A teoria dos imóveis do leigo é algo como isto: os peregrinos chegaram. Eles começaram a usar a terra. Mais europeus vieram. A demanda por terras era tão alta que os nativos americanos foram empurrados para abrir espaço para os colonos recém-chegados. Mais terra não pode ser construída, então a demanda e os preços sempre aumentarão, tornando o imobiliário um ótimo investimento.

Infelizmente, a fórmula não é tão simples. Aqui, damos uma olhada nos preços dos imóveis, e a longa teoria que eles irão aumentar indefinidamente.

- Antes da explosão bem publicitada da bolha imobiliária e do acidente imobiliário resultante que começou em sério em 2007, os dados históricos sobre os preços da habitação a partir do mercado de bens imobiliários históricos, as bolhas e além do

. A Associação Nacional de Agentes Imobiliários (NAR) parecia apoiar a teoria do aumento constante dos preços. O gráfico abaixo mede os preços médios das casas de 1968 a 2004 e mostra um aumento médio anual de 6. 4%, sem um único declínio durante o período de 36 anos.

Figura 1: Preços médios das casas de 1968 a 2004

Fonte: Associação Nacional de Agentes Imobiliários

O que os Dados Não Mostram

Infelizmente para os proprietários, 2004 foi o último ano de números de crescimento saudáveis ​​antes do mercado achatado. Em 2006, os dados da NAR mostraram apenas um aumento de 1%. Depois disso, os mercados experimentaram um declínio sem precedentes.

A nível nacional, os preços caíram em 2007. Reduziram-se novamente em 2008 e mais uma vez em 2009. Em meados de 2010, os preços da habitação caíram para os níveis de 2004 em um mercado estagnado. O que, há décadas, pareceu um bilhete unidirecional para lucros crescentes, caiu em mais de 30% em apenas alguns anos, de acordo com os dados da Standard and Poor's. (Veja também:

Por que o mercado de habitação se burra de pop .) Mesmo antes que os números começassem a dar uma direção errada, os dados das tendências do preço de venda forneceram uma imagem incompleta. A National Association of Home Builders informa que o tamanho médio da casa na América foi de 983 pés quadrados em 1950, 1, 500 pés quadrados em 1970 e 2 349 pés quadrados em 2004. Essa tendência continuou na primeira metade da década de 2000, após que começou a diminuir um pouco. (Veja também:

McMansion: um olhar mais atento à tendência da Big House. ) Com o tamanho das casas aumentando e a inflação aumentando o custo dos materiais de construção, é lógico que os preços das casas subir. Mas o que acontece se a inflação for levada em consideração? O resultado é algo completamente inesperado. Mesmo antes do acidente imobiliário no final dos anos 2000, os preços das casas caíram freqüentemente e significativamente. (Veja também:

Closing A Real Estate Deal In A Down Market .) Na verdade, Primeira Guerra Mundial, a Grande Depressão, Segunda Guerra Mundial, os anos 1970 e 1980, todos viram períodos de significância declínio de preços.Pequenos declínios ocorreram regularmente em outros pontos também. (Veja também: gráfico produzido pelo

New York Times em 2006.) Números nacionais, tendências regionais e sua vizinhança

Mesmo os números de tendências nacionais apenas contam parte da imagem. As tendências dos preços da habitação podem variar amplamente da região geográfica para a região geográfica. Um boom na Califórnia pode ocultar um busto em Detroit. Mesmo dentro da mesma cidade, os números podem variar amplamente. As áreas que estão experimentando um novo crescimento ou gentrificação podem mostrar uma apreciação significativa do preço, enquanto áreas em toda a cidade podem estar em declínio.

Ao analisar as estatísticas nacionais e regionais, assegure-se de explicar a realidade do mercado em sua área local. O aumento dos preços a nível nacional pode não ajudar você se sua cidade, estado ou bairro estiver em declínio.

Realidade

Outro ponto importante a considerar quando se olha para o setor imobiliário como um investimento é que seu "investimento" nunca irá compensar, a menos que você o venda. Então, mesmo que sua residência principal tenha duplicado de valor desde que você o comprou, do ponto de vista prático, provavelmente significa que seus impostos imobiliários aumentaram. Todo o ganho que você experimentou é apenas um ganho em papel até você vender a propriedade.

Se você optar por vender e esperar comprar outra casa na mesma área, lembre-se de que os preços de outras casas também aumentaram. Para realmente reservar um ganho de sua venda, você provavelmente precisará se mudar para casa menor na mesma área ou sair da área e encontrar um lugar menos caro para viver.

Embora seja possível aproveitar o patrimônio em sua casa, tirando um empréstimo contra ele, usar sua casa como um caixa eletrônico provou ser uma estratégia tola no passado. Não só o interesse que você paga come em seu lucro, mas o pagamento do empréstimo tira a sua estabilidade financeira. Se os preços dos imóveis diminuírem, você poderia encontrar-se na posição pouco convincente de pagar mais pelo empréstimo do que a casa vale a pena. (Veja também:

Home Equity Loans: The Costs .) Então, o Real Estate é um investimento ruim?

Até agora, você pode estar pensando que não há valor na compra de uma casa com a esperança de que ela ganhe em valor ao longo do tempo. Embora seja verdade que é improvável que você veja os lucros que você pode gastar se planeja viver na mesma casa toda a sua vida, se você entrar na compra com uma estratégia de saída, há uma chance muito melhor de ver uma lucro líquido.

Primeiro, considere a razão pela qual você está comprando uma casa. Se a resposta é "viver nele", então você deve parar de pensar em lucros e perdas. Se a resposta for "ganhar dinheiro", então você precisa entrar na transação com uma estratégia de saída. Tendo em mente o preço de compra da propriedade, você deve ter em mente um preço de venda.

Quando seu ponto de preço é atingido, você venderia a propriedade, assim como você faria um estoque que apreciasse. Esta pode não ser uma abordagem prática para a sua residência principal, dependendo do seu estilo de vida, mas é exatamente o que muitos investidores imobiliários fazem quando compram imóveis, renová-los e vendê-los.Basta lembrar que os preços nem sempre se movem para cima. Em 2010, algumas partes do mercado caíram 40% de seus picos.

No passado, o Japão viu os preços da habitação cair ainda mais. Isso não significa que esses preços não se recuperem em território rentável, mas tenha em mente que, em alguns casos, pode levar muito tempo.

A linha inferior

Com o histórico como guia, a maioria dos possíveis proprietários faria bem em comprar um lugar que eles realmente esperavam habitar, pagar a hipoteca rapidamente, morar lá até a aposentadoria e depois reduzir o tamanho e se mudar para uma casa menos dispendiosa. Não é uma aposta segura, mas essa estratégia aumenta a probabilidade de obter lucro.