Você provavelmente já ouviu o Índice Case-Shiller mencionado repetidamente nas notícias. Talvez você saiba que tem algo a ver com os preços das casas e o mercado imobiliário. Mas o que é esse índice, exatamente, e como ele afeta você?

Qual é o índice Case-Shiller?
O índice Case-Shiller foi desenvolvido na década de 1980 por três economistas: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. O trio mais tarde formou uma empresa para vender sua pesquisa; Essa empresa foi comprada pela Fiserv, Inc., que tabula os dados por trás do índice. Os dados são então distribuídos pela Standard & Poor's.

O índice, formalmente conhecido como índice de preço de casa S & P / Case-Shiller, na verdade não é um índice. Existem realmente vários índices:

• O índice nacional de preços de casas, que abrange nove grandes divisões de censo. É calculado trimestralmente e publicado na última terça-feira de fevereiro, maio, agosto e novembro.
• O índice composto de 10 cidades, que abrange Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, São Francisco e Washington, DC.
• O índice composto de 20 cidades, que inclui todas as cidades acima, além de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
• Vinte índices individuais de área metropolitana para cada uma das cidades listadas acima.

Os índices, além do índice nacional, são publicados na última terça-feira de cada mês às 9h da manhã. Há um tempo de atraso de dois meses nos dados que são relatados, então o relatório emitido em maio só abrange as vendas de casas até março.

Cada índice mede as mudanças nos preços das residências unifamiliares, destacadas (também conhecidas como casas) usando o método de repetição de vendas, que compara os preços de venda das mesmas propriedades ao longo do tempo. A nova construção está excluída - uma vez que essas casas não foram vendidas anteriormente, não há como calcular como seus preços de venda mudaram até terem dois proprietários (no momento em que não são mais novas). Condomínios e cooperativas não estão incluídos em nenhum dos principais índices; no entanto, existe um índice de condomínio separado que acompanha os preços dos condomínios em cinco grandes mercados: Boston, Chicago, Nova York, Los Angeles e San Francisco.

Os tipos de vendas rastreados pelos índices de Case-Shiller são chamados de transações de venda de comprimento de armas. Estas são transações em que a casa foi vendida ao valor de mercado e os dados do preço de venda podem ser usados ​​para obter um instantâneo preciso do mercado imobiliário. Uma transação em que uma mãe vendeu sua casa para o filho por um preço favorável abaixo do mercado não seria incluída em nenhum índice de Case-Shiller porque não reflete com precisão a atividade geral do mercado imobiliário. As vendas de encerramento estão incluídas nos índices, porque uma venda entre um banco e um indivíduo é considerada tanto a longo prazo como a uma venda repetida.

Também excluídos do índice são propriedades cuja designação muda (uma propriedade que foi considerada recentemente uma casa, mas que agora é um condomínio não seria incluída), as vendas logo antes ou depois de uma propriedade terem sido dramaticamente alteradas (como um dois- casa de quarto remodelada para uma casa de cinco quartos) e transações que parecem ter erros de dados (uma casa, uma vez vendida por US $ 100.000, posteriormente reportada como vendida por US $ 10.000, por exemplo).

Por que os preços domésticos são
Obviamente, se você estiver olhando para comprar ou vender uma propriedade residencial, você estará interessado se os preços das casas estão indo para cima ou para baixo e por quanto. Se você está vendendo e os preços parecem estar aumentando, você pode querer impedir a venda enquanto espera e ver se os preços continuam. Se você está comprando e você vê os preços subir, você pode querer acelerar sua decisão de compra enquanto ainda há negócios a serem tidos. Ou se os preços estão em declínio, você pode querer ver se você pode deter sua compra enquanto os preços continuam a afundar. Claro, nenhuma pessoa ou índice pode realmente prever o que acontecerá com os preços das casas.

Mesmo se você não está comprando ou vendendo uma casa, os preços das casas são um indicador de como a economia em geral está funcionando. As pessoas se sentem confiantes de que agora é um bom momento para fazer um investimento grande e caro? Quão bem uma região geográfica particular está a desempenhar economicamente? Como são as empresas que têm grande participação no setor de habitação? O índice Case-Shiller fornece informações sobre todas essas questões.

É mesmo possível aproveitar indiretamente as mudanças nos preços das casas ao investir nos futuros e opções da S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Este tipo de investimento é recomendado para empresas como promotores imobiliários e imobiliários, bancos, credores hipotecários e fornecedores domésticos para ajudá-los a mitigar o risco de suas grandes participações no setor habitacional. Mesmo as empresas que têm pouco ou nada a ver com a habitação podem querer investir nesses produtos para diversificar os riscos de investimento que estão expostos.

Finalmente, muitas pessoas têm pelo menos tanto, se não mais, investidas em suas casas como fazem nas ações. Os movimentos dos preços domésticos têm assim um impacto significativo no valor total das suas carteiras.

Indices de habitação alternativa
Os índices de Case-Shiller, embora talvez os mais conhecidos, não são os únicos que seguem os preços das casas.

O U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) publica um índice trimestral de preços da habitação que denominou habilmente o HPI (ou índice de preços da habitação). Ele usa o método de repetição-venda de Case-Shiller para seus cálculos, mas abrange 363 áreas metropolitanas e inclui refinanciamentos, não apenas vendas. De acordo com o FHFA, este índice apenas abrange "propriedades de uma só família cujas hipotecas foram compradas ou securitizadas por Fannie Mae ou Freddie Mac desde janeiro. As hipotecas muito grandes, conhecidas como hipotecas jumbo, não são compradas ou securitizadas por Fannie Mae ou Freddie Mac, então estas as hipotecas não estão incluídas no índice.

Uma empresa chamada First American CoreLogic produz o LoanPerformance Home Price Index . Ele também usa dados de vendas repetidas, mas é muito mais abrangente. De acordo com o site da empresa, seus dados cobrem "6, 070 códigos postais (58% da população total dos EUA), 519 Áreas Estatísticas baseadas no núcleo (CBSA, 85% da população total dos EUA) e 898 municípios (81% da população total dos EUA) localizado em todos os 50 estados e no Distrito de Columbia. <

O IAS360 House Price Index é publicado mensalmente e abrange as tendências de preços em quatro regiões do Recenseamento dos EUA, nove divisões do Censo dos EUA e 360 ​​condados dos EUA para o único- vendas de casas destacadas na família. Embora o IAS360 inclua apenas transações de comprimento de armas, ele não usa o método Case-Shiller, dizendo que "ele limita significativamente o número de transações disponíveis para definir a tendência que pode ser exacerbada em condições de mercado mais lentas". Em vez disso, o IAS360 usa tecnologia proprietária, porque acredita que seus dados no nível do condado são mais úteis do que o rastreamento de dados "áreas geográficas amplas". Um dos principais aspectos do índice é que ele é publicado com apenas um atraso de um mês em comparação com o atraso de dois meses do Case Shiller, tornando-se um indicador mais oportuno.

Índices de preços da habitação estrangeira
Além disso, os Estados Unidos não são o único país que produz índices de preços da habitação. Aqui estão alguns exemplos de outros países que produzem índices de habitação: o índice principal de

• Canadá é o índice nacional de preços de casas compostos . Ele também usa o método de repetição de vendas e combina dados de vendas de casas unifamiliares em Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.
• Irlanda índice permanente de preços da casa é produzido pelo TSB permanente do banco irlandês, que detém cerca de 20% dos empréstimos hipotecários residenciais do país. Este índice leva em conta o tamanho, o tipo, a localização e outras características da casa usando uma técnica complexa conhecida como análise de regressão linear multivariada.
• O índice principal Reino Unido é o Halifax House Price index , com o nome de Halifax, o maior credor hipotecário da U. K.. Ele também usa análise de regressão linear multivariada.

Conclusão
O índice Case-Shiller é um barómetro amplamente utilizado e respeitado do mercado imobiliário da U. S. e da economia mais ampla. Agora que você entende o que é e por que é importante, na próxima vez que estiver lendo o jornal ou assistindo as notícias, você pode prestar mais atenção quando ouvir sobre o índice Case-Shiller.