Em agosto de 2015, o preço médio de venda de uma nova casa vendida na U. S. foi de US $ 353, 400; Para as casas existentes, a média era de US $ 271, 600. Se você compra uma casa nova ou existente, é provável que seja o maior investimento único que você já faça - e você provavelmente precisará de uma hipoteca para que isso aconteça.

Em algumas cidades, é claro, os preços de venda são bem maiores do que isso. Este verão, o preço médio de venda (geralmente inferior à média) em São Francisco, por exemplo, foi bem superior a um milhão, de acordo com os sites imobiliários Zillow e o Paragon Real Estate Group. Muitas casas em bairros caros de outras áreas metropolitanas das cidades do U. S. também estão agora na faixa de sete figuras.

Como muitos tipos de hipotecas possuem diretrizes que restringem o quanto você pode emprestar, o tamanho da hipoteca que você precisa afetará as escolhas que você possui. O aumento dos preços das casas forçou mais compradores a sair de hipotecas tradicionais "conformes" (veja abaixo) e em hipotecas jumbo que podem vir com taxas de juros mais elevadas e outros requisitos. Aqui estão algumas opções se você estiver no mercado por uma hipoteca de grande dinheiro.

Empréstimos conformes

Todos os anos, a Agência Federal de Finanças da Habitação estabelece limites máximos de empréstimos conformes, estabelecidos nos termos da Lei de Recuperação Econômica e Habitação de 2008, para hipotecas apoiadas pela Federal National Mortgage Associação (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Ao longo da maior parte da U. S., os empréstimos em conformidade são limitados em US $ 417 000 para casas unifamiliares. Em certos mercados habitacionais de alto custo - incluindo o Alasca, o Havaí e as Ilhas Virgens do U. S. - os limites podem chegar a US $ 721, 050, embora a maioria das áreas de alto preço tenha um limite de empréstimo de US $ 625, 500.

Se sua hipoteca estiver dentro destes limites, você pode se qualificar para uma hipoteca conforme. Esses empréstimos são apoiados por órgãos governamentais e quase governamentais, como a Administração Federal de Habitação (FHA), a Administração de Veteranos (VA), Fannie Mae e Freddie Mac. Além do tamanho do empréstimo, as hipotecas em conformidade devem atender a outras diretrizes, que influenciam sua pontuação de crédito e histórico, relação dívida / renda e relação empréstimo / valor. Os empréstimos conformes geralmente têm taxas de juros melhores do que os empréstimos não conformes porque muitos credores os vêem como investimentos menos arriscados e podem ser facilmente comprados e vendidos no mercado de hipotecas secundárias.

Jumbo Mortgages

Os empréstimos que excedem os limites de empréstimo em conformidade são classificados como hipotecas não-conformes ou jumbo. Uma vez que esses empréstimos caem fora das restrições de empréstimo em conformidade, eles não são apoiados por Fannie Mae ou Freddie Mac. Como resultado, os credores assumem mais risco de assumir esses empréstimos, e eles podem ter requisitos de crédito mais rigorosos.Uma vez que os credores estão menos confiantes, eles poderão revender a hipoteca no mercado secundário, eles podem compensar seu risco financeiro ao cobrar uma taxa de juros mais elevada.

Alguns anos atrás, os credores teriam exigido um adiantamento de 30% ou mais; No entanto, a proporção do adiantamento para o valor da hipoteca foi relaxada. Alguns grandes credores ofereceram hipotecas jumbo com apenas 10% ou 15% de baixa. Para saber mais, veja Um Guia Rápido para Hipotecas Jumbo e Hipotecas Jumbo versus Convencionais: Como Eles Diferem.

FHA Jumbo Loans

A FHA oferece seguro de hipoteca sobre empréstimos feitos por credores aprovados pela FHA (a FHA na verdade não faz o empréstimo). Os limites de empréstimos da FHA variam de acordo com o tipo de habitação e o estado e o município onde a propriedade está localizada. Na maioria das áreas da U. S., o limite do empréstimo é de $ 271, 050 para casas unifamiliares; No entanto, em alguns mercados de alto custo, os empréstimos da FHA podem chegar a US $ 721, 050.

Os empréstimos da FHA podem ser uma boa opção se você tiver um menor adiantamento e / ou menor pontuação de crédito. Os adiantamentos podem ser tão baixos quanto 3. 0% do preço de compra da casa - mas você terá que pagar pelo seguro de hipoteca se você derrubar menos de 20% (você pode soltar o seguro uma vez que seu empréstimo para valor O índice cai abaixo de 80%).

Empréstimos Super-Jumbo

Os Super jumbos geralmente se aplicam a empréstimos para habitação que variam de US $ 2 milhões a US $ 20 milhões - e até. Embora pareça que os credores veriam super jumbos como empréstimos de super riscos, muitos credores os vêem como boas oportunidades. De acordo com Mike McPartland, chefe de financiamento de investimentos para a América do Norte no Citi Private Bank, os mutuários super-jumbo muitas vezes estabeleceram relações com bancos - muitas vezes a divisão de bancos privados, que oferece uma série de serviços de gerenciamento de riqueza. "Provavelmente, conhecemos o cliente", diz McPartland. "Nós sabemos o que estamos com vontade de avançar para esse cliente. "

Uma coisa que aumenta a confiança do credor é que os mutuários de maior valor líquido escolhem para emprestar - eles precisam para. Como as taxas de juros são relativamente baixas, esses mutuários acham que podem desfrutar de um maior rendimento mantendo seu dinheiro investido - evitando os impostos sobre ganhos de capital com a venda de um bem crescente. Se as taxas de juros pular, eles podem mover dinheiro para pagar ou pagar o empréstimo ou mudar para uma estrutura de empréstimo diferente.

Muitos credores requerem grandes adiantamentos, principalmente porque as casas de luxo caras, por vezes, avaliam por menos do que seu preço de compra. Alguns credores permitem aos mutuários prometer uma parcela de sua carteira de investimentos em vez de dinheiro: se o mutuário não cumprir os pagamentos da hipoteca, o credor pode vender os ativos.

A linha inferior

O volume de hipotecas jumbo totalizou cerca de US $ 93 bilhões durante o segundo trimestre de 2015, um aumento de 33% em relação ao primeiro trimestre, informa Inside Mortgage Finance. Empréstimos jumbo em conformidade com o apoio governamental também viram crescimento: o volume total foi de cerca de US $ 34. 2 bilhões entre o primeiro e o segundo trimestre - mais do que o dobro do volume de um ano antes.

Se sua hipoteca for mais de US $ 1 milhão, é importante notar que você não receberá a quebra total de impostos para juros da hipoteca. O IRS impõe um limite de tamanho de empréstimo de US $ 1 milhão; Empréstimos maiores que este montante estão isentos desta dedução fiscal. Isso significa que você só pode deduzir os juros no primeiro $ 1 milhão de sua hipoteca. Se você tirar uma hipoteca enorme por US $ 1. 5 milhões que acumulam US $ 67.000 em juros durante o primeiro ano, você só poderá deduzir cerca de US $ 44.000 - os juros do primeiro $ 1 milhão da hipoteca.