Comprar uma casa pode ser a maior e mais importante decisão financeira de sua vida e provavelmente exigirá uma hipoteca para financiar a compra. À medida que a tecnologia de compra de casa progrediu, o processo de encontrar as melhores taxas de hipotecas pode ser feito on-line - com instrumentos úteis como a ferramenta da calculadora de hipoteca abaixo. Este tipo de calculadora é uma boa maneira de se familiarizar com o mercado de hipotecas em sua área - os tipos, termos e taxas disponíveis.

Ah, mas conhecer os números é apenas o primeiro passo. Você também deve entender o que os influencia e se eles representam um bom negócio para você, ou não. Então, depois de calcular, continue lendo para entender as diferentes categorias de hipotecas, além de algumas dicas de compras sobre como conseguir um empréstimo de qualidade.

Encontrando as melhores hipotecas com nossa calculadora

A calculadora compreende vários fatores para ajudá-lo a reduzir as opções mais adequadas às suas necessidades específicas. Você pode comparar os pagamentos entre contratos curtos e longos, avaliar uma taxa de juros inicial mais baixa em uma hipoteca de taxa ajustável ("ARM") versus uma opção de taxa fixa mais tradicional, ou se uma hipoteca de juros ("IO") faz a mais sentido para você.

Abaixo está uma lista de termos que você provavelmente encontrará enquanto usa a calculadora da hipoteca:

Pontuação de crédito : a pontuação de crédito é a expressão numérica da credibilidade de uma pessoa.

Localização : Você deve selecionar o estado em que a hipoteca será retirada e, em seguida, restringir a localização pela cidade mais próxima ou pelo CEP.

Montante do empréstimo : Este seria o equivalente ao valor estimado da casa ou ao saldo remanescente da hipoteca que você quer refinanciar.

Pontos de hipoteca : Um ponto de hipoteca é igual a um por cento do valor total de uma hipoteca. Existem dois tipos de pontos: pontos de desconto, que representam juros pré-pagos em uma hipoteca; e pontos de originação, que são uma taxa que o credor hipotecário pode cobrar um mutuário.

Porcentagem abaixo : Também conhecido como adiantamento, ou um pagamento inicial feito quando algo é comprado a crédito.

Produtos : O tipo de hipoteca que lhe interessa, como uma hipoteca de taxa fixa tradicional, uma ARM ou uma hipoteca de I-O. A opção ARM mostra uma proporção como "7/1", que representa o número de anos em que a hipoteca possui uma taxa de juros fixa. Após o número pré-definido de anos (neste caso, 7), a taxa de juros ajusta uma vez que uma ano (o 1) para o prazo restante do empréstimo, de acordo com três fatores: o nível do índice ao qual a hipoteca está vinculada, como a LIBOR, a Margem ARM estabelecida no início do empréstimo e a Carteira Hipotecária .

Compra ou refinanciamento: As hipotecas de compra são usadas para financiar a compra de uma casa.Refinanciamentos são usados ​​para substituir um empréstimo antigo por um novo empréstimo que oferece melhores condições, por uma taxa.

Tipos de hipotecas: você pode obter a melhor taxa?

Dependendo de fatores como sua pontuação de crédito, histórico de emprego e relação dívida / renda, a calculadora pode ter surgido - e um credor pode oferecer - uma hipoteca de taxa preferencial, uma hipoteca de subprime ou algo intermediário, chamou uma hipoteca "Alt-A". Vamos dar uma rápida olhada nas diferentes categorias de hipotecas e ver o que afeta o que você qualifica.

Prime Mortgages

Prime hipotecas atendem aos padrões de qualidade estabelecidos por Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (a Federal Home Loan Mortgage Corporation), as duas empresas patrocinadas pelo governo que fornecem um mercado secundário em home hipotecas através da compra de empréstimos de mutuantes originários. De acordo com o Federal Reserve, uma hipoteca residencial privilegiada é "uma hipoteca para um mutuário cujas pontuações de crédito são 740 ou mais, cujos rácios dívida / renda são inferiores à média e cuja hipoteca possui o padrão padrão de amortização comum a uma taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável. "

Os candidatos a hipotecas preferenciais também devem fazer um adiantamento considerável - geralmente 10% a 20% - na residência, com a idéia de que, se você tiver uma pele no jogo, é menos provável que você defina. Como os mutuários com melhores pontuações de crédito e os rácios dívida / renda tendem a ser de menor risco, são oferecidas as taxas de juros mais baixas - atualmente cerca de 4% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos - o que pode economizar dezenas de milhares de dólares em relação ao vida de empréstimo.

Imprimações subprime

As hipotecas subprime são oferecidas aos mutuários que têm classificações de crédito mais baixas e pontuações de crédito FICO abaixo de cerca de 640, embora o limite exato dependa do credor. Devido ao risco aumentado para os credores, esses empréstimos possuem taxas de juros mais elevadas - como 8% a 10%.

Existem vários tipos de estruturas hipotecárias subprime. O mais comum é a hipoteca de taxa ajustável (ARM), que cobra uma taxa inicial de taxa fixa em primeiro lugar, depois muda para uma taxa flutuante, mais margem, pelo restante do empréstimo. Um exemplo de um ARM é um empréstimo de 2/28, que é uma hipoteca de 30 anos que tem uma taxa de juros fixa nos dois primeiros anos antes de ser ajustada. Embora esses empréstimos geralmente comecem com uma taxa de juros razoável, uma vez que eles mudam para a taxa variável mais alta, os pagamentos da hipoteca aumentam substancialmente.

Alt-A Mortgages

Alt-A hipotecas caem em algum lugar entre as categorias prime ou subprime. Uma das características definidoras de uma hipoteca Alt-A é que tipicamente é um empréstimo de baixa doc ou não doc, o que significa que o credor não requer muita documentação (se houver) para comprovar a renda, ativos ou despesas do mutuário. Isso abre a porta para práticas hipotecárias fraudulentas, já que o emprestador e o mutuário podem exagerar números para garantir uma hipoteca maior (o que significa mais dinheiro para o credor e mais casa para o devedor).De fato, após a crise das hipotecas de alto risco de 2007-08, eles se tornaram conhecidos como "empréstimos mentirosos", porque os mutuários e credores puderam exagerar renda e / ou ativos para qualificar o mutuário para uma hipoteca maior.

Enquanto os mutuários Alt-A normalmente têm pontuações de crédito de pelo menos 700 - bem acima do ponto de corte para empréstimos subprime - esses empréstimos tendem a permitir pagamentos baixos relativamente baixos, maiores índices de empréstimo para valor e mais flexibilidade quando se trata do taxa de dívida / rendimento do mutuário. Essas concessões permitem que certos mutuários compram mais casa do que podem razoavelmente pagar, aumentando a probabilidade de inadimplência. Dito isto, os empréstimos de baixa doc e sem doc podem ser úteis se você realmente tiver uma boa renda, mas não pode justificá-la, porque você a ganha esporadicamente (por exemplo, se você é independente).

Como os Alt-As são vistos como algo arriscados (caindo em algum lugar entre prime e subprime), as taxas de juros tendem a ser maiores do que as hipotecas preferenciais, mas inferior ao subprime - em algum lugar em torno de 5,5% a 8%, dependendo da credor e situação do mutuário. Veja Alt-A Mortgages: Como funcionam .

Obtendo o melhor contrato de hipoteca possível

Obviamente, quanto maior a taxa de juros, mais você paga a cada mês, e quanto mais você paga em última análise pela sua casa. Para comparar, vamos dar uma olhada em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 200.000.

Na taxa preferencial - 4% neste exemplo - seu pagamento mensal seria de US $ 955. Durante a vida do empréstimo, você pagaria US $ 143, 739 em juros - então você realmente pagaria um total de US $ 343, 739.

Agora assumir que você obtenha a mesma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 200.000, Mas desta vez você recebe uma taxa de subprime de 6%. Seu pagamento mensal seria de $ 1, 199 e você pagaria um total de US $ 231, 677 em juros, trazendo o valor total que você pagou de US $ 431, 677. Essa mudança aparentemente pequena nos juros custou US $ 87, 938.

O que é importante perceber é o seguinte: só porque um credor oferece uma hipoteca com uma taxa Alt-A ou subprime não significa que você não qualificaria uma hipoteca de taxa preferencial com um credor diferente. Os credores e corretores de hipotecas podem ser competitivos, mas geralmente não estão obrigados a oferecer o melhor negócio disponível. Vale a pena o esforço para comprar: tirar o tempo para encontrar uma taxa de juros melhor pode economizar dezenas de milhares de dólares ao longo de um empréstimo.

Dicas para encontrar as melhores taxas de hipoteca

Este não é o momento de deixar alguém fazer compras para você. Como vimos agora, os termos que você obtém podem fazer uma diferença considerável no que você paga para emprestar a mesma quantia de dinheiro.

Como você evita pagar mais do que você precisa para sua hipoteca? Certamente, compare as ofertas que você obtém executando-as através de sua calculadora de hipoteca online para ver quais serão seus pagamentos e juros. E, como você faz - ou mesmo antes de você - siga as etapas abaixo.

1. Comece a preparar Early

Se você está procurando uma casa agora, obter suas finanças em excelente forma pode ser difícil.Então tente pensar em frente; talvez até adie a caça à casa até que você possa limpar sua casa financeira.

Em geral, você precisa de crédito pendente. (Veja O que é uma boa pontuação de crédito? ) Antes de ser considerado uma hipoteca, os credores convencionais procurarão uma pontuação de crédito de pelo menos 700 e, como dissemos acima, um dos 740 para um hipoteca de taxa preferencial. Os empréstimos da FHA vêm com padrões mais relaxados, mas condições mais rigorosas. Então faça o que puder para obter essa pontuação pagando os saldos do cartão de crédito e outras dívidas pessoais, na medida em que você puder.

Mesmo uma diferença de 20 pontos na sua pontuação pode mover sua taxa para cima ou para baixo mais de 0. 25%. Em uma casa de US $ 250.000, um quarto de ponto poderia significar mais US $ 12.000 ou mais pagos em juros ao longo da vida do empréstimo.

Em segundo lugar, salve! Quanto mais você pode colocar para baixo, menor será o pagamento da hipoteca e menos interesse que você pagará ao longo do tempo. Um pagamento inicial mais elevado poderia significar uma taxa de juros mais baixa. Atingir um adiantamento de 30% (vs. 20% convencional), por exemplo, pode reduzir sua taxa de mais de 0,5%.

2. Não olhe para a taxa de juros sozinha

A taxa de juros é importante, mas há mais para comparar. Existe uma penalidade de pré-pagamento se você decidir refinanciar em algum momento? Quais são os custos totais de fechamento? Os custos de fechamento geralmente representam 2% a 5% do preço da casa. Se sua casa custa US $ 150, 000, espera pagar US $ 3 000 a US $ 7,500 em custos. Essa é uma grande variedade, então é importante que você veja o que um credor normalmente cobra.

3. Compreenda PMI

Embora eles contam para o custo total da sua hipoteca, os custos de fechamento são um sucesso de uma só vez. Mas há uma outra mordida que continua a morder. Se o seu adiantamento for inferior a 20%, você é considerado um risco maior, e é obrigado a transportar PMI, ou seguro de hipoteca particular. Isso faz você uma aposta mais segura para o credor; O problema é que você é o único que paga por isso, com uma melhora de 0,5% a 1% do empréstimo total por ano. Isso pode adicionar milhares de dólares ao que custa para transportar o empréstimo. Se você acabar tendo que pagar pelo PMI, certifique-se de que ele pára assim que você ganhou equidade suficiente em sua casa através de seus pagamentos de hipoteca para ser elegível (veja Como se livrar do seguro de hipoteca particular ).

4. Bloquear e carregar

Digamos que você obtenha o melhor negócio de hipotecas. Parabéns, mas mude rapidamente. A taxa de juros - e possivelmente outras condições - está bloqueada por um período de tempo determinado. Você precisa fechar dentro do período de bloqueio ou arriscar perder o negócio. Não procrastine.

A linha inferior

A maior parte do trabalho envolvido na obtenção da menor taxa de hipoteca ocorre muito antes de você estar pronto para candidatar-se. Uma pontuação de crédito estelar e um pagamento inicial considerável são as melhores maneiras de diminuir sua taxa.

Mas não confie cegamente em seu banco, corretor de imóveis ou corretor de hipotecas para obter os melhores termos. Eles podem ter um incentivo financeiro para dirigi-lo em uma determinada direção. Faça suas próprias compras, calculando e comparando hipotecas. Além disso, lembre-se de que apenas porque você se qualifica para o montante X da hipoteca, não há nada que diga que tenha emprestado tanto.