Se a próxima casa que você planeja comprar vem com uma etiqueta de preços particularmente íngreme, talvez seja necessário solicitar uma hipoteca enorme para financiá-la. Estes empréstimos, muitas vezes mais de meio milhão de dólares e mais, são projetados para financiar imóveis de luxo e casas em mercados imobiliários locais altamente competitivos e possuem requisitos de subscrição únicos e implicações fiscais.

Mas, além de serem grandes, quais são exatamente empréstimos ou hipotecas, e como eles diferem dos seus homólogos convencionais e menos importantes?

Fannie Mae, Freddie Mac e Loan Limits

Aproximadamente 90% de todas as hipotecas escritas na U. S. são apoiadas por duas agências governamentais quase públicas, Fannie Mae e Freddie Mac. (Para mais, veja: Fannie Mae: o que faz e como opera .)

Estas duas agências vão securitizar (ou seja, comprar, embalar e revender) praticamente qualquer hipoteca, desde que adote para suas diretrizes de "empréstimo em conformidade", que influenciam a pontuação de crédito e histórico do crédito, a relação dívida / renda (DTI) do mutuário, a relação empréstimo-valor hipotecário e outro fator-chave: o tamanho do empréstimo. A partir de 2017, o máximo nacional para empréstimos em conformidade é de US $ 424, 100 para uma habitação de unidade única. No entanto, mais de 208 municípios em torno da U. S. são designados como áreas competitivas de alto custo (pense New York City, Los Angeles, Nantucket); nestes, os limites máximos de empréstimo podem chegar a US $ 625, 500.

Quando as hipotecas excedem esses limiares, é quando eles recebem o status "jumbo". Tenha em mente, no entanto, que, embora as hipotecas jumbo caem fora das restrições de empréstimo conformes e não sejam apoiadas por Fannie Mae ou Freddie Mac, muitos ainda aderem às diretrizes para "hipotecas qualificadas", estabelecidas em janeiro de 2014 pelo Consumer Financial Protection Bureau.

Qualificação: Hipotecas convencionais versus Jumbo

Como os empréstimos jumbo não são apoiados por agências federais, como são as hipotecas convencionais, os credores estão assumindo mais riscos quando os oferecem. Isso significa que você enfrentará requisitos de crédito mais rigorosos se você estiver tentando garantir um. A maioria dos credores quer ver o seguinte:

• Prova de renda: Venha preparado com dois anos de documentação fiscal ou documentação similar, provando que você tem uma fonte confiável e consistente de renda. Os credores também querem ver que você tem ativos líquidos suficientes para cobrir seis meses de pagamentos de hipoteca ou mais.

• Pontuação e história de crédito em Sterling: Geralmente você precisa de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 (considerado "justo") antes que um credor o aprova para uma hipoteca convencional. No entanto, há uma baixa probabilidade que os credores irão aprová-lo para uma hipoteca enorme se sua pontuação de crédito cair abaixo do intervalo 700-720, embora haja alguma evidência de que isso esteja começando a mudar.

• Rácio dívida / rendimento (DTI): Uma vez que a maioria das hipotecas convencionais também são hipotecas qualificadas, a sua relação dívida / rendimento (as obrigações de dívida mensais em comparação com a sua receita mensal) deve ser de 43% ou menos . Esta mesma regra seria aplicada para hipotecas jumbo que também são hipotecas qualificadas, mas muitas vezes, os credores vão querer que você tenha um DTI menor, pois o empréstimo é tão grande. (Veja Como meu índice de Dívida de Renda (DTI) afeta minha capacidade de obter uma hipoteca? )

• Adiantamentos: Há alguns anos atrás, credores de hipotecas jumbo teriam exigido pagamentos baixos mais altos - cerca de 30% ou mais - em comparação com as hipotecas convencionais, que normalmente são 20%. No entanto, a proporção de adiantamentos para o valor da hipoteca foi descontraída para ambas as categorias, com os principais credores, como o PNC Financial Services Group e a Wells Fargo, oferecendo recentemente hipotecas jumbo por apenas 15% e 10. 1% abaixo, respectivamente.

Comparando as taxas

Nos últimos meses, a taxa de porcentagem anual média (APR) para uma hipoteca jumbo foi mais ou menos igual à das hipotecas convencionais. Na verdade, não é incomum ver uma TAEG menor para uma hipoteca enorme.

Para comparar taxas de hipoteca jumbo, é útil usar uma calculadora de hipoteca como a abaixo.

A Tax Bill

Se você já é um proprietário, provavelmente está ciente de que você pode deduzir de seus impostos os juros que você pagou em sua hipoteca por um determinado ano. Mas você provavelmente nunca teve que se preocupar com o limite que o IRS coloca nesta dedução.

Sim, você pode deduzir os juros da hipoteca - desde que a própria hipoteca seja de US $ 1 milhão ou menos. Se sua hipoteca for maior, você não obtém a dedução total. Por exemplo, se você tirou uma hipoteca jumbo de US $ 2 milhões que acumula US $ 60.000 em juros por ano, você só pode deduzir US $ 30.000 - os juros sobre o primeiro milhão de sua hipoteca. Então, você só obtém uma redução de impostos na metade do interesse da hipoteca, de fato.

A linha inferior

Os requisitos para obter uma hipoteca são rigorosos nos dias de hoje. Porque as hipotecas jumbo são muito mais valiosas e não apoiadas pelo governo, os mutuários devem ter ativos consideráveis ​​e um forte histórico de crédito. Ainda assim, há sinais de que os jumbos estão se tornando mais fáceis de obter; certamente, as taxas de juros sobre eles estão em linha com as de hipotecas convencionais.

Você poderia contribuir com essas taxas baixas para o fato de que os mutuários de hipotecas jumbo provavelmente terão crédito excelente e recursos consideráveis. Além disso, os banqueiros estão ansiosos para atrair o negócio de indivíduos de alto patrimônio líquido para um produto de longo prazo como uma hipoteca, uma vez que esses mutuários também podem se tornar clientes para outros produtos e serviços de gestão de patrimônio que o banco pode oferecer.