O que é uma "Bolha de Habitação"

Uma bolha de habitação é uma onda de preços de habitação alimentada pela demanda, especulação e exuberância. As bolhas de habitação geralmente começam com um aumento da demanda, em face da oferta limitada, que leva um período de tempo relativamente longo para reabastecer e aumentar. Os especuladores entram no mercado, exigindo ainda mais a demanda. Em algum momento, a demanda diminui ou estagna ao mesmo tempo que aumenta a oferta, resultando em uma queda acentuada nos preços - e as explosões de bolhas.

BREAKING DOWN 'Bubble Housing'

Uma bolha financeira refere-se a uma situação em que há um nível relativamente alto de atividade de negociação em uma classe de ativos particular a níveis de preços significativamente superiores aos intrínsecos valores. Em outras palavras, uma bolha ocorre quando certos investimentos são oferecidos a preços que são muito altos para serem sustentáveis ​​a longo prazo.

Tradicionalmente, os mercados imobiliários não são tão propensos a bolhas como outros mercados financeiros devido a grandes transações e custos de transporte associados a possuir uma casa. No entanto, uma combinação de taxas de juros muito baixas e um afrouxamento dos padrões de subscrição de crédito pode levar os mutuários ao mercado, alimentando a demanda. Um aumento nas taxas de juros e um aperto dos padrões de crédito podem diminuir a demanda, fazendo com que a bolha imobiliária exploda.

A Bolha de Habitação U. S.

A infame bolha imobiliária de U. S. em meados dos anos 2000 foi parcialmente o resultado de outra bolha, esta no setor de tecnologia.

Durante a bolha de pontocom do final da década de 1990, muitas empresas de tecnologia novas tiveram sua oferta de ações ordinárias até preços extremamente elevados em um período de tempo relativamente curto. Mesmo as empresas que eram pouco mais do que startups e ainda não tinham produzido ganhos reais, foram lançadas para grandes capitalizações de mercado por especuladores tentando ganhar um lucro rápido. Em 2000, o Nasdaq atingiu o pico e, à medida que a bolha da tecnologia explodiu, muitas dessas ações anteriormente elevadas caíram para níveis de preços drasticamente baixos.

À medida que os investidores abandonaram o mercado de ações na sequência da explosão da bolha de pontocom e do colapso subsequente do mercado de ações, os valores imobiliários começaram a aumentar.

Nos próximos seis anos, a mania sobre a propriedade de casa cresceu a níveis alarmantes à medida que as taxas de juros caíram e os requisitos de empréstimos rigorosos foram quase abandonados.

Estima-se que 56% das compras domésticas durante esse período foram feitas por pessoas que não teriam podido pagá-las sob os requisitos normais de empréstimos. Essas pessoas foram apelidadas de mutuários subprime. A grande maioria dos empréstimos eram hipotecas de taxa ajustável com baixas taxas iniciais e uma reinicialização programada por três a cinco anos.

Como a bolha de tecnologia, a bolha imobiliária foi caracterizada por um aumento inicial nos preços da habitação devido aos fundamentos, mas, como o mercado de touro na habitação continuou, muitos investidores começaram a comprar casas como investimentos especulativos.

O incentivo do governo para a ampla propriedade de imóveis induziu os bancos a diminuir suas taxas e requisitos de empréstimos, o que estimulou um frenesi de compra de casas que elevava os preços em 50% a 100%, dependendo da região do país. O frenesi de compra de casas atraiu especuladores que começaram a lançar casas para dezenas de milhares de dólares em lucros em apenas duas semanas. Estima-se que, durante o período de 2005 a 2007, quando os preços da habitação atingiram seu pico, até 30% da avaliação foi apoiada pela atividade especulativa.

Durante esse mesmo período, o mercado de ações começou a se recuperar e as taxas de juros começaram a marcar para cima. As hipotecas de taxa ajustável começaram a ser reajustadas a taxas mais elevadas à medida que os sinais de que a economia estava abrandando surgiram em 2007. Com os preços da habitação que se equilibram em altos níveis, o prêmio de risco era muito alto para os investidores, que pararam de comprar casas.

Quando se tornou evidente para os compradores de casas que os valores domésticos poderiam realmente diminuir, os preços da habitação começaram a cair, provocando uma venda maciça em títulos garantidos por hipotecas. Os preços da habitação acabariam por diminuir mais de 40% em algumas regiões do país e os padrões de hipoteca em massa levariam a milhões de execuções hipotecárias nos próximos anos.

Para saber mais, confira Why Housing Market Bubbles Pop.

Estamos em outra bolha de habitação?

O estourar da bolha imobiliária enviou os Estados Unidos para a pior recessão em décadas. Mas à medida que a economia se recuperava, os preços da habitação também. De acordo com o US Census Bureau, o preço médio de uma nova casa vendida em março de 2009 foi de US $ 259, 800, enquanto o preço médio foi de US $ 205, 100. Em agosto de 2017, o preço médio de uma nova casa vendida foi de US $ 368, 100 e o preço médio foi de US $ 300, 200.

O aumento acentuado tem muitas pessoas preocupadas que estamos em outra bolha imobiliária. Por definição, se houver uma bolha, isso acabará por estourar. Se não, então não era uma bolha começar.

As leis de oferta e demanda dizem que existem duas maneiras de aumentar os preços: a demanda deve aumentar ou o suprimento deve diminuir. O que vimos uma década atrás foi o aumento da demanda devido ao fácil acesso ao crédito. Hoje, a demanda cresce devido à falta de crescimento da oferta. O número de casas que estão sendo construídas e indo no mercado não aumentou com o número de pessoas que desejam comprar uma casa. O resultado é que os preços das casas aumentam.

Sam Khater, vice-economista-chefe do CoreLogic, diz desta maneira: "Só porque você está superestimado não significa que você está em uma bolha ou há um acidente iminente. "

Assim, enquanto as casas podem ser sobrevalorizadas, o fato de a oferta se manter baixa deve impedir uma rápida redução nos preços da habitação.

Agora, as taxas de juros ainda são baixas. No entanto, à medida que as taxas de juros aumentam, ser capaz de pagar uma casa não será uma opção para tantas pessoas. Assim, a demanda diminuirá, e os preços da habitação se nivelarão ou diminuirão. Se tudo der certo, essa demanda diminuída não irá perturbar o mercado por causa da oferta restrita. O crescimento estável é bom para a economia, os aumentos rápidos e as quedas não são.