Mais e mais pessoas estão olhando para o exterior para casas de férias, propriedades de renda e lugares para se estabelecer durante a aposentadoria - seja a cinco ou 30 anos de distância. Os benefícios fiscais de possuir imóveis no exterior são semelhantes aos de possuir em casa, com algumas exceções.

Os proprietários de imóveis que os benefícios obtêm da lei tributária de U. S. dependem de como o imóvel é usado. Se você mora em casa, por exemplo, você geralmente pode deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre a propriedade. Se a propriedade for usada para o rendimento do aluguel, você ainda pode deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre a propriedade, além de deduzir uma série de outras despesas, incluindo o seguro de propriedade e responsabilidade, os custos de manutenção e reparação e as despesas de viagem locais e de longa distância relacionadas à manutenção da propriedade. .

Leia mais para ver como as leis tributárias da U. S. tratam a propriedade estrangeira, bem como as implicações tributárias da venda da propriedade.

Propriedade para uso pessoal

Se você usa a propriedade como uma segunda casa - não como um aluguel - você pode deduzir o interesse da hipoteca exatamente como você faria para uma segunda casa nos EUA. Isso inclui a possibilidade de deduzir 100% de O interesse que você paga em até $ 1. 1 milhão de dívidas garantidas por sua primeira e segunda residências (esse é o valor total - não é US $ 1. 1 milhão por cada propriedade). Você também pode deduzir os impostos sobre a propriedade do seu segundo e, para o caso, tantas propriedades como você possui. Tal como acontece com uma residência principal, você não pode cancelar despesas, tais como serviços públicos, manutenção ou seguro, a menos que você possa reivindicar a dedução do domicílio. Para obter mais informações, consulte Tax Breaks para Proprietários de Second-Home e Como se qualificar para a dedução fiscal de Home-Office .

Propriedade do aluguel

As regras fiscais são mais complicadas se você receber renda no imóvel. Aplicam-se regras diferentes, dependendo de quantos dias a cada ano o lar é usado para uso pessoal e não de aluguel. Em geral, você entrará em uma das três categorias:

1. Você aluga a casa por 14 ou menos dias . A casa pode ser alugada a outra pessoa por até duas semanas (14 noites) por ano sem ter que denunciar essa renda ao IRS. Mesmo que você alugue por US $ 5 000 por noite, você não precisa denunciar os rendimentos de aluguel, desde que não tenha alugado por mais de 14 dias. A casa é considerada uma residência pessoal, permitindo que você deduza os juros da hipoteca e os impostos sobre imóveis sob as regras padrão da segunda casa, mas não as perdas ou despesas de aluguel.
2. Você aluga a casa por 15 ou mais dias e usa-a por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada. Neste caso, o IRS considera a casa um imóvel de aluguel e as atividades de aluguel são vistas como uma empresa.Você deve reportar todos os rendimentos de aluguel ao IRS, mas a boa notícia é que isso permite que você deduza as despesas de aluguel, tais como juros de hipoteca, impostos de propriedade, despesas de publicidade, prémios de seguro, utilidades e taxas pagas aos gerentes de propriedade. Uma diferença notável entre uma propriedade de aluguel em casa e uma no exterior: sua propriedade no exterior é depreciada em um período de 40 anos, em vez dos 27 anos atuais para propriedades residenciais domésticas. Em ambos os casos, você deprecia apenas o valor da estrutura (o edifício); você não pode depreciar o valor da terra.
3. Você usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que foi alugado. Neste caso, sua propriedade é considerada uma residência pessoal, e as regras para uso pessoal se aplicam. Você pode deduzir juros de hipoteca e impostos sobre a propriedade, mas não pode deduzir despesas ou perdas de aluguel. Tenha em mente: se um membro de sua família usar a casa (i. E., Seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), conta como um dia pessoal, a menos que você colete um preço justo de aluguel.

Vender a propriedade

Se você vende sua casa no exterior, o tratamento fiscal é semelhante à venda de uma casa na U. S. - e difere conforme a forma como o imóvel foi usado. Se você morava em casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, ele se qualifica como sua residência principal e você pode excluir da venda as $ 250.000 de ganhos de capital (ou até $ 500.000 para contribuintes casados). Esta exclusão de venda de casa primária não se aplica se a casa não for a sua residência principal, caso em que você deve o imposto habitual sobre os ganhos de capital.

Se você vende uma propriedade de aluguel nos EUA, você poderá fazer uma troca 1031 (também chamada de troca tipo semelhante), na qual você troca uma propriedade de aluguel para outra propriedade de igual ou grande valor, em uma com base em impostos diferidos. Muitos investidores utilizam esse tipo de transação para evitar o pagamento de imposto sobre ganhos de capital.

Uma diferença significativa no tratamento tributário da propriedade nacional contra a propriedade estrangeira, no entanto, é que a propriedade na U. S. não é considerada tipo para qualquer propriedade no exterior. U. S. A seção 1031 permite apenas trocas domésticas para domésticos e estrangeiros para estrangeiros. A U. S. considera qualquer propriedade fora da U. S. ser semelhante a qualquer outra propriedade similar à U. S., então é possível trocar uma casa no Panamá por outra no Panamá, ou Equador ou Costa Rice, para esse assunto. Simplesmente não pode ser considerado como tipo com qualquer propriedade na U. S.

Dupla tributação

Se você opera sua casa no exterior como uma propriedade de aluguel, você deve impostos no país onde a propriedade está localizada. Para evitar a dupla tributação, você pode tomar um crédito de imposto em sua declaração de imposto de U. S. para quaisquer impostos que você pagou ao país estrangeiro em relação ao rendimento líquido do aluguel. Existe um crédito fiscal máximo permitido, no entanto: você não pode aceitar um crédito por mais do que o valor do imposto de U. S. sobre o rendimento do aluguel, após a dedução das despesas.

Além de tomar um crédito tributário para qualquer imposto sobre o rendimento de aluguel pago, você também pode reivindicar um crédito de imposto estrangeiro se você vender o imóvel e pagar imposto sobre ganhos de capital no país estrangeiro.

A linha inferior

Quando você compra no exterior, você precisa tomar muito cuidado com planejamento e detalhes. Muitos países têm regras e regulamentos sobre quem pode possuir uma propriedade e como ela pode ser usada. Se você comprar uma casa no exterior, certifique-se de que a transação seja conduzida de modo a proteger seus direitos de propriedade. Nos Estados Unidos, os compradores de imóveis recebem título sobre a propriedade; Essa distinção não é tão clara em todos os países.

Além disso, esteja ciente de que, como proprietário de imóveis estrangeiros, você pode ser obrigado a apresentar vários formulários fiscais da U. S., dependendo da sua situação exata. Por exemplo, se você alugar sua casa no exterior e abrir uma conta bancária para cobrar o aluguel, você deve apresentar um formulário FBAR (Relatório de Bancos Estrangeiros e Contas Financeiras) se o valor agregado de todas as suas contas for de US $ 10.000 ou mais "em qualquer dia do ano civil ". Outras formas incluem o Formulário 5471 - Retorno da Informação de U. S. Pessoas em relação a certas empresas estrangeiras (se sua propriedade for mantida em uma empresa estrangeira); e Formulário 8858 - Retorno de Informação de U. S. Pessoas com Respeito de Entidades Notadas no Exterior (se sua propriedade offshore é mantida em uma LLC estrangeira).

Como a propriedade estrangeira e as leis tributárias são complicadas e mudam de tempos em tempos, proteja-se consultando um contador fiscal e / ou um advogado imobiliário qualificado no exterior e nos Estados Unidos.