Você possui imóveis que você aluga? Além do potencial para uma renda contínua e valorização do capital, esses investimentos oferecem deduções que podem reduzir o imposto de renda sobre seus lucros. Mas primeiro, que tipo de investidor imobiliário é você: um investidor passivo ou profissional imobiliário? Neste artigo, mostramos como sua classificação pode fazer uma grande diferença no número de quebras de impostos que você obtém.
Se você gastar a maior parte do seu tempo no negócio imobiliário como um profissional imobiliário, suas perdas de aluguel não são passivas. Isso significa que suas perdas são totalmente dedutíveis contra todas as receitas, passivas e não passivas. Caso contrário, suas perdas são passivas e somente dedutíveis até US $ 25 000 contra a renda de seus aluguéis (a dedução desativa se a sua receita bruta ajustada modificada (MAGI) for entre US $ 100 000 e US $ 150 000). No entanto, perdas de mais de US $ 25 000 podem ser transferidas para o ano seguinte.

O IRS define um profissional imobiliário como alguém que gaste mais da metade do tempo de trabalho no negócio de aluguel. Isso inclui desenvolvimento de imóveis, construção, aquisição e gerenciamento. Você também deve gastar mais de 750 horas por ano trabalhando em seus imóveis de aluguel de imóveis. (Para encontrar recursos extras sobre como possuir propriedades de aluguel, consulte Investir em imóveis e Dicas para o proprietário potencial .)

Fontes de renda comum
Rendimento de renda
O dinheiro que você recebe para aluguel geralmente é considerado tributável no ano em que você a recebe, não quando foi devido ou ganhou; portanto, você deve incluir pagamentos antecipados como receita.

Por exemplo, suponha que você alugue uma casa por US $ 1 000 por mês e você exige que os novos inquilinos paguem os aluguel dos primeiros e últimos meses quando assinam um contrato de arrendamento. Neste caso, você terá que declarar os US $ 2 000 que você recebeu como renda, mesmo que US $ 1 000 desse $ 2 000 cobre um período que pode ser de vários anos no futuro.

Despesas pagas por inquilino
As despesas que o seu inquilino paga por você são consideradas como receitas. Isso inclui, por exemplo, um reparo de emergência em uma geladeira, o inquilino deve ter feito enquanto você está fora da cidade. Em seguida, você pode deduzir o pagamento do reparo como uma despesa de aluguel.

Comércio por serviços
O seu inquilino pode oferecer o comércio de seus serviços em troca de aluguel. No entanto, você deve incluir um valor justo de mercado dos serviços como receita. Por exemplo, se o seu inquilino oferecer para pintar a casa de aluguel em troca de um mês de aluguel (avaliado em US $ 1 000), você deve incluir os $ 1 000 como renda, mesmo que você não tenha recebido o dinheiro. No entanto, você poderá deduzir $ 1 000 como despesa.

Depósitos de segurança
Os depósitos de segurança não são tributáveis ​​quando você os recebe se a intenção é devolver esse dinheiro ao inquilino no final do contrato de arrendamento.Mas e se o seu inquilino não corresponder aos termos da locação?
Por exemplo, suponha que você colete um depósito de segurança de US $ 500 e seu inquilino se mova e deixa buracos nas paredes que custam US $ 400 para reparar. Você pode deduzir esse valor do depósito de segurança durante o ano em que o devolve. Naquele momento, no entanto, você deve incluir os US $ 400 que você usou para reparar a parede como receita. Você também poderá mostrar os $ 400 como despesa dedutível.

repara Vs. Melhoramentos
Os proprietários de imóveis de aluguel podem assumir que qualquer coisa que eles façam em sua propriedade é uma despesa deduzível. Não é , de acordo com o IRS.

Um reparo mantém sua propriedade de aluguel em boas condições e é uma despesa dedutível no ano em que você paga. As reparações incluem a pintura, a fixação de um banheiro quebrado e a substituição de um interruptor de luz defeituoso. As melhorias, por outro lado, agregam valor à sua propriedade e não são dedutíveis quando você paga por elas. Você deve recuperar o custo das melhorias depreciando a despesa sobre a expectativa de vida da sua propriedade. As melhorias podem incluir um novo telhado, pátio ou garagem.

Portanto, do ponto de vista dos impostos, você deve fazer reparos à medida que surgem os problemas em vez de esperar até se multiplicarem e exigirem reformas.

Deduções Comuns
Despesas com Mortgage
As despesas para obter uma hipoteca não são dedutíveis quando você os paga. Estes incluem comissões e avaliações. No entanto, você pode amortizá-los durante a vida de sua hipoteca.

Uma vez que você começa a fazer pagamentos de hipoteca, lembre-se de que nem todo o pagamento é dedutível. Uma vez que parte de cada pagamento se destina a pagar o principal, esse valor não é uma despesa dedutível; A parcela paga em relação aos juros é dedutível. Sua empresa de hipoteca enviará um formulário 1098 a cada ano mostrando o quanto você pagou em juros ao longo do ano. Isso é dedutível. Além disso, se uma parte do seu pagamento inclui dinheiro que entra em uma conta de depósito em garantia para cobrir impostos e seguros, sua empresa de hipotecas deve informar isso também.

Despesas de viagem
O dinheiro que gastou em viagens para cobrar aluguel ou manter sua propriedade de aluguel é dedutível. No entanto, se o objetivo da viagem foi para melhorias, você deve recuperar essa despesa como parte da melhoria e sua depreciação.

Você tem duas opções sobre como deduzir as despesas de viagem: as despesas reais ou a taxa de milhagem padrão. Você pode ler mais sobre os requisitos do IRS e o limite de milhagem atual em Publicação 463 .

Outras despesas comuns
Além das reparações e depreciações, algumas das outras despesas comuns que você pode deduzir são:

• Seguro
• Impostos
• Cuidado do gramado
• Taxa de preparação do imposto de retorno
• Perdas de causalidades (furacões, terremotos, inundações, etc.) ou roubos

Condominiums e Cooperativas
Se você possui um condomínio ou cooperativa de aluguel, cada um tem algumas regras especiais.

Condominiums
Com um condomínio você pode pagar taxas ou avaliações para cuidar de propriedade comum.Isso inclui a estrutura do edifício, lobbies, elevadores e áreas recreativas.

Quando você aluga seu condomínio, você pode deduzir despesas, como depreciação, reparos, juros e impostos que se relacionam com a propriedade comum. No entanto, assim como com um aluguel de uma única família, você não pode deduzir o dinheiro gasto em melhorias de capital, como uma avaliação para uma cabana na casa do clube. Em vez disso, você deve depreciar seu custo de qualquer melhoria em relação à sua expectativa de vida.

Cooperativas
As despesas que você tem para um apartamento cooperativo que você aluga são dedutíveis. Isso inclui as taxas de manutenção pagas à empresa cooperativa de habitação. As melhorias de capital são tratadas de forma diferente - você não pode deduzir o custo da melhoria nem pode depreciá-la. Você deve adicionar o custo da melhoria ao seu custo no estoque da corporação. Isso reduzirá seu ganho de capital quando você vender o apartamento.

Keep Good Records
Sob o Schedule E do IRS existem espaços para várias categorias de despesas. Portanto, o IRS oferece flexibilidade nos itens que você pode deduzir. Mas esteja preparado para fazer backup de sua reivindicação, e não se esqueça de gastar as despesas que são para reparos e manutenção daqueles que são melhorias de capital. Lembre-se, o dinheiro que você gasta em melhorias pode reduzir sua responsabilidade fiscal quando você vende.

Além disso, se você pretende ser um profissional imobiliário, você deve manter a documentação de apoio (cadernos, diários, calendários, registros, etc.) para provar sua participação ativa e o tempo gasto em suas propriedades a cada ano.

Em suma, existem alguns tipos de deduções disponíveis para os investidores imobiliários e vale a pena saber para qual qualificação.

Para ler mais sobre aluguel, veja A sua venda de casas deixará você com choque fiscal? , Para alugar ou comprar? Os Questões Financeiras - Parte 1 e Parte 2 .