Os investidores imobiliários devem ter habilidades básicas de avaliação para comprar, vender ou manter decisões. As empresas de investimento imobiliário desenvolveram sofisticados modelos de avaliação para ajudá-los a tomar decisões de investimento. No entanto, usando ferramentas de planilha eletrônica, um indivíduo pode produzir uma avaliação adequada na maioria dos bens imobiliários que produzem renda. Isso inclui imóveis residenciais comprados como propriedades de aluguel residencial.

A valorização de imóveis usando o fluxo de caixa descontado ou os métodos de capitalização é semelhante à valorização de ações ou títulos. A única diferença é que os fluxos de caixa são derivados do espaço de locação em oposição à venda de produtos e serviços. Continue lendo para descobrir como qualquer investidor pode criar uma avaliação satisfatória o suficiente para reduzir as possibilidades de investimento.

Avaliações individuais

Algumas pessoas sentem que a produção de uma avaliação é desnecessária se uma avaliação certificada for concluída. No entanto, a avaliação de um investidor pode diferir de uma avaliação por vários motivos.

O investidor pode ter opiniões diferentes sobre a capacidade da propriedade de atrair inquilinos ou as taxas de arrendamento que os inquilinos estão dispostos a pagar. Como um potencial comprador ou vendedor, o investidor pode sentir que a propriedade tem mais ou menos risco do que o avaliador.

Os avaliadores realizam avaliações separadas de valor. Eles incluem o custo para substituir a propriedade, uma comparação de transações recentes e comparáveis ​​e uma abordagem de renda. Alguns desses métodos geralmente ficam paralisados ​​ao mercado, subestimando o valor durante as tendências de alinhamento e superestimando os ativos em uma tendência de baixa.

Encontrar oportunidades no mercado imobiliário envolve a localização de imóveis incorretamente avaliados pelo mercado. Isso muitas vezes significa gerenciar uma propriedade para um nível que supera as expectativas do mercado. Uma avaliação deve fornecer uma estimativa do verdadeiro potencial de produção de renda de uma propriedade.

Avaliação Imobiliária

A abordagem de renda para avaliar imóveis é semelhante ao processo de avaliação de ações, títulos ou qualquer outro investimento gerador de renda. A maioria dos analistas usa o método do fluxo de caixa descontado (DCF) para determinar o valor presente líquido (VPL) de um bem .

O VPL é o valor da propriedade em dólares de hoje que alcançará o retorno ajustado ao risco do investidor. O VPL é determinado pelo desconto do fluxo de caixa periódico disponível para os proprietários pela taxa de retorno exigida pelo investidor (RROR). Uma vez que o RROR é a taxa de retorno exigida pelo investidor para os riscos envolvidos, o valor derivado é um valor ajustado ao risco para esse investidor individual. Ao comparar esse valor com os preços de mercado, um investidor pode fazer uma decisão de compra, retenção ou venda.

Os valores das ações são obtidos por desconto de dividendos, valores de títulos, descontando os pagamentos de cupom de juros.As propriedades são avaliadas ao descontar o fluxo de caixa líquido ou o dinheiro disponível para os proprietários depois que todas as despesas foram deduzidas da renda do leasing. Avaliar uma propriedade implica estimar todas as receitas de aluguel e, em seguida, deduzir todas as despesas necessárias para executar e manter esses arrendamentos.

Todas as estimativas de renda vêm diretamente de locações. Locações são acordos contratuais entre inquilinos e arrendatários. Todos os aluguéis e aumentos contratuais no aluguel (escaladas) serão definidos nas locações, bem como opções para concessões de espaço e aluguel. Os proprietários também recuperam parte ou todas as despesas de propriedade dos inquilinos. A forma como esses ganhos são cobrados também é declarada no contrato de locação. Existem três tipos principais de arrendamentos:

• Arrendamentos de serviço completo
• Arrendamentos líquidos
• Arrendamentos de rede tripla (NNN)

Em arrendamentos de serviço completo, os inquilinos não pagam nada além do aluguel. Em locações líquidas, os inquilinos geralmente pagam a parcela do aumento nas despesas do período após a mudança para a propriedade. Em arrendamentos de rede tripla, o inquilino paga uma parcela proporcional de todas as despesas de propriedade.

Os seguintes são os tipos de despesas que devem ser considerados ao elaborar uma avaliação de renda:

• Custos de arrendamento
• Custo da administração
• Custos de capital

Os custos de locação referem-se às despesas necessárias para atrair inquilinos e para executar locações. Os custos de gerenciamento referem-se a despesas de nível de propriedade, tais como serviços públicos, limpeza, impostos, etc., bem como quaisquer custos para gerenciar a propriedade. A receita menos as despesas operacionais é igual à receita operacional líquida (NOI). NOI é o fluxo de caixa derivado das operações normais da propriedade. O fluxo de caixa é então derivado subtraindo os custos de capital da NOI. Os custos de capital são quaisquer desembolsos de capital periódicos para manter a propriedade. Estes incluem qualquer capital para comissões de locação, melhorias de inquilinos ou reservas de capital para futuras atualizações de propriedades.

Exemplo de avaliação

Uma vez que os fluxos de caixa periódicos são determinados, eles podem ser descontados de volta para determinar o valor da propriedade. A Figura 1 mostra um design de avaliação simples que pode ser ajustado para avaliar a maioria das propriedades.

Assunção	Valor	Assunção	Valor
Crescimento da renda Yr1-10 (g)	4%	Crescimento da renda Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Despesas% de Renda	40%	Despesas de capital
$ 10 000	Taxa de reversão (Kg)	10%	Figura 1

A avaliação assume uma propriedade que cria renda anual de US $ 100.000 no primeiro ano, que cresce 4% ao ano e 3% após o ano 10. As despesas são estimadas em 40% da renda. As reservas de capital são modeladas em US $ 10 000 por ano. A taxa de desconto, ou RROR, é fixada em 13%. A taxa de capitalização para determinar o valor de reversão da propriedade no ano 10 é estimada em 10%. Na terminologia financeira, esta taxa de capitalização é igual a K-g, onde K é o RROR do investidor (taxa de retorno exigida) e g é o crescimento esperado da receita. K-g também é conhecido como retorno de renda exigido pelo investidor, ou o valor do retorno total que é fornecido pela receita.

O valor da propriedade no ano 10 é derivado tomando o NOI estimado para o ano 11 e dividindo-o pela taxa de capitalização. Supondo que a taxa de retorno exigida pelo investidor permaneça em 13%, a capitalização seria igual a 10%, ou K-g (13% -3%). Na Figura 2, o NOI no ano 11 é de US $ 88, 812. Após o cálculo dos fluxos de caixa periódicos, eles são descontados pela taxa de desconto (13%) para derivar o VPL de US $ 58, 333.

Item

Ano 1	ano 2	ano 3	ano 4	ano 5	ano 6	ano 7	ano 8	ano 9	ano 10	ano 11	Renda
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Despesas
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Resultado Operacional Líquido (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Fluxo de caixa (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversão
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Fluxo de caixa total
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Rendimento de dividendos
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figura 2 (em milhares de dólares)

A Figura 2 fornece um formato básico que pode ser usado para valorizar qualquer propriedade de produção ou renda. Os investidores que adquiram imóveis residenciais como locação devem preparar avaliações para determinar se as tarifas de aluguel estão sendo cobradas são suficientes o suficiente para suportar o preço de compra que está sendo pago. Embora os avaliadores freqüentemente usem um fluxo de caixa de 10 anos por padrão, os investidores devem produzir fluxos de caixa que refletem os pressupostos em que a propriedade é considerada como comprada. Este formato, embora simplificado, pode ser ajustado para valorizar qualquer propriedade, independentemente da complexidade. Mesmo os hotéis podem ser valorizados desta forma. Basta pensar em aluguel de quartos noturnos como arrendamentos de um dia.

Comprar, vender ou manter

Ao comprar uma propriedade, se o valor avaliado de um investidor for maior que a oferta do vendedor ou valor avaliado, a propriedade pode ser comprada com uma alta probabilidade de receber o RROR. Por outro lado, ao vender uma propriedade, se o valor avaliado for menor que a oferta de um comprador, a propriedade deve ser vendida. Além disso, se o valor avaliado estiver em linha com o mercado e o RROR oferecer um retorno adequado para o risco envolvido, o proprietário poderá decidir manter o investimento até existir um desequilíbrio entre a avaliação e o valor de mercado.

O valor pode ser definido como a maior quantidade que alguém estaria disposto a pagar por uma propriedade. Ao comprar um ativo, o financiamento não deve afetar o valor final do imóvel porque cada comprador possui diferentes opções de financiamento disponíveis.

No entanto, este não é o caso dos investidores que já possuem imóveis que foram financiados. O financiamento deve ser considerado ao decidir sobre o tempo de venda apropriado porque as estruturas de financiamento, como penalidades de pré-pagamento, podem roubar o investidor do produto da sua venda. Isso é importante nos casos em que os investidores receberam termos de financiamento favoráveis ​​que não estão mais disponíveis no mercado. O investimento existente com dívidas pode proporcionar melhores rendimentos ajustados ao risco do que pode ser alcançado quando o reinvestimento das vendas prospectivas prossegue. Ajustar o RROR de risco para incluir o risco financeiro adicional da dívida hipotecária.

A linha inferior

Seja comprando ou vendendo, é possível produzir um modelo de avaliação com precisão suficiente para ajudar no processo de tomada de decisão. A matemática envolvida na criação do modelo é relativamente direta e compreende a maioria dos investidores. Depois de obter algum conhecimento rudimentar sobre os padrões do mercado local, as estruturas de arrendamento e a forma como os rendimentos e as despesas funcionam em diferentes tipos de propriedade, é possível prever fluxos de caixa futuros.