Comprar uma casa está cheio de complicações que a maioria das pessoas não entende e está despreparada. Um desses elementos misteriosos é o processo de depósito (também chamado de "fechamento"), que ocorre entre o momento em que um vendedor aceita o contrato de compra e o comprador recebe as chaves da nova casa. Abaixo está uma caminhada de 10 passos do processo para que você não seja deixado de pé na chuva sem um teto sobre a cabeça, imaginando o que aconteceu.

1. Entre no fideicomisso / sob contrato e abra uma conta bloqueada

Uma vez que você e o vendedor assinaram um contrato de compra mutuamente aceitável, seu agente irá coletar seu cheque de dinheiro e depositar-lo em uma conta bloqueada na empresa de custódia especificada na compra acordo.

A empresa de custódia atua como um terceiro neutro para cobrar os fundos necessários e os documentos envolvidos no processo de encerramento, desde o depósito de dinheiro inicial inicial aos documentos de empréstimo até a escritura assinada. Em algumas áreas, os advogados podem lidar com este processo em vez de uma empresa de custódia e pode ser chamado de "liquidação" ao invés de "escrow".

2. Aguarde a apreciação do banco

O banco que fornece a hipoteca fará sua própria avaliação do imóvel (que o comprador geralmente paga) para proteger seus interesses financeiros no caso de ele precisar se retirar da propriedade. Se a avaliação for menor do que o preço oferecido, o credor não lhe dará financiamento, a menos que você esteja disposto a encontrar dinheiro com a diferença ou o vendedor abaixar o preço para o valor avaliado.

Suas outras opções para tentar mudar a mente do avaliador são uma das seguintes:

• para fornecer informações adicionais sobre por que você acredita que a casa deve ser avaliada em um valor maior
• para obter uma segunda avaliação
• para tentar ir com outro credor e espero que a avaliação do credor venha a seu favor

Se nenhuma dessas opções for possível, você poderá cancelar o contrato de compra. (Para obter mais informações sobre o preço de uma nova casa, leia 10 Dicas para obter um preço justo em uma casa .)

3. Financiamento seguro

Você já deveria ter sido pré-aprovado por uma hipoteca no momento em que seu contrato de compra foi aceito. Uma vez que você dá ao seu credor o endereço da propriedade, ele preparará uma estimativa de boa fé, ou um extrato detalhando o valor do seu empréstimo, taxa de juros, custos de fechamento e outros custos associados à compra. Você pode querer negociar os números neste documento antes de assiná-lo. Depois de ter seu compromisso de empréstimo escrito, é hora de remover a contingência de financiamento por escrito.

4. Aprovar as divulgações do vendedor

Durante esta etapa, você deve receber uma notificação por escrito de quaisquer problemas óbvios que já tenham sido identificados pelo vendedor ou pelo agente do vendedor.Por exemplo, em bairros de baixa ou baixa renda em áreas de alto custo de vida, a garagem pode ter sido transformada em uma área de vida em violação dos códigos de habitação da cidade. Você já pode estar ciente de problemas como esses, porque eles geralmente são mencionados na listagem.

5. Obtenha as inspeções necessárias

Inspeção de casa

Você não precisa obter uma inspeção de casa quando compra uma casa, mas é do seu melhor interesse fazê-lo. Por algumas centenas de dólares, um inspetor de casa profissional irá dizer-lhe se há defeitos perigosos ou dispendiosos na casa. Se houver, você vai querer saber sobre eles para que você possa sair da compra, pedir ao vendedor para corrigi-los, ou pedir ao vendedor para baixar o preço para que você possa lidar com os reparos você mesmo. Observe que você não pode negociar concessões de vendedor aqui se o contrato indicar que você comprará a propriedade "tal como está". Se o processo de inspeção concluir de forma satisfatória, você precisará remover a contingência de inspeção por escrito. (Você repetirá este passo depois de outras inspeções.)

Inspeção de pragas

Se o credor não requer uma inspeção de pragas, você ainda pode querer obter um para garantir que a casa não tenha térmitas, formigas de carpinteiro , ou outras pragas, como baratas ou ratos. Esses problemas podem não ser aparentes durante as horas diurnas, quando você provavelmente viu a casa e seria uma descoberta terrivelmente indesejável depois de você se mudar. Se houver algum problema de praga, eles precisarão ser corrigidos antes que a venda possa prosseguir (supondo que você deseja continuar com a compra). Esta é outra área onde você pode querer renegociar com o vendedor para pagar o trabalho.

Inspeção Ambiental

Às vezes, é recomendável obter uma inspeção ambiental para verificar toxinas em casa, como mofo e amianto. Também pode haver problemas no local da casa, como a contaminação de um local perto de um aterro sanitário, um antigo campo de petróleo, um tinturaria, uma estação de gasolina ou outro negócio ambientalmente perigoso. Qualquer problema descoberto nesta área pode significar sérios perigos para a saúde e pode ser proibitivamente caro para consertar.

Outras inspeções

As áreas sujeitas a terremotos podem exigir um relatório de solos e / ou um relatório geológico para avaliar o risco de danos graves à propriedade em caso de tal desastre. Muitas áreas requerem relatórios de inundações. Se a casa é muito provável inundar, você não poderá obter o seguro dos proprietários, o que significa que você não pode obter uma hipoteca. Em alguns casos, a compra de seguro contra inundações, além do seguro do seu proprietário, irá resolver esse problema. Nas áreas rurais, um levantamento de terras deve ser feito para verificar os limites da propriedade (nas áreas urbanas, os limites tendem a já ser muito claros).

6. Obter seguro de risco

Isso inclui seguro de proprietário e qualquer cobertura extra requerida em sua área geográfica (como seguro de inundação). Você será obrigado a ter o seguro dos proprietários até que sua hipoteca seja paga (e provavelmente você a quer, de qualquer maneira).Escolha sua própria companhia de seguros, que pode ser diferente da que o credor seleciona e faça compras para obter a melhor taxa. (Para ler mais sobre o seguro necessário, consulte Guia para iniciantes do seguro dos proprietários , Dicas de seguro para os proprietários e Cinco apólices de seguro que todos devem ter .)

7. Adquira o relatório do título e o seguro de título

Estes também são exigidos por seu credor, mas, novamente, você gostaria deles de qualquer maneira. O relatório do título garante que o título da propriedade é claro - ou seja, que não há ônus sobre a propriedade e que ninguém mais, exceto o vendedor, reivindica qualquer parte disso. O seguro de título protege você (e o credor) de quaisquer desafios legais que possam surgir mais tarde se algo não aparecer durante a pesquisa de título. Se houver algo de errado com o título (conhecido como nuvem ou defeito), o vendedor precisará consertá-lo para que a venda possa prosseguir ou deixar você ir embora. Dependendo de onde você mora, a empresa de custódia e a empresa de títulos podem ser uma e a mesma coisa.

8. Faça uma caminhada final

É uma boa idéia re-inspecionar a propriedade imediatamente antes do fechamento para garantir que nenhum novo dano tenha ocorrido e que o vendedor tenha deixado os itens especificados no contrato de compra, como eletrodomésticos ou dispositivos elétricos . Neste ponto do processo, você provavelmente não poderá se afastar, a menos que a casa tenha sofrido sérios danos. No entanto, não é incompreensível que um pequeno comprador pressione seu agente para que o acordo seja anulado por algo insignificante.

9. Revise o formulário HUD-1

Pelo menos um dia antes do fechamento, você receberá um formulário HUD-1 ou a declaração final de termos de empréstimo e custos de fechamento. Compare isso com a estimativa de boa fé que você assinou anteriormente. Os dois documentos devem ser muito semelhantes. Procure taxas desnecessárias, inesperadas ou excessivas, bem como erros absurdos.

10. Fechar escrow

O processo de fechamento varia um pouco por estado, mas você precisará assinar uma tonelada de papelada, com a qual você deve tomar seu tempo e ler com atenção. O vendedor também terá documentos para assinar. Depois que todos os papéis forem assinados, o oficial de custódia preparará uma nova ação que o nomee como proprietário da propriedade e enviá-la para o gravador do condado. Você enviará o cheque de um caixa ou providenciará uma transferência bancária para pagar os pagamentos de pagamento inicial e de fechamento, e seu credor transferirá os fundos do empréstimo para o depósito, pelo que o vendedor e, se for o caso, o credor do vendedor, poderão ser pagos.

Se você chegar até aqui, você finalmente conseguirá tomar posse da casa.

Conclusão

Seu agente supervisionará todo esse processo, por isso não fique muito preocupado se você não entender todos os detalhes, desde que confie no seu agente. No entanto, em qualquer transação onde você está colocando tanto na linha financeiramente, é uma boa idéia ter pelo menos uma idéia básica do que está acontecendo para que você não seja aproveitado.