Após a Grande Depressão de 1929, poucas famílias conseguiram comprar casas, e muitos que anteriormente possuíam casas perderam suas vendas forçadas e encerramento. Os termos da hipoteca eram difíceis de encontrar e os empréstimos eram limitados a 50% do valor de mercado da propriedade. Após três a cinco anos de pagamentos somente para juros, o pagamento do balão final que essencialmente ascendeu a todo o principal do empréstimo tornou-se devido.

Em 1934, a Administração Federal de Habitação foi criada para ajudar a puxar o país para fora da Depressão e aumentar a propriedade de casa disponibilizando hipotecas para mais pessoas. O programa da FHA reduziu os requisitos de pagamento; mutuários qualificados com base na sua capacidade de reembolsar um empréstimo (e não de quem eles conheciam); estabeleceu o cronograma de amortização do empréstimo, no qual ambos os pagamentos de principal e de juros são feitos mensalmente; e apresentou termos de empréstimo mais longos.

Hoje, a FHA oferece seguro hipotecário sobre empréstimos para casas unifamiliares e multifamiliares feitas por credores aprovados pela FHA na U. S. e seus territórios. É importante notar que a FHA é uma seguradora hipotecária, e não um credor hipotecário: a FHA assegura empréstimos para que os credores possam oferecer melhores negócios. Muitos compradores de casa pela primeira vez e repetidos podem se qualificar para empréstimos da FHA que tipicamente têm menores pagamentos baixos, expectativas de crédito razoáveis ​​e requisitos de renda mais flexíveis. Aqui, damos uma olhada nas principais razões pelas quais um empréstimo FHA pode ser ideal para você.

Lower Down Payments

Se você não tiver muito dinheiro salvo para pagamento inicial, um empréstimo da FHA pode ser uma boa opção. O adiantamento em um empréstimo FHA poderia ser tão baixo quanto 3. 5% do preço de compra da casa. Então, por exemplo, se o preço de compra for de US $ 200.000, você poderia obter uma hipoteca com menos de US $ 7.000 para baixo ($ 200, 000 X 3. 5% = $ 7 000). Você pagará 20% abaixo (ou US $ 40.000 pela mesma casa de US $ 200.000) em muitas hipotecas convencionais. Para algumas pessoas, uma hipoteca da FHA poderia ser a diferença entre se tornar um proprietário e continuar a alugar.

Os baixos pagamentos baixos têm um custo. Se você tem um empréstimo convencional ou FHA, você terá que pagar pelo seguro de hipoteca se você colocar menos de 20%, sob a forma de seguro de hipoteca particular (PMI) para empréstimos convencionais ou um prêmio de seguro de hipoteca (MIP) para Empréstimos FHA. (Os empréstimos da FHA também exigem uma taxa inicial única quando o empréstimo é emitido.) A taxa que você paga depende da duração do empréstimo, da relação empréstimo / valor (LTV) e do tamanho do empréstimo.

As mudanças recentes afetam quanto tempo os mutuários são obrigados a pagar os MIPs nos empréstimos da FHA. Se o seu empréstimo da FHA se originou antes de 3 de junho de 2013, a FHA exige que você pague o MIP por um período total de cinco anos antes que eles possam ser descartados se o prazo do empréstimo for maior que 15 anos e somente se o saldo do empréstimo atingir 78% o preço original da casa (o preço de compra indicado nos documentos da hipoteca).

Para os empréstimos originados após em 3 de junho de 2013, novas regras se aplicam: se o seu LTV original fosse de 90% ou menos, você deve o MIP por 11 anos ou até o final do empréstimo, o que ocorrer primeiro ; no entanto, se o seu LTV fosse superior a 90%, você pagará o MIP por todo o prazo do empréstimo ou 30 anos. Isso é mais caro que o PMI para um empréstimo convencional, que normalmente pode ser cancelado quando seu patrimônio em sua casa atinge cerca de 20%. Veja Como se livrar do seguro de hipoteca particular para detalhes.

Rácio de dívida / renda elevado

Um índice de débito / renda (DTI) mede o montante da dívida que tem relativamente à sua receita geral. Os credores, incluindo credores hipotecários, usam o DTI como forma de avaliar sua capacidade de gerenciar os pagamentos que você faz a cada mês e reembolsar o dinheiro que você emprestou.

Para calcular o seu DTI, adicione a sua dívida mensal recorrente total (incluindo hipoteca, empréstimos estudantis, empréstimos automotivos, apoio à criança e pagamentos com cartão de crédito) e divida por sua receita mensal bruta (o que ganha cada mês antes de impostos e outras deduções são retirados). Se a sua dívida mensal recorrente total, por exemplo, é de US $ 2 000, e sua receita mensal bruta é de US $ 6 000, sua DTI seria de 33% (US $ 2 000 a ¥ 6 000 = 0,33 ou 33%).

Um DTI baixo demonstra um bom equilíbrio entre dívida e renda. Os credores, como o número, são baixos, uma vez que os mutuários com menor índice dívida / renda são mais propensos a gerenciar pagamentos mensais da dívida. Um DTI elevado, por outro lado, mostra que você tem muita dívida para sua renda.

Em geral, 43% é o DTI mais alto que você pode ter e ainda obter uma hipoteca convencional. A FHA, no entanto, tem alguma flexibilidade e permite que certos mutuários tenham DTIs de até 56% ou 57% - por exemplo, aqueles que podem fazer um grande adiantamento, ou aqueles que têm economias significativas e sólidos históricos de crédito. Se você tiver a mesma receita mensal bruta de US $ 6 000 do exemplo anterior, sua dívida recorrente total poderá chegar a US $ 3 420 para se qualificar para um empréstimo da FHA, contra US $ 2, 580 para um empréstimo convencional.

Baixas pontuações de crédito

Uma pontuação de crédito é um número que ajuda os credores a avaliar o seu relatório de crédito e estimar o quão arriscado é estender o crédito ou emprestar dinheiro para você. Os credores obtêm sua pontuação de crédito nas três principais agências de relatórios de crédito - Equifax, Experian e TransUnion. A pontuação de crédito mais amplamente usada é o índice FICO, que se baseia em cinco fatores:

1. 35%: histórico de pagamento
2. 30%: valores devidos
3. 15%: duração do histórico de crédito
4. 10%: novos créditos e contas abertas recentemente
5. 10%: tipos de crédito em uso

Em geral, os requisitos de crédito para empréstimos FHA são mais relaxados do que aqueles para empréstimos convencionais. Embora outros fatores sejam levados em consideração, é necessária uma pontuação de crédito de pelo menos 580 para receber financiamento máximo. Se sua pontuação de crédito for entre 500 e 579, provavelmente ainda será aprovado (dependendo dos outros fatores), mas você terá que fazer um adiantamento maior (como 10%).

Se você tiver um histórico de crédito não tradicional ou um crédito insuficiente, você ainda pode se qualificar para um empréstimo FHA se você atender a determinados requisitos; na verdade, seu credor pode ser capaz de aprovar um empréstimo FHA, mesmo que você não tenha uma pontuação de crédito.Essas situações são avaliadas caso a caso (consulte seu credor para obter detalhes sobre sua situação específica).

A linha inferior

A FHA assegura empréstimos para habitação em toda a U. S. e seus territórios, incluindo Guam, Porto Rico e U. S. Ilhas Virgens. Para se qualificar para um empréstimo FHA, o imóvel deve ser sua residência principal e deve ser ocupado pelo proprietário (i. E., Você tem que morar lá). Muitos compradores de casa pela primeira vez e repetidos podem se qualificar para empréstimos da FHA, mesmo com baixas pontuações de crédito e / ou maiores taxas de endividamento do que você precisa para uma hipoteca convencional.

Existem muitos tipos de empréstimos FHA, e as taxas e os requisitos exatos podem variar de acordo com o credor. Uma hipoteca é uma obrigação financeira a longo prazo, e deve ser tomado cuidado para entender os diferentes produtos de empréstimo disponíveis e suas opções particulares antes de tomar qualquer decisão. Leia Uma hipoteca da FHA ainda é uma pechincha? antes de se comprometer com um.