Você é um potencial comprador de imóveis com problemas para garantir financiamento? Você é um proprietário que quer vender, mas está tendo problemas para encontrar um comprador?

Como comprador, obter uma hipoteca pode ser difícil se a sua situação financeira não se encaixar em pequenas caixas - um salário previsível que pode ser documentado com talões de pagamento e formulários W-2, um histórico de emprego estável sem interrupções e uma pontuação de crédito brilhante. E, como vendedor, fechar um acordo em sua casa pode ser difícil se os mutuários tiverem problemas para obter aprovação para empréstimos. Não seria ótimo se você pudesse retirar o homem do meio e encontrar outra maneira de completar a transação?

Neste artigo, vamos nos concentrar em um financiamento pouco conhecido de vendedor de opções, que pode ajudá-lo a comprar ou a vender uma casa.

Tutorial: Princípios de hipoteca

Como funciona o financiamento do vendedor?

O financiamento do vendedor é exatamente o que parece: em vez do comprador obter um empréstimo do banco, a pessoa que vende a casa empresta o comprador o dinheiro para a compra.

O comprador e o vendedor executam uma nota promissória que fornece uma taxa de juros, um cronograma de reembolso e as conseqüências do incumprimento. O comprador envia seus pagamentos de hipoteca mensais ao vendedor, que ganha juros sobre o empréstimo, talvez a uma taxa maior do que ele poderia conseguir em outro lugar. Se o vendedor optar por vender o empréstimo (mais sobre isso mais tarde), o comprador enviará os pagamentos mensais da hipoteca ao investidor que adquira o empréstimo. (Para mais informações sobre este assunto, veja Notas promissórias: Não é a sua média IOU .)

Os acordos de financiamento do vendedor são muitas vezes por um curto prazo, como cinco anos, com um pagamento global no final. A idéia é que o comprador poderá refinanciar antes disso. Claro, arranjos como este podem ser contraproducente se você não for cuidadoso.

O financiamento do vendedor tende a ser mais comum nos mercados onde as hipotecas são difíceis de encontrar. Há dois motivos para isso:

• Se as hipotecas são fáceis de obter, mas um comprador interessado não pode obter uma, o vendedor será altamente suspeito da capacidade do comprador de pagar. Assim, quando os empréstimos são geralmente difíceis de obter, é mais provável que haja compradores bem qualificados que tenham problemas para garantir o financiamento tradicional.
• Quando o crédito é apertado, a venda torna-se mais difícil, então os vendedores domésticos são mais propensos a considerar opções alternativas.

Por que o financiamento do vendedor é pouco comum?

Se você é um vendedor, sua primeira objeção a este acordo pode ser: "Mas eu não tenho dinheiro para emprestar a um comprador!" Sua segunda objeção pode ser: "Eu não quero me tornar um credor. É muito arriscado". Outra razão pela qual o financiamento do vendedor não é tão comum é que a maioria dos vendedores precisa do produto total da venda de sua casa para comprar sua próxima casa.

Mas, de acordo com Robin Daniels, um investidor imobiliário e senhorio na Flórida Central, "Muitos vendedores têm medo de vender com o financiamento do proprietário, mas não sabem que a nota que eles possuem é algo que pode ser vendido para outra pessoa. acontece no mesmo dia que o fechamento, então o vendedor recebe dinheiro imediatamente ". Em outras palavras, os vendedores não precisam ter o dinheiro, nem precisam se tornar credores.

A outra razão pela qual o financiamento do vendedor é incomum é que as pessoas não estão familiarizadas com isso.

O investidor imobiliário Don Tepper da Soluções 3D LLC diz: "Há realmente dúzias de outras formas de comprar: opção de arrendamento, compra de arrendamento, contrato de terra, contrato de escritura, compartilhamento de capital, liquidação de hipotecas - e a lista vai mais e mais. A maioria dos compradores e a maioria dos agentes imobiliários não sabem como funcionam esses trabalhos ". (Para saber mais sobre as opções de locação, as compras de locação e outras opções, leia Aluguel para possuir, Propriedade para alugar e Imóveis de aluguel com propriedade cheia de armadilhas .) > Por que um vendedor ofereceria financiamento?

Um vendedor de casa pode estar disposto a oferecer financiamento por uma série de razões:

para minimizar os custos de transporte enquanto espera encontrar o comprador perfeito e obter um negócio feito rapidamente

• para distinguir a propriedade de outros anúncios e obter ele vendeu mais rápido, especialmente em um mercado abaixo
• para aumentar a possibilidade de obter o preço total
• da casa para obter um adiantamento para comprar outra propriedade
• para pagar uma dívida
• para afundar a despesa mensal associado a possuir a casa
• Em outras palavras, o financiamento do vendedor não apenas beneficia os compradores que não qualificam (ou não querem) financiamento tradicional. Também beneficia os vendedores, especialmente aqueles que estão particularmente motivados a vender suas casas.

Vantagens para os compradores

O financiamento do vendedor tem muitas vantagens para os compradores:

1.

O processo de fechamento pode ser mais rápido. Os compradores e credores prudentes usarão sempre o período de encerramento para realizar a sua diligência devida. Mas com o financiamento do vendedor, o processo de fechamento pode ser mais rápido. Willie Kathryn Suggs, principal corretora e dono da corretora imobiliária baseada em Harlem que carrega seu nome, diz que, com o financiamento do vendedor, "o acordo termina mais rápido, pois não há espera para o agente de crédito bancário, o subscritor e o departamento jurídico para limpar o arquivo - um processo que em Nova York se estende facilmente a dois ou três meses para uma casa em linha e mais longo para uma cooperativa. "

2.

Os custos de fechamento são mais baixos. Suggs também diz: "Os compradores adoram o [financiamento do vendedor] porque eles podem entrar em casa por menos dinheiro. Eles não precisam pagar as taxas bancárias e os custos de avaliação".

3.

O montante do antecipado pode ser extremamente flexível . Em vez de ter que atender a um mínimo de mandato do banco ou do governo, o montante do antecipado pode ser o que o vendedor e o comprador concordem. Isso não significa necessariamente que o vendedor aceitará um adiantamento inferior ao que o comprador seria obrigado a pagar em outros lugares, mas é sempre uma possibilidade. (Você pode querer verificar

4 Alternativas para uma hipoteca tradicional .) Desvantagens para os compradores

Existem também alguns problemas potenciais a serem considerados ao investigar a opção de usar o financiamento do vendedor:

1.

Os compradores devem esperar pagar uma taxa de juros mais alta do que seria para um banco. Os compradores terão que pagar uma taxa de juros que faça com que o vendedor deseje emprestar-lhes dinheiro ao investir seu dinheiro em outro lugar.

2.

Os compradores ainda terão que provar que são mutuários dignos . É uma coisa se um comprador e vendedor apenas quiserem remover o banco da equação. No entanto, se um comprador não se qualificar para uma hipoteca tradicional, pode haver uma boa razão para isso - e um vendedor também não pode se tornar o credor dessa pessoa.

3.

Os compradores precisam se certificar de que o vendedor possui a casa livre e clara ou que o credor do vendedor concorda com a transação de financiamento do vendedor . De acordo com Jason Burkholder, corretor / gerente de vendas e agente imobiliário da Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "a maioria das hipotecas tem uma cláusula" devida à venda "que proíbe o vendedor vender a casa sem pagar a hipoteca. Então, se um vendedor fizer o financiamento do proprietário e a empresa de hipoteca descobrir, ele considerará a casa "vendida" e exigirá o pagamento imediato da dívida na íntegra, o que permite que o credor exclua. "

4.

O vendedor original pode vender a nota promissória . Não é realmente um grande problema se isso acontecer, mas isso significa que a pessoa que o comprador pensa que estará fazendo seus pagamentos pode mudar. O mesmo acontece o tempo todo com as hipotecas tradicionais.

Fazendo isso acontecer

Se o financiamento do vendedor atrai você como vendedor ou comprador de casa, como você faz isso acontecer?

Adicionar ao anúncio

• Como vendedor, você pode oferecer financiamento para o vendedor em sua listagem. Basta adicionar três palavras à sua listagem - "financiamento do vendedor disponível" - alertará os potenciais compradores e seus agentes da opção exclusiva que você está oferecendo.

  Faça a informação disponível

• Quando os potenciais compradores vêem sua casa, você pode deixar de fora uma folha de informações descrevendo detalhadamente os termos do financiamento do vendedor que você está oferecendo. Também pode ser uma boa idéia descrever o financiamento do vendedor, já que muitos compradores não estarão familiarizados com isso.

  Peça ao vendedor que ofereça

• Os compradores que procuram financiamento para o vendedor podem tentar apenas pedir isso. Todd Huettner, um corretor de hipoteca e presidente da Huettner Capital, com sede em Denver, diz: "O segredo para obter o financiamento do proprietário é para apresentá-lo corretamente. Em vez de perguntar se o financiamento do proprietário é uma opção, os compradores devem apresentar uma opção específica. Por exemplo: "A minha oferta é o preço total com 20% de desconto, o financiamento do vendedor por US $ 350, 000 a 6%, amortizado ao longo de 30 anos com um balão de cinco anos. Se eu não refinanciar em dois a três anos, aumentarei a taxa para 7% nos anos quatro e cinco. "

  Criar uma situação confortável

• A Huettner ainda aconselha que os compradores pintar uma imagem para tornar o vendedor confortável com a oferta de financiamento.O vendedor quer saber por que um comprador não pode se qualificar para uma hipoteca em outro lugar, mas ainda é digno de crédito. Por exemplo, Huettner diz que um potencial comprador pode ter um bom crédito e um bom adiantamento, mas pode ter começado apenas um novo negócio e não pode se qualificar para um empréstimo por dois anos. Da mesma forma, os vendedores devem pintar uma imagem para tornar o comprador confortável com o arranjo. Eles devem explicar completamente ao comprador o financiamento do vendedor, como ele funciona e por que o comprador deve considerá-lo.

  Como o financiamento do vendedor é incomum, o comprador e o vendedor seriam sábios para cada um consultar especialistas financeiros e legais que entendem como ele funciona antes de entrar em uma transação desse tipo. Esses especialistas devem cuidar dos melhores interesses dos seus clientes e orientá-los durante o processo.

A linha inferior

Há mais de uma maneira de comprar ou vender uma casa. Só porque sua situação financeira é um pouco mais complicada do que os credores tradicionais preferem, não significa que você não pode comprar. E apenas porque os bancos não estão aprovando mutuários facilmente não significa que você não pode vender sua casa rapidamente - e pelo que vale a pena. O financiamento do vendedor pode ser apenas a solução que você estava procurando. (Se você ainda estiver na cerca sobre a compra de uma propriedade, confira

Para alugar ou comprar? As questões financeiras .)