As associações de proprietário (HOAs) tornaram-se cada vez mais prevalentes. De acordo com o professor de políticas públicas Robert H. Nelson, condomínios, associações de proprietários e cooperativas ", recentemente, 1970 representava apenas cerca de 1% da habitação dos EUA. No ano de 2010, no entanto, havia mais de 300 000 associações comunitárias que alojavam mais de 60 milhões Americanos, 20% da população dos EUA ". Ele continua: "Entre 1980 e 2000, metade dos novos alojamentos nos Estados Unidos foi construído e organizado sob a governança privada de uma associação comunitária". (Para mais informações sobre as Associações de Proprietários, confira 9 coisas que você precisa saber sobre as Associações de Proprietários .)

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HOAs gerenciam problemas que afetam toda a comunidade, como segurança e segurança, falta de manutenção da propriedade, incômodos locais ou a prestação de serviços que não são atendidos pelo governo local. HOAs também pode ser uma fonte de grandes conflitos devido ao poder que eles exercem sobre os proprietários.

HOAs geralmente são formados por desenvolvedores quando uma nova comunidade é construída. Como condição de aquisição de propriedades em muitas comunidades, os compradores devem se juntar à HOA. Como resultado, muitas pessoas acabam juntando HOAs sem realmente entender o que são HOAs ou como eles funcionam, só porque eles se apaixonam por uma casa particular.

Para ajudar os compradores de casas e os proprietários a entender as complexidades dos HOAs, este artigo descreverá como eles são formados e executados.

Passos para Formação

1. Saiba mais sobre as leis locais e as ordenanças sobre a formação da HOA.
Os códigos de propriedade do Estado estabelecem as diretrizes legais para o estabelecimento de uma associação de proprietários. No Texas, por exemplo, o código de propriedade capítulo 204 diz que um comitê de três pessoas deve formar uma petição para a formação de uma associação de proprietários (POA). O comitê deve apresentar uma notificação oficial por escrito de que pretende criar um POA com associação obrigatória. Todos os proprietários de discos em uma subdivisão devem ser notificados e os proprietários de pelo menos 60% da propriedade devem assinar e aprovar a petição no prazo de um ano. Uma vez que o POA existe, ele pode criar restrições através de um processo de petição separado que exige a aprovação dos proprietários de pelo menos 75% da propriedade da subdivisão.

2. Siga os procedimentos legais para estabelecer uma HOA.
O processo para estabelecer um HOA depende de onde o HOA estiver localizado, mas provavelmente serão necessários os seguintes passos.

• Estabelecendo uma estrutura de negócios formando uma empresa LLC ou corporação sem fins lucrativos
• Criando convênios, condições e restrições (CC & Rs) que descrevem como o HOA irá operar e o que governa os proprietários devem cumprir
• Estabelecendo um procedimento para futura modificação de CC & Rs
• Escrevendo regras e regulamentos que colocam o CC & Rs em linguagem fácil de entender para residentes da comunidade
• Elaborar documentos governamentais, como artigos de incorporação e estatutos (que descrevem a freqüência da reunião, as diretrizes de votação, a eleição de HOA líderes e outros procedimentos operacionais)
• Eleição de oficiais qualificados / membros do conselho (o tesoureiro realmente precisa entender como manter livros e gerenciar dinheiro, por exemplo)

Se as pessoas que estabelecem a HOA não são especialistas em direito imobiliário, Contratar um advogado com a experiência da HOA seria uma boa decisão nesta fase.A HOA não poderá impor suas regras se forem contestadas e não forem legais. Um bom advogado também pode apontar as principais questões às quais os líderes da HOA devem prestar atenção (como leis de habitação justa), de modo a evitar problemas legais, uma vez que a associação está funcionando. Os regulamentos do governo federal, estadual e local têm precedência sobre as regras da HOA. (Para ajudar a escolher um advogado, leia Como escolher o advogado certo .)

3. Proteja o HOA.
Os diretores e o conselho de administração são responsáveis ​​pelo funcionamento e supervisão da HOA. Junto com este alto nível de responsabilidade, existe um alto nível de risco. O HOA precisa de uma maneira de se proteger se um proprietário decidir processar.

Por que um proprietário pode processar? Em Elk Grove, Califórnia, um residente processou sua HOA sobre suas mudanças sugeridas nas regras de estacionamento do bairro. Um homem de Houston, Texas processou sua HOA porque queria que ele remova as barras de ladrão de sua casa apesar da alta taxa de criminalidade na área. Uma organização de habitação justa processou uma associação de condomínio na Flórida por se recusar a permitir que as crianças vivessem no prédio. Um membro do conselho poderia ser processado por violar seu dever fiduciário em relação aos residentes da HOA e poderia ser responsabilizado pessoalmente.

O seguro de diretores e funcionários oferece proteção financeira às pessoas que administram o HOA. Abrange custos de defesa legal e danos. No entanto, não abrange a falta intencional. O seguro contra roubo de funcionários pode proteger a associação se um diretor, diretor ou gerente de propriedade desviar os fundos HOA.

4. Coletar e gerenciar dívidas e avaliações especiais e manter registros financeiros sólidos.
Uma HOA precisa de dinheiro para funcionar, e esse dinheiro vem dos residentes da comunidade. Alguns fundos do dinheiro da administração da HOA (por exemplo, serviços legais, contábeis e de gestão), mas a maior parte do dinheiro se destina à manutenção de áreas comuns. Pode pagar por serviços de paisagismo, manutenção de pool e até coleta de lixo. Uma parcela do dinheiro é gasto todos os meses, e o resto é reservado em um fundo de reserva. Às vezes, surgirá uma despesa importante que não pode ser paga pelo fundo de reserva da HOA, e nesse caso, a HOA exigirá que os residentes paguem uma taxa extra chamada de avaliação especial.

Uma nova HOA precisará realizar uma análise de financiamento e construir um orçamento para determinar quanto cobrar em taxas mensais do (s) proprietário (s) de cada propriedade. A análise baseia-se em quais despesas serão pagas pelos membros da comunidade, quanto isso custará. quanto será alocado para o fundo de reserva e a porcentagem de propriedade da comunidade de cada residente. Além disso, o fundo de reserva deve ser gerenciado e investido para manter a HOA financeiramente sólida (por exemplo, o valor do fundo deve ser preservado contra a inflação).

5. Mantenha os proprietários informados.
Como membros da comunidade que pagam taxas e são afetados pelas decisões da HOA, os residentes devem ser mantidos informados das atividades da HOA e de quaisquer problemas que afetem a comunidade.HOAs deve realizar reuniões regulares e notificar os residentes com suficiente antecedência para que todos tenham a oportunidade de participar. Eles também devem realizar eleições para diretores e diretores e garantir que todos tenham a oportunidade de votar. Um boletim informativo da comunidade, e-mail e / ou site também pode ajudar a manter os proprietários no circuito.

Os diretores e diretores da HOA devem manter registros detalhados de suas atividades, como minutos de reuniões da comunidade. As associações devem divulgar informações financeiras importantes aos membros da comunidade regularmente. Os membros devem estar cientes de seus direitos de exibição de registros HOA e ter acesso a pedido mediante solicitação. (Para mais informações sobre como lidar com HOA ou placas de condomínio, leia lidar com o seu condomínio .)

6. Aplicar regras e lidar com queixas.
HOAs são comunidades baseadas em regras, por isso, de tempos em tempos, elas devem impor regras que os membros da comunidade estão quebrando. HOAs também deve lidar com queixas dos residentes sobre as regras existentes que os residentes não gostam ou as regras que os residentes sentem devem ser adicionadas para resolver um problema em andamento.

HOAs devem impor regras de forma rápida e consistente. Os proprietários que se recusam a cumprir devem ser multados. Se um proprietário se recusar a cumprir, o HOA pode precisar enviar a conta para coleções ou processar o proprietário. Os HOAs devem evitar a execução seletiva - em outras palavras, eles não devem jogar favoritos com líderes da HOA ou residentes da comunidade com quem eles são amigos. O comportamento tendencioso pode levar a uma ação judicial.

Contratar uma empresa de gerenciamento profissional pode reduzir a carga sobre os diretores e diretores de uma HOA, eliminando uma potencial fonte de conflito entre os líderes da HOA e os outros membros da comunidade. A empresa de gestão pode assumir grande parte do trabalho administrativo e lidar com desagradáveis, como a aplicação de regras e cobrança de dívidas. Também pode usar sua experiência em gerenciamento de propriedades para assegurar o bom funcionamento da comunidade e para evitar erros que os executivos e diretores inexperientes possam fazer. No entanto, a gestão profissional custa dinheiro, o que significa que as taxas HOA mensais dos proprietários serão maiores.

O pior cenário para a execução das regras envolve a exclusão da propriedade de um proprietário por falta de pagamento de dívidas ou avaliações especiais. Esta medida extrema pode criar uma situação contenciosa entre o proprietário e o HOA. Foreclosures também reduzem os valores das propriedades, o que não é bom para os outros residentes no bairro.

7. Reuniões da comunidade anfitriã.
HOAs podem ser estritamente sobre negócios, mas eles não precisam ser. Uma atividade divertida ocasional permite que os membros da HOA se conheçam em uma base social amigável e não apenas no contexto potencialmente adversário de uma reunião da HOA. Se os vizinhos se conhecem pessoalmente, a comunidade pode ser um lugar mais agradável para viver e os conflitos podem ser mais fáceis de resolver.

A linha inferior
Formando e gerenciando uma associação de proprietários é uma tarefa enorme com responsabilidades significativas e implicações importantes.Se você está pensando em comprar uma propriedade em uma HOA, saiba que sua participação na associação também vem com importantes responsabilidades e implicações importantes. Certifique-se de entender o que você está fazendo antes de comprar. (Para saber mais, confira Condo Complications: The Issues Behind Ownership .)