Preços de imóveis de luxo são gostosos e continuam a subir. A principal venda de imóveis de luxo em Nova York foi de US $ 91, 541 000 milhões, de acordo com o último relatório da Christie's International Real Estate.

"Muitas pessoas de alto patrimônio líquido estão comprando casas como um bem difícil", diz Jay Belson, CEO da Jay Belson Luxury Real Estate, uma empresa de investimento de luxo com serviços completos com sede em Beverly Hills, Califórnia. Com a riqueza das pessoas mais ricas do mundo crescendo, o mercado potencial para propriedades de luxo é maior do que nunca. Se você deseja entrar na ação e pode pagar o preço íngreme, aqui estão várias opções para fazê-lo.

Definindo "Propriedade de luxo"

É importante entender quais recursos caracterizam uma propriedade de luxo antes de investir porque um preço alto por si só não colocará uma propriedade nesta categoria. "Tem que ser exclusivo e exclusivo, de uma maneira boa de forma desejável. As pessoas que são ricas pagarão um prêmio por algo que seja percebido como superior ", diz Randy Char, vice-presidente sênior de operações da One Queensridge Place, um luxuoso prédio situado a poucos minutos da faixa de Las Vegas.

Os compradores high-end querem acesso a atividades de luxo como lojas, restaurantes e artes de alta qualidade, bem como proximidade com outras casas de luxo. Um endereço de troféu, como Park Avenue em Nova York, agrega valor. Ter uma história bem sucedida também não doi. Muitos compradores de luxo procuram a beleza natural de uma localização à beira-mar, ou, pelo menos, vistas de um rio, oceano ou lago. Outros querem vistas do campo ou da montanha.

Os compradores high-end querem muitos dos mesmos recursos que todos os compradores querem, mas em uma escala maior. Eles querem privacidade e segurança, às vezes até o ponto de reclusão. Eles querem beleza por dentro e por fora e podem pagar a arquitetura personalizada, design personalizado, atenção aos detalhes e acabamentos opulentos. Eles também querem comodidades no topo das comodidades: cozinha de um chef, piscina de luxo, suite mestre expansiva e espaço ao ar livre, sem mencionar a automação residencial, detectores de movimento, elevadores de carros e caves de temperatura controlada. Eles também querem espaço. Em Malibu, Califórnia, por exemplo, a casa de luxo média tem mais de 4 000 pés quadrados (e um preço de US $ 6 milhões).

Ao escolher uma casa de luxo, é extremamente importante pensar nos aspectos da propriedade que não podem ser alterados, diz Mark Fitzpatrick, CEO da RUHM Destination Marketing, um serviço de marketing de destino para propriedades de luxo em todo o mundo. "Você não pode mudar o caminho do sol, a localização do oceano ou o fato de que há uma trilha de vôo para grandes aviões sobre sua cabeça. O papel de parede feio no banheiro é muito menos importante do que o tempo ", diz ele.

Quanto você precisa?

Nos mercados onde os preços são geralmente mais baixos, você poderia precisar de um milhão de dólares para possuir um pedaço de imóveis de luxo. Mas você precisará de pelo menos US $ 1 milhão para comprar uma propriedade de luxo na maioria das grandes cidades, e o ponto de preço de entrada aumenta, onde o custo de vida é alto. São US $ 3 milhões em São Francisco, US $ 5 milhões em Los Angeles e Nova York, e US $ 7 milhões em Londres, de acordo com Christie .

Os compradores de luxo geralmente pagam dinheiro, mas uma hipoteca enorme é outra opção. Se você está financiando a compra, você precisará de um grande adiantamento, excelente crédito, prova de renda e ativos e grandes reservas de caixa.

Como fazê-lo: suas opções para investir em imóveis de luxo

Se você deseja investir em imóveis de luxo, existem vários caminhos que você pode tomar.

Flip a Mansion

Remodelar propriedades de luxo existentes e revendê-las para obter um lucro é um excelente investimento, diz Belson, da Jay Belson Luxury Real Estate. "É mais rápido do que construir desde o início, mas está limitado a propriedades que têm a combinação certa de arquitetura, condição e layout", diz ele, acrescentando que os fixadores são melhores. A desvantagem é que "porque a maioria dessas casas pode ser vivida na compra, você estará competindo com usuários compradores locais que podem superá-lo", diz ele. No entanto, a concorrência entre investidores e flippers é muito menor no mercado de luxo porque há menos pessoas que podem financiar projetos high-end e que entendem como executá-los em um nível alto, diz Belson.

Invest Internationally

Investir em imóveis de luxo no exterior pode ter benefícios que você não encontrará no mercado interno. Nas Ilhas Turcas e Caicos, um pequeno território ultramarino britânico localizado a leste de Cuba e norte do Haiti e República Dominicana, não há impostos anuais sobre a propriedade e sem impostos sobre ganhos de capital sobre a propriedade transferida. A propriedade é protegida por um registro de terra e o dólar de U. S. é a moeda oficial, portanto as taxas de câmbio não são um fator na conclusão da compra ou no valor futuro da sua propriedade.

Estas ilhas são um bom lugar para investir porque os preços da terra aumentaram de forma constante nos últimos dez anos e espera-se que continuem a fazê-lo graças ao rápido crescimento do turismo e do desenvolvimento, diz Blair MacPherson, co-proprietário e corretor da RE / MAX Real Estate Groups Turks e Caicos. E você pode ganhar renda adicional de seu investimento ao alugá-lo enquanto estiver fora e deixar uma empresa de gestão lidar com os detalhes, ele diz.

Investir no exterior também pode ter problemas únicos. "Temos que lembrar que o resto do mundo não opera como fazemos nos Estados Unidos", diz Fitzpatrick, da RUHM. "Você não quer comprar uma propriedade em outro país apenas para descobrir que o governo pode tirá-lo de você na estrada. "Use um advogado imobiliário internacional e outros profissionais para ajudar com sua diligência, ele diz.

Compre um condomínio de luxo

Se você está comprando um condomínio de luxo para você ou para alugar, "gastar dinheiro em uma casa localizada em um ótimo edifício de luxo com amenidades e opções de transporte próximas é o caminho a seguir" diz Lydia Sussek da Corcoran, uma empresa de imóveis de serviço completo em Manhattan."Comprar em um prédio de luxo com poucas opções de transporte é um investimento pobre", diz ela.

Os serviços e características das ofertas de construção também podem fazer ou quebrar seu investimento. "Não tem um porteiro em tempo integral? Tudo bem, mas o que mais a sua casa oferece? Vistas, tectos altos, terraços, todas essas características ajudam a distinguir sua casa de outros apartamentos de cortadores de bolachas e podem levar a uma taxa de venda mais alta quando é hora de sair ", diz Sussek.

Tenha em mente que, quando você está comprando imóveis de luxo, você está comprando um estilo de vida. Plataformas de telhado privadas, piscinas, espaços comuns com centros de fitness e serviço de limpeza ou serviços de estilo hotel distinguem imóveis de luxo, diz ela. "Mesmo que haja outros condomínios novos construídos em torno da casa que você compra, esses tipos de propriedades possuem valor", diz Sussek.

Jumbo Mortgages for Luxury Real Estate

Enquanto a maioria dos compradores de imóveis de luxo optam por comprar imóveis com dinheiro, alguns usam jumbo loans to snag luxury imobiliário. Os empréstimos Jumbo (também chamados de hipotecas jumbo) são empréstimos para montantes superiores ao limite estabelecido pela Agência Federal de Finanças de Habitação (FHFA). Normalmente, esse montante está em excesso se $ 424, 100; no entanto, em alguns municípios - muitas vezes aqueles que vivem em imóveis mais caros esse valor é maior. Atualmente, a taxa de juros para uma taxa jumbo fixa de 30 anos é de 4. 25% com uma TAEG de 4. 27% de acordo com o usbank. com. Isso é semelhante à taxa média de uma hipoteca fixa fixa de 30 anos. A partir de janeiro de 2017, a taxa de juros de uma hipoteca fixa média de 30 anos é de 4. 25% com uma TAEG de 4. 32%.

Escolha uma propriedade de aluguel de férias de gama alta

"Um aluguel de férias de luxo pode fornecer uma riqueza de benefícios, incluindo valorização de ativos, deduções fiscais, oportunidades de redes de negócios e, o mais importante, prazer pessoal", diz Fitzpatrick, da RUHM. Escolher uma localização com um mercado tipicamente forte é a chave, como uma cidade de esqui, havai ou uma ilha tropical. "Eles são ótimos para a renda sazonal e funcionam bem durante os bons mercados financeiros. No entanto, eles podem sofrer mais durante uma recessão do que as casas próximas das principais cidades ", diz ele.

De fato, o mercado de habitação de luxo experimentou a maior recuperação do acidente de habitação nas principais cidades, mas as áreas de resort estão começando a seguir o exemplo, afirma um relatório recente da Christie's International Real Estate.

Além de escolher a cidade certa, os investidores devem considerar a compra de uma propriedade que será atraente para as famílias de férias, diz Fitzpatrick. "Isso aumentará sua taxa de ocupação e seu ROI", diz ele. <1099> Bruce Tobias, um agente imobiliário de 20 vezes com RE / MAX Sedona no Arizona, acrescenta que os destinos turísticos de alto perfil são uma escolha sólida, e os investidores devem procurar propriedades com o potencial de ganhos a longo prazo .

Complete uma construção personalizada

Construir uma nova casa desde o início oferece as maiores margens de lucro, mas tem um período de tempo mais longo, diz Belson, mas uma casa onde tudo é novo e os estilos e amenidades mais desejados de hoje são cruciais no topo do dólar.Ele diz que sua empresa está atualmente construindo uma casa de 25 000 pés quadrados em Bel Air, Califórnia. "Nós compramos a propriedade por US $ 8. 7 milhões. O orçamento da construção é de US $ 18 milhões. O preço de venda projetado é de US $ 50 milhões. É difícil superar isso como um investimento ", diz ele.

Se você não está construindo a casa para si mesmo, tenha cuidado com a forma como você a personaliza. Você vai querer selecionar um layout, amenidades e acabamentos que atrairão um amplo segmento do mercado de luxo para maximizar suas chances de vender rapidamente e para o dólar superior. Certifique-se de que a casa é funcional e acolhedora e tem as características de segurança e privacidade que os compradores high-end querem. Mas há uma linha fina entre criar esse amplo apelo e criar a singularidade que os compradores de luxo desejam.

"Quando algo não é comoditizado, e é desejável, e há demanda, é quando você vê os preços realmente saltarem", diz One Queensridge Place's Char. "Se você olhar para uma garrafa de '82 Lafitte Rothschild, a valorização de preços cresce exponencialmente em um vintage que é menos superior por causa da oferta e da demanda. É o mesmo com imóveis de luxo. Quanto mais exclusivo e mais difícil de encontrar, mais digno de investimento a casa se torna. "

The Bottom Line

Investir em imóveis de luxo pode ser mais emocionante do que investir em títulos graças ao seu aspecto tangível, e há muitas maneiras de fazê-lo, desde a construção de uma casa personalizada até lançar uma mansão para comprar uma propriedade de férias. Você pode desfrutar da sua casa de luxo como residente, como viajante ou como senhorio ou construir casas de luxo para que outros possam desfrutar. Antes de comprar, certifique-se de compreender os recursos que criam valor duradouro nesta classe de ativos para obter o melhor retorno de seu investimento.