A extensa submarina McMansion e a garagem de três carros podem estar indo no caminho do Oldsmobile.

Os que procuram investir em propriedades residenciais podem fazer bem em se concentrar em áreas metropolitanas perto do transporte público, em vez de contar com uma continuação da expansão suburbana, de acordo com especialistas e estudos recentes.

Tome o que está acontecendo em Richmond, Virginia. "As pessoas estão voltando para as cidades", disse Scott Garnett, corretor de imóveis de Richmond, que viveu no centro da cidade há 23 anos. Os recém-chegados ao bairro incluem casais em seus 50 e 60, bem como pessoas mais jovens da área de Washington, D. C. que, alimentadas com longas viagens à capital da nação dos subúrbios da Virgínia, como Fredericksburg, optam por se deslocar completamente. Garnett, que vive no histórico distrito de fãs de Richmond, nomeado para o layout em forma de fã das ruas, disse que, a partir de sua brownstone vitoriana de 1908, ele pode andar seus filhos para a escola, escolher entre mais de 30 restaurantes e visitar as Artes de Virgínia Museu. "Eu acho que queremos voltar como uma sociedade para o que costumava ser" antes de carros e rodovias permitiram a criação de subúrbios, disse ele.

O desejo renovado de viver na cidade é corroborado pelos números. Os valores das casas no distrito de ventiladores do centro de Garnett diminuíram 11% de 2007 a 2010 - mas recuperaram em grande parte suas perdas até 2013, de acordo com dados imobiliários locais. Em contraste, as áreas suburbanas foram muito mais lentas para se recuperar. Os valores domiciliares nos subúrbios de N. W. Chesterfield, Virgínia, nas subdivisões construídas de 1975 a 2013, diminuíram um pouco mais de 20% durante o mesmo período e apenas recuperaram 6% do seu valor no ano passado. Os preços por metro quadrado nas áreas centrais permanecem bem acima dos suburbs, com casas que custam US $ 188 por metro quadrado no distrito de Fan e US $ 130 por metro quadrado nos burbs.

Mercado nacional

O mercado da Virgínia rastreia mudanças recentes no mercado imobiliário nacional. Cerca de 60% dos inquiridos da Associação Nacional de Realtors 2013 Community Preference Survey, divulgados em novembro, disseram que preferiam um bairro com uma mistura de casas, lojas e recreação para as quais podiam caminhar, em vez de um que exigisse condução. Eles também disseram que estavam mais dispostos a comprometer o tamanho da casa do que o bairro, embora ainda preferissem casas unifamiliares em condomínios ou apartamentos. A escolha menos popular da comunidade era um bairro suburbano com apenas casas.

Os bairros metropolitanos a nível nacional também geralmente mantêm seus valores imobiliários melhores do que muitos subúrbios durante o busto do mercado imobiliário.Um estudo da Brookings Institution, divulgado em maio de 2012, com base em bairros na área metropolitana de Washington, DC, afirmou: "Enquanto os valores da casa dos EUA caíram de forma constante entre 2008 e 2011, os subúrbios distantes experimentaram as menores baixas nos preços, enquanto outros bairros próximos se mantinham firmes ou, em alguns casos, aumentou os preços. "

O relatório observou ainda:" Parece que os Estados Unidos podem estar no início de uma mudança estrutural do mercado imobiliário. A evidência emergente aponta para uma preferência por bairros de uso misto, compactos, ricos em amenidades, acessíveis para o trânsito ou lugares para caminhada. "Ele encontrou a evidência também aplicada à propriedade comercial e de varejo.

"O desajuste aparente da oferta e da demanda para lugares para caminhada pode estar contribuindo significativamente para o preço superior que esses lugares exigem", afirmou o relatório, citando um subproduto de lote pequeno e unidades habitacionais anexas em comunidades móveis de 11% e 8 %, respectivamente ", enquanto o lote de grandes lotes é abastecido por uma estimativa de 18%. "

Um estudo diferente de outra organização de 94 000 transações em 15 mercados imobiliários descobriu que um aumento de um ponto em um ponto de habilidade para caminhada foi associado a um aumento médio de US $ 700 a US $ 3000 em valores domésticos.

A Califórnia, que praticamente inventou a expansão urbana, também está enfrentando um ressurgimento da vida em estilo urbano. "É uma tendência que não é apenas a Costa Leste e Oeste, mas [também outras] grandes áreas metropolitanas que têm centros de negócios razoavelmente interessantes", disse Selma Hepp, economista chefe da California Association of Realtors, que escreveu sua tese de Ph.D. em a Universidade de Maryland em 2011 sobre a repovoamento de centros urbanos. Cleveland Ohio, Charlotte, N. C., San Francisco e até mesmo o centro de Los Angeles estão a ver um renovado interesse dos compradores de casas, disse ela. Nos subúrbios, alguns desenvolvedores estão construindo novas subdivisões de habitação planejadas para assemelhar-se às comunidades tradicionais com calçadas, praças da cidade e uma mistura de usos comerciais e residenciais, disse ela.

Fatores por demanda urbana

Vários fatores convergiram para criar essa nova realidade emergente. Os custos mais elevados de combustível, o aumento do congestionamento do tráfego e uma mistura mutável de compradores de casa da família nuclear de Mãe, Pop e as crianças para famílias solteiras, de duas carreiras e multigeracionais, os imigrantes e uma geração mais nova atolada na dívida do consumidor são todos os motivos para as pessoas prefere a cidade central vivendo nos subúrbios dos anos 1950 e 1960.

Os jovens de 20 e 30 anos estão particularmente interessados ​​em estilos de vida urbanos em casas eficientes em termos energéticos, ambientalmente amigáveis ​​e tecnicamente bem equipadas com conexões de internet de alta velocidade, de acordo com pesquisas de compradores de imóveis. O estudo Terwillinger Center for Housing, do Instituto de Terra Urbana, descobriu que 40% dos Millennials expressaram preferência pela vida média ou grande, em comparação com 28% de todos os entrevistados. A geração mais jovem sobrecarregada da dívida é incapaz de pagar a manutenção de casas alastrando e os carros necessários para que o trabalho funcione.Ao mesmo tempo, muitos baby boomers estão tentando reduzir o tamanho em casas menores que exigem menos manutenção e têm impostos mais baixos. Ambos os grupos estão aumentando a demanda por transporte público, que é mais prevalente nas cidades.

Certamente, muitas pessoas ainda querem um estilo de vida tradicional suburbano. A metragem quadrada da casa americana média vem crescendo desde a década de 1970. Uma pesquisa da National Association of Home Buyers sobre compradores novos e potenciais divulgados no ano passado descobriu que uma "maioria esmagadora de compradores não se importam em viver em uma cidade central, pois apenas 8% relatam isso como sua localização preferida" e que 36% prefeririam para comprar em um subúrbio periférico, 30% em um subúrbio fechado e 27% em uma área rural.

Dito isto, há um número crescente de histórias como a do casal Gen-X, Josh Bennett, 32, gerente de finanças e operações e sua esposa, Reema, 31, engenheira, que esperam seu primeiro filho. Eles compraram recentemente uma casa de 3100 metros quadrados construída em 1910 em Richmond, perto da Virginia Commonwealth University, que ambos participaram.

Eles compraram a casa de um casal aposentado que se mudou para um condomínio de um andar nas proximidades. O Sr. Bennett disse que ele e sua esposa consideravam comprar nos subúrbios de Richmond, onde existem excelentes escolas, mas se apaixonaram pela vitalidade do centro da cidade. Sua comunidade possui uma boa escola primária a curta distância. Enquanto as escolas secundárias e secundárias são "mais questionáveis", disse ele, ele espera que eles melhorem à medida que a população de famílias jovens ativas aumenta, disse ele.

Sr. Bennett disse que sua mãe e seu irmão sentiram certo de que o casal acabaria comprando uma casa suburbana como aquela em que crescesse, "mas eles podem apreciar nosso estilo de vida agora … Há uma sensação de comunidade e quase nostalgia que vem com a vida no cidade e conhecendo os vizinhos e o carteiro e a diversidade de pessoas que vivem ao seu redor. Parece natural e reconfortante. Não temos arrependimentos. Nós adoramos estar aqui e a qualidade de vida tem sido ótima ", disse ele.

A linha inferior

De acordo com dados demográficos e imobiliários de várias cidades dos EUA, mais pessoas preferem viver na cidade para a expansão suburbana. Retirando Baby Boomers e Gen X / Yers estão cedendo metragem quadrada para áreas urbanas ou semi-urbanas mais densas. Essas tendências sugerem que pequenas habitações perto do transporte público podem ser um melhor investimento no futuro próximo do que os grandes McMansions em subúrbios distantes.