs, a Affleck ressaltou que os investidores precisam considerar mais do que apenas como os REITs executam quando as taxas de juros mudam. "A medida relevante não é se os REITs fizeram bem durante os aumentos da taxa de juros, mas como eles se realizaram em relação ao mercado mais amplo", disse Affleck. "Nessa conta, os dados são definitivos - o desempenho do REIT em relação ao mercado amplo é inversamente relacionado aos movimentos da taxa de juros. "A Affleck acrescentou que os REITs superaram o mercado amplo - ganhando 27% em comparação com um ganho de 20% para o S & P 500 - quando as taxas de juros caíram de 3. 5% em março de 2011 para 1. 5% em abril de 2013.

Independentemente de o efeito das taxas de juros nos REITs, é importante ter em mente o fato de que os REITs não são um investimento único, e que as estratégias de investimento variam muito em todo o espaço do REIT. Os REIT de apartamentos, por exemplo, podem estar bem posicionados para o crescimento em 2014. "Dependendo da sua visão da economia, o subemprego deve melhorar ao longo do tempo", disse Jeffrey Langbaum, analista sênior do REIT para a Bloomberg Industries. "Todos aqueles vinte e poucos anos que vivem com mamãe e papai serão mais propensos a sair e alugar. "Por causa de um declínio nos começos e licenças em unidades de aluguel multifamiliares, Langbaum explicou que há poucas chances de que a oferta vença a demanda por longo prazo - e isso dará aos proprietários mais espaço para aumentar as rendas.

Os REIT de saúde, como os operadores de enfermagem e residenciais, também podem estar preparados para um forte 2014, apoiado pelo envelhecimento da população na U. S., disse Jenny Van Leeuwen Harrington, especialista em investimentos que administra Gilman Hiss Asset Management. Os REITs de três casas de venda trimestral, que possuem propriedades como postos de gasolina e lojas de big box independentes, são outra área que Van Leeuwen Harrington gosta. "Os REITs de Triple-Net-Lease tendem a ter negócios particularmente estáveis, com crescimento relativamente limitado, mas fluxos de caixa relativamente altos e estáveis. "

A linha inferior

" REITs apresenta uma ótima oportunidade para investidores pequenos e grandes para obter exposição a muitas áreas de imóveis comerciais com liquidez e transparência em uma carteira diversificada com alavancagem relativamente baixa ", disse Chris Mayer , Co-diretor, Richman Center for Business, Law e Public Policy na Columbia Business School."Enquanto alguns investidores se preocupam com a volatilidade dos mercados públicos, os investimentos REIT de longo prazo têm se comportado bastante bem em relação às suas contrapartes imobiliárias de mercado privado, ao mesmo tempo que limitam a exposição a estratégias de investimento específicas ou a um desempenho individual da manjedoura. "

Ao olhar para REITs em 2014, será importante considerar investimentos individuais em vez de fazer suposições sobre o setor REIT como um todo. Como Van Leeuwen Harrington apontou, "REITs, eu acredito que quase mais do que qualquer outra indústria, não deveria ser pintada com uma ampla escova. Há tantas sub-indústrias, cada uma com características completamente exclusivas, que declarações de varredura não podem abranger de forma funcional. "