Para muitos americanos, os imóveis, sob a forma de uma casa familiar ou propriedade de aluguel, é a sua maior classe de investimento. Esses investidores muitas vezes percebem imóveis como um dos investimentos mais seguros e confiáveis ​​em um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e uma grande incerteza. Em vez de comprar uma propriedade real, os investidores podem considerar enterrar opções imobiliárias como uma forma de investir no setor imobiliário a um custo menor e com menos despesas.

Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos e ver que, em 5 anos, aumentou em valor entre US $ 100, 000 e US $ 300 , 000 e concluem triplicar o valor do investimento. No entanto, esta análise simples perde as despesas relacionadas com a rotina, que podem incluir encargos de financiamento para compra de imóveis, pagamentos de juros mensais, taxas de registro e imposto de selo, impostos sobre imóveis, comissões para agentes durante a compra ou venda, taxas de associação mensal, manutenção e reparos, seguros e outros impostos locais aplicáveis ​​(por exemplo, imposto sobre os ganhos de capital na venda ou uma avaliação de propriedade acima de um certo nível que qualifica o proprietário para um imposto de riqueza).

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Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos da propriedade é substancialmente reduzida e pode não ser totalmente compreendida pelo investidor comum (relacionado: Como calcular seus retornos de investimento). Os desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender o imóvel mais tarde. Por exemplo, uma nova rodovia barulhenta ou um pico no crime pode desvalorizar a propriedade. (Relacionados: os fatores mais importantes para investir em imóveis)

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Uma maneira de custo baixo para investir e lucrar em imóveis é através de opções de imóveis.

O que é uma opção de imóveis?

Uma opção imobiliária é um contrato especialmente concebido entre duas partes (um comprador e um vendedor). O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar uma propriedade, por um período de tempo especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar a propriedade durante o período de tempo especificado.

Para o direito desta opção, o comprador paga ao vendedor uma opção premium. Se o comprador decidir comprar o imóvel (em outras palavras, exercer a opção de imóveis), o vendedor deve vender o imóvel ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente.

Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções oferecem muitas opções ao comprador. Eles podem ser exercidos no início (tipo americano), mantidos até a expiração da opção, ou vendidos para um segundo comprador antes do vencimento.

As opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em imóveis residenciais comerciais ou high-end.As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e negociação de baixo custo e oportunidades de investimento para compradores, com benefícios limitados para os vendedores.

Exemplo de um Comércio de Opções de Imóveis

Aqui está uma análise abrangente do risco e recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tem $ 500, 000 e quer comprar uma terra para a qual o vendedor quer US $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:

1) O construtor pode aumentar $ 1. 5 milhões através de empréstimos bancários ou outras fontes?

2) O construtor pode obter licenças necessárias para o desenvolvimento residencial ou comercial ou outra subdivisão da propriedade?

3) O construtor pode arrecadar dinheiro e obter permissões antes que outro construtor compre a terra?

Nesta situação, uma opção imobiliária é apropriada. Para um custo não reembolsável definido (chamado de prémio de opção de imobiliário ou a contrapartida) de dizer $ 25 000, o construtor pode inserir um contrato de opção de imobiliário com o vendedor. A opção de imóveis permite que o construtor bloqueie o preço de venda da propriedade em US $ 2 milhões ao longo de um período de 6 meses. Durante este tempo, o construtor pode arrecadar dinheiro, obter licenças e comprar a propriedade (gastando um total de US $ 2 milhões mais o prêmio de opção de US $ 25.000), afastar-se da propriedade (e perder os US $ 25.000) ou vender A opção para outro comprador por um preço negociável. De qualquer forma, o vendedor fará um adicional de US $ 25.000 da propriedade.

O contrato de opção imobiliária incluirá as seguintes condições:

detalhes da propriedade (localização, tamanho e outras especificações)

duração do contrato (6 meses a partir da data de negociação)

• prémio de opção ou valor de contrapartida (US $ 25 000 não reembolsáveis ​​pagos pelo comprador ao vendedor na data de negociação)
• preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (US $ 2 milhões)
• Para a duração de 6 meses do contrato, existem quatro cenários possíveis.
• Cenário 1:

O construtor é aprovado por US $ 1. 5 milhões de empréstimos bancários. Ele também confirma que pode obter permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade a um preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões e mantém o prêmio adicional de US $ 25.000.

Cenário 2: Após 2 meses, o construtor descobre que não poderá obter uma licença de desenvolvimento. Nos próximos 4 meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção de imóveis para o novo partido por um novo preço de US $ 30.000. O novo partido substitui o construtor no contrato de opção original. O novo partido exerce a opção e compra o imóvel por US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões do novo partido e mantém o prêmio de opção de $ 25,000 do construtor. O construtor vendeu a opção por US $ 30.000 e, portanto, faz US $ 5.000 e não é selado com uma propriedade que ele não pode usar.

Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que procura beneficiar da valorização de preços da propriedade.Se o preço exigido de US $ 2 milhões aumentar para US $ 2. 2 milhões em 5 meses, o comprador da opção se beneficiará ao exercer a opção de comprar o imóvel e depois vender o imóvel (US $ 2,2 milhões - US $ 2 milhões - US $ 25 000 por US $ 175 000).

No entanto, ao invés de entrar na propriedade e todas as taxas, impostos e custos associados, que diminuirão o lucro de US $ 175 mil, a opção comprador pode, em vez disso, vender a opção a uma nova parte disposta a comprar a propriedade. À medida que o preço da propriedade subjacente aumenta, o preço da opção de imóveis também aumentará no que é chamado de delta). O comprador pode vender a opção com um novo prémio que inclui a alteração no valor da propriedade. O comprador da opção original pode vender a opção por US $ 200.000 para o novo comprador. O novo comprador estará disposto a pagar US $ 200 000 porque significa que o preço de compra total da propriedade será de US $ 2. 2 milhões (US $ 2 milhões pagos ao proprietário original / vendedor de opções mais $ 200, 000 para o titular da opção existente).

No final da transação, o proprietário obtém US $ 2 milhões mais o prêmio da opção de US $ 25.000, os lucros do comprador da opção original com US $ 175.000, e o comprador da nova opção compra a propriedade desejada às taxas atuais do mercado.

Cenário 4

: O construtor não consegue garantir um empréstimo ou permissão. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde a opção premium. No entanto, o comprador conseguiu evitar um mau investimento de US $ 2 milhões, pagando o prêmio de US $ 25 mil (apenas 1,25% do valor real do negócio). O vendedor se beneficia em US $ 25 000 ao longo do período de opção de 6 meses e continua a procurar um comprador.

Em todos os casos, quando o vendedor entrar em um contrato de opções de imóveis, o vendedor não tem mais opções para vender a propriedade e a que preço. O vendedor deve aguardar a decisão do comprador de exercer a opção. É por isso que o vendedor recebe e mantém a opção premium inicial. The Bottom Line

As opções de imóveis oferecem um método de menor custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes sem supervisão regulamentar externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. O padrão pelo vendedor de opções é um dos principais desafios nos acordos de opções de imóveis. Nesses casos, o único recurso do comprador é uma ação judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros passados ​​sobre opções de opções de imóveis é outro desafio. Os investidores de opções imobiliárias também devem considerar despesas adicionais como taxas para serviços jurídicos, como a elaboração e o registro do contrato.