Em uma versão do Diagrama Periódico de Retornos de Investimento montado pela JP Morgan Asset Management para os anos 2000-2015, os fideicomissos de investimento imobiliário (REITs) foram a classe de ativos de melhor desempenho em oito dos aqueles dezesseis anos. Além disso, durante esse período, os REITs, representados pelo Índice de Renda NetoIT Equity, compilaram um retorno anual médio de 12,9%. A próxima melhor classe de ativos no mesmo período foi títulos de alto rendimento com um retorno anual médio de 8. 6%.

Como o aviso afirmativo, o desempenho passado não é garantia de retornos futuros. Então, no ambiente atual, os REITs ainda são investimentos viáveis ​​para investidores individuais, além de consultores financeiros e seus clientes? (Para leitura relacionada, veja: REIT ETFs Offer Stability. )

Taxas de juros + REITS

De acordo com Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ), o Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), que acompanha o índice MSCI US REIT, tem um rendimento atual de pouco mais de 4%. No ambiente de baixa taxa de juros de hoje, isso certamente é atraente para muitos investidores. O aumento das taxas de juros geralmente é um fator negativo para os REITs e suas saídas aumentam devido a pagamentos de juros mais elevados que reduzem o dinheiro disponível para fazer pagamentos de dividendos aos investidores.

Os REITs com níveis de dívida em excesso ou aqueles que precisam refinanciar propriedades no curto prazo são mais suscetíveis a um aumento de taxas do que outros.

Preço da ação do Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) diminui mais de 12% em relação ao seu alto em janeiro de 2015 devido, em parte, à incerteza sobre o futuro do calendário do Fed e a vontade de aumentar as taxas de juros. A incerteza sobre o aumento da taxa que aconteceu no final de 2015 prejudicou o preço da ação também no ano passado.

Desempenho passado da REIT

A Cohen & Steers, gerente de investimento que oferece vários fundos REIT, cita o último ciclo de aperto do Fed entre junho de 2004 e junho de 2006 como exemplo de onde o maior as taxas prejudicaram inicialmente o desempenho dos REITs. Mas, com o passar do tempo, a economia forte, em seguida, ajudou a aumentar o retorno para REITs. (Para mais, veja: 3 REITs que são apostas superiores para aposentadoria em 2016. )

O retorno cumulativo para REITs ao longo deste período de tempo foi de 57. 9%, o que se compara a 15. 5% para ações e 5,9% para títulos, de acordo com a empresa.

A empresa diz em um artigo em seu site: "Quando a economia está melhorando e os fundamentos são fortes, as correções direcionadas ao rendimento historicamente apresentaram atractivas oportunidades de compra para investidores de longo prazo. À medida que os benefícios do crescimento econômico mais forte se tornam mais evidentes, as avaliações tendem a retornar ao normal.Acreditamos que os investidores que estão alinhados para aproveitar essas oportunidades podem ser recompensados ​​no longo prazo. "

REITs Offer Diversification Plusses

Os REITs não são um grande diversificador de ações, como evidenciado por sua correlação de aproximadamente 78% com ações com base na comparação do Índice S & P 500 e do Índice de Renda NetoIT Equity nos dez anos através do final de 2015. Os REITs, no entanto, proporcionam uma boa diversificação em termos de correlações baixas ou negativas para os principais títulos, commodities e moedas.

Além das taxas de juros, o desempenho dos REITS dependerá de como a economia e a tarifa do mercado de ações. Em um recente artigo da CNBC, Joseph Smith, diretor de investimentos da CBRE Clarion Securities, que administra cerca de US $ 22 bilhões em ativos imobiliários, disse: "Durante todo o ano, houve um flip-flop entre as expectativas de crescimento econômico e as taxas de juros. Essa incerteza cria volatilidade, e em tempos de volatilidade, a correlação dos REITs com o mercado de ações mais amplo aumenta ". A citação do Sr. Smith foi feita no final de 2015. (Para leitura relacionada, veja: Investimentos imobiliários em um ambiente de alta taxa de juros )

Fatores que influenciam os REIT individuais

Como qualquer fundo mútuo ou ETF, existem esses REITs subjacentes. Os REITs individuais podem incluir aqueles que têm um portfólio subjacente de propriedades comerciais, propriedades residenciais e hotéis ou resorts entre muitos outros. Além disso, há exposição a setores específicos, como áreas de saúde e áreas especiais como madeira e REITOS de hipotecas.

O ponto aqui é que parte do desempenho desses REITs estará vinculado ao desempenho do mercado de ações e dos setores de negócios aos quais estão vinculados. Isso significa que o desempenho desses REITs vai além do desempenho do mercado de ações e / ou da economia global. Isso não é diferente do ditado no setor imobiliário que faz referência a como todos os imóveis são locais.

Os REIT individuais também são influenciados pelas pessoas que os gerenciam. Como qualquer outro estoque ou instrumento similar, o gerenciamento é importante. Qual é a sua experiência? Eles são centrados nos acionistas? Eles têm seu próprio dinheiro investido ao lado do seu?

A linha inferior

Como muitos outros investimentos hoje, os REITs podem sofrer pelo menos inicialmente a partir de um período de aumentos nas taxas de juros. REÍVEIS que são altamente alavancados e aqueles que podem precisar refinanciar a dívida enquanto as taxas estão aumentando podem ser mais vulneráveis ​​do que outros. Aqueles que olham para REITs individuais precisam olhar para a gestão da empresa e seu portfólio subjacente de investimentos. Há uma série de fundos de investimento e ETFs que também fornecem uma exposição sólida a esta área. Ao longo do tempo, os REITs provaram ser um componente sólido de muitas carteiras e podem continuar a seguir em frente. (Para leitura relacionada, veja: 5 Tipos de REITs e como investir neles. )