Os investidores imobiliários bem sucedidos são mais do que apenas proprietários, são executivos de empresas experientes.

Eles funcionam muito como gerentes de portfólio e gerentes de negócios que se concentram em maximizar os lucros ao mesmo tempo que criam valor para os clientes. Este artigo discute o investimento em habitação a preços acessíveis como uma estratégia de negócios e investimento. Começamos com uma definição de habitação a preços acessíveis e analisamos três grupos que representam o melhor mercado-alvo. Em seguida, discutimos a acessibilidade, que é a característica determinante do mercado-alvo. Então, passamos a rentabilidade e comercialização, questões que tornam um bom investimento excelente. Finalmente, analisamos o financiamento, as etapas de ação e as implicações sociais e comerciais mais amplas do investimento em habitação a preços acessíveis.

Opções de investimento

Idosos e pessoas com deficiência

Pessoas com 65 anos ou mais e com deficiência são uma percentagem significativa da população de U. S. Os estudos mostram que esses números aumentam e estimam os níveis recordes nos próximos 20 a 30 anos. As pessoas nesses grupos precisam de moradias próximas das acomodações públicas e são modificadas para ajudá-las na vida cotidiana. As modificações incluem rampas em vez de escadas, banheiros acessíveis para cadeiras de rodas, corrimãos e armários modificados e armários para citar alguns.

Residência de estudantes fora do campus
O número crescente de estudantes universitários e universitários adultos e não tradicionais aumentou a necessidade de habitação fora do campus. Estudantes adultos com famílias precisam de habitação privada perto do campus. Os estudantes internacionais precisam de moradias disponíveis durante todo o ano, porque é menos dispendioso e mais conveniente do que as frequentes viagens internacionais em férias e férias de verão. (Viver no campus pode ter muitos benefícios, mas eles geralmente vêm a um preço. Para saber mais, confira Dormitórios da Faculdade: Bom Valor ou Ripoff? )

Habitação militar fora da base
Os membros do serviço militar possuem opções de alojamento dentro e fora da base. A moradia em base requer construção, gerenciamento de propriedades e manutenção de terrenos, enquanto que a moradia fora da base requer assistência de localização adicional, construção personalizada e financiamento de compra. A carcaça fora da base precisa estar próxima da base e fácil de entrar e sair. Os investidores em habitação militar devem estar familiarizados com a contratação federal, bem como com as diretrizes específicas para cada setor de serviços.

Programas de reabilitação e reentrada
Habitação de transição para pessoas sem residência e famílias, casas de viagem para recuperação de adictos e recém-liberados de instalações penitenciárias, e as casas grupais para crianças e adultos em serviços de proteção de estado e sistemas de saúde mental precisam de vizinhança - habitação baseada. Os apartamentos e pensões devem ser suficientemente grandes para fornecer instalações adequadas e privacidade para os moradores, mas também devem facilitar os níveis de segurança e acessibilidade necessários para cada grupo.

Como determinar a acessibilidade

A acessibilidade é importante para os investidores porque determina duas coisas importantes: rentabilidade e comercialização. Os programas de habitação subsidiados, como a Seção 8, ajudam as famílias de baixa renda a pagar aluguel pagando uma parte do preço de mercado das unidades de aluguel. Determine a renda mediana para sua área. Existem várias fontes de informação para determinar a renda mediana. O U.S. Census Bureau compila renda média para estados, municípios e cidades. Os sites imobiliários também fornecem essas informações para pessoas interessadas em comprar casas em regiões específicas. A informação também está disponível através de governos estaduais e locais, agências de desenvolvimento econômico e autoridades de habitação.

1. Para aluguel acessível, calcula 30% da renda mediana. Esta é a sua receita bruta esperada por unidade de aluguel acessível.
2. Para uma aquisição de casa a preços acessíveis, calcula 35% da receita média para o princípio, interesse, imposto de propriedade, seguro de proprietário e taxas de associação. Em seguida, calcule seu preço de venda esperado, deduzindo o valor do imposto, seguro e taxas com base nas taxas de tarifas para a área. Use a diferença, princípio e interesse, para determinar o preço de compra com base nas taxas de juros de sua área. Um profissional bancário ou hipotecário pode ajudá-lo a determinar rapidamente esses valores.

Como determinar a rentabilidade

Comece determinando suas despesas operacionais. Para unidades de aluguel começar com impostos e seguro que você paga como proprietário. Você paga as utilidades, se é assim, quais? Calcule o custo de construção e manutenção de terrenos para edifícios de unidades múltiplas. Não esqueça os custos de transferência, tais como inspeção, certificação de ocupação, registro e outras taxas exigidas pelo seu município ou município.

Para unidades de venda, determine seus custos de financiamento, custos de fechamento na aquisição e no momento da venda, custos materiais e trabalhistas para custos de construção / reabilitação e transferência. Para ambos, determine seus custos de marketing e publicidade. O maior projeto flop se você não pode atrair inquilinos ou compradores em tempo hábil. Mesmo uma estratégia de publicidade simples e eficaz custará dinheiro e tempo. Considere estes custos de fazer negócios que afetam sua linha de fundo.

Em seguida, determine sua renda. Para unidades de aluguel, use a quantidade de renda bruta esperada por unidade acessível. Para unidades de venda, use o preço de compra determinado acima. Use a fórmula padrão: Renda - Despesas = Lucro Bruto.

Considere seu fluxo de caixa. Se você pagar utilitários, alguns programas permitem que os montantes adicionais sejam pagos pela autoridade subsidiada para cobrir uma parcela dos serviços de inquilino. Finalmente, veja sua situação de imposto de renda. A depreciação afetará seu passivo tributário e terá afetos variáveis ​​no fluxo de caixa real ou no lucro líquido real.

Como garantir a comercialização

Concentre-se na localização e modificação de unidades que atendam às diretrizes para subsídios de aluguel que estão disponíveis através de autoridades locais de habitação. Para o foco dos vendedores, minimizar os custos de construção e reabilitação nas unidades a serem vendidas no mercado.(Veja também: Encontre a fortuna em imóveis comerciais .)

1. Comece com lógica simples. Se não for rentável, não é comercializável. O contrário também é verdade.
2. Aproveite as casas encerradas. Existem muitas residências familiares individuais e de 2 a 4 e que foram abandonadas devido a execuções hipotecárias.
3. Contate as agências locais de desenvolvimento econômico que adquiram essas unidades abaixo dos custos de mercado e vendem ou contratam com desenvolvedores locais para reabilitar e revender. Além disso, aprenda os prós e contras das vendas da Sherriff em sua área. Verifique as diretrizes para cada município que você almeja, pois as diretrizes podem diferir entre os municípios da mesma região ou estado. Essas unidades geralmente são compradas no site e podem representar custos significativos de reabilitação e tempo de reviravolta para revender.
4. Trabalhe com um corretor de imóveis e conheça o mercado local para venda por proprietário (FSBO). Aqui você encontrará oportunidades para vendas curtas, onde o vendedor ou agente de vendas tomou medidas para uma redução de pagamento de hipoteca para facilitar um preço reduzido para venda rápida. Essas unidades podem ser menos dispendiosas para consertar e revender.

Investidores bem-sucedidos sabem quando e como se mudar no mercado. Não se esqueça de realizar uma análise contínua do buy-sell-hold em unidades de aluguel. Se os custos de mão-de-obra, material e financiamento forem altos, agora não pode ser o momento de comprar mais propriedades. Se houver mais locatários em seu mercado, agora pode não ser um momento lucrativo para venda de unidades de mercado, mesmo que as taxas de juros sejam baixas. Se o aluguel do mercado e a renda mediana em sua área for alta, agora pode ser o momento mais lucrativo para manter a propriedade para a renda mensal que pode gerar. Trate seu portfólio imobiliário, assim como seu portfólio de aposentadoria com um pouco mais de pintura e acessórios. (Ver também: 7 Passos para um negócio de imóveis comerciais quentes .)

Financiamento

Pesquisa as várias alternativas de financiamento disponíveis para os investidores imobiliários experientes, os tempos de preços mais baixos revelam oportunidades de investimento. Investidores. Leia sites para Fannie Mae, Freddie Mac e HUD Multifamily Financing. Trabalhe com um banqueiro local e um corretor de hipoteca comercial ou consultor para identificar os programas de credores e encontrar investidores privados. Junte-se ao local de construção de casas, remodelação e associações de investidores imobiliários. um membro da câmara de comércio e afiliado às agências de desenvolvimento econômico. Use esses relacionamentos para identificar parcerias de financiamento público e privado e parcerias operacionais.

Plano de ação

1. Seja informado. Saiba mais sobre habitação a preços acessíveis em todo o país e em sua área.
2. Esteja envolvido. Faça um mercado para habitação a preços acessíveis. Identifique um nicho em sua área e preencha. Forja parcerias com investidores e fontes de financiamento similares.
3. Seja um investimento lucrativo ou. Funciona como gerente de portfólio e gerente de negócios. Aplique sabedoria de investimento convencional e conselho de estratégia de negócios.

Além do Landlording

Não apenas seja senhorio. Seja um senhorio, um investidor e um executivo de negócios. Como um senhorio, incorpore o elemento humano.Lembre-se de que você pode criar um mercado ajudando famílias e sua comunidade. Como investidor, crie uma carteira de imóveis do tipo blue-chip. Tenha as melhores propriedades, nas áreas mais desejadas, aos melhores preços, que geram mais lucro.

Como executivo de negócios, crie uma marca, gere boa vontade e maximize o valor de mercado da sua marca, não apenas em unidades individuais. Lembre-se de que suas atividades também criam empregos e oportunidades de emprego para trabalhadores da construção civil e agentes de vendas imobiliárias. Suas atividades de marketing e gerenciamento de propriedades ajudam a atrair trabalhadores para a força de trabalho nas áreas onde suas unidades estão localizadas. Não só você pode criar lucros pessoais, mas também pode criar oportunidades econômicas para pessoas e comunidades através do investimento em habitação a preços acessíveis. (Veja também: Formas simples de investir em imóveis .)