Uma cláusula de contingência define uma condição ou ação que deve ser cumprida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo. Uma contingência torna-se parte de um contrato de venda obrigatório quando ambas as partes (i. E., O vendedor e o comprador) concordam com os termos e assinam o contrato. Conseqüentemente, é importante entender o que você está entrando se uma cláusula de contingência estiver incluída em seu contrato imobiliário. Aqui, apresentamos cláusulas de contingência amplamente utilizadas em contratos de compra de casas e como elas podem beneficiar compradores e vendedores.

Contratos de imóveis

Uma transação de imóveis geralmente começa com uma oferta: um comprador apresenta uma oferta para comprar para um vendedor que pode aceitar ou rejeitar a proposta. Freqüentemente, o vendedor contesta a oferta e as negociações vão para frente e para trás até que ambas as partes cheguem a um acordo. Se qualquer das partes não concorda com os termos, a oferta se torna nula e o comprador e o vendedor seguem seus caminhos separados sem nenhuma outra obrigação. Se ambas as partes concordarem com os termos da oferta, no entanto, o comprador faz um depósito de dinheiro com - uma quantia paga como prova de boa fé, geralmente no valor de 1% do preço de venda. Os fundos são detidos por uma empresa de custódia enquanto o processo de encerramento começa.

Às vezes, uma cláusula de contingência é anexada a uma oferta de compra de imóveis e incluída no contrato imobiliário. Essencialmente, uma cláusula de contingência dá às partes o direito de se afastar do contrato em certas circunstâncias que devem ser negociadas entre o comprador e o vendedor. Contingências podem incluir detalhes como o prazo (por exemplo, "O comprador tem 14 dias para inspecionar a propriedade") e termos específicos (por exemplo, "O comprador tem 21 dias para garantir um empréstimo convencional de 30 anos por 80% do preço de compra em um taxa de juros não superior a 4. 5% "). Qualquer cláusula de contingência deve ser claramente estabelecida para que todas as partes entendam os termos.

Se as condições da cláusula de contingência não forem cumpridas, o contrato torna-se nulo e nula, e uma parte (a maior parte do tempo, o comprador) pode atrasar sem consequências legais. Por outro lado, se as condições forem cumpridas, o contrato é legalmente exigível, e uma parte seria contrária ao contrato se ele decidisse sair. As conseqüências variam, desde a perda de dinheiro sério até processos judiciais. Por exemplo, se um comprador voltar e o vendedor não conseguir encontrar outro comprador, o vendedor pode processar pelo desempenho específico , obrigando o comprador a comprar a casa.

Tipos de Cláusulas de Contingência

As cláusulas de contingência podem ser escritas para quase qualquer necessidade ou preocupação. Aqui estão as contingências mais comuns incluídas nos contratos de compra de casas de hoje:

Contingência avaliada

Uma contingência de avaliação protege o comprador, usada para garantir que uma propriedade seja avaliada no mínimo, quantidade especificada.Se o imóvel não avaliar por pelo menos o valor especificado, o contrato pode ser rescindido e o dinheiro sério, em muitos casos, é reembolsado ao comprador. Uma contingência de avaliação pode incluir termos que permitam ao comprador prosseguir com a compra, mesmo que a avaliação esteja abaixo do valor especificado, normalmente dentro de um número específico de dias após o comprador receber o aviso de valor de avaliação. O vendedor pode ter a oportunidade de baixar o preço para o valor da avaliação. A contingência especifica uma data de lançamento , em ou antes da qual o comprador deve notificar o vendedor de qualquer problema com a avaliação; Caso contrário, a contingência será considerada satisfeita, e o comprador não poderá sair da transação.

Contingência de financiamento

Uma contingência de financiamento (também chamada de "contingência hipotecária") dá ao comprador tempo para se candidatar e obter financiamento para a compra da propriedade. Isso fornece uma proteção importante para o comprador, que pode retirar o contrato e reclamar o seu dinheiro sério no caso de ele ou ela não conseguir garantir o financiamento de um banco, corretor de hipoteca ou outro tipo de crédito privado. Uma contingência financeira indicará um número específico de dias que o comprador deve obter financiamento. O comprador tem até esta data para rescindir o contrato (ou solicitar uma extensão que deve ser acordada por escrito pelo vendedor); Caso contrário, o comprador renuncia automaticamente à contingência e se torna obrigado a comprar o imóvel - mesmo que um empréstimo não seja garantido.

Contagem de venda de casas

Embora na maioria dos casos seja mais fácil de vender antes de comprar outra propriedade, o tempo e o financiamento nem sempre funcionam dessa forma. Uma contingência de venda de casa oferece aos compradores um período de tempo determinado para vender e liquidar suas casas existentes para financiar a nova. Esse tipo de contingência protege os compradores porque, se uma casa existente não vender pelo menos pelo preço solicitado, o comprador pode retirar o contrato sem consequências legais. As contingências de venda de casas podem ser difíceis para o vendedor, que podem ser obrigadas a deixar passar outra oferta enquanto esperam o resultado da contingência. O vendedor conserva o direito de cancelar o contrato se a casa do comprador não for vendida dentro do número especificado de dias.

Contingência de inspeção

Uma contingência de inspeção (também chamada de "contingência de due diligence") dá ao comprador o direito de ter a casa inspecionada dentro de um período de tempo especificado, como 5-7 dias. Protege o comprador, quem pode cancelar o contrato ou negociar reparos com base nos resultados de um inspetor profissional de casas. Um inspetor examina o interior e exterior da propriedade, incluindo a condição de eletricidade, acabamento, encanamento, elementos estruturais e de ventilação. O inspetor fornece um relatório ao comprador detalhando os problemas descobertos durante a inspeção. Dependendo dos termos exatos da contingência de inspeção, o comprador pode:

• Aprovar o relatório e o negócio avançar
• Desativar o relatório e sair do negócio (e ter devolvido o dinheiro devolvido)
• Tempo de solicitação para novas inspeções, se algo precisar de um segundo olhar
• Solicitar reparos ou concessões (se o vendedor concordar, o negócio avança, se o vendedor se recusar, o comprador pode retirar o negócio e devolver o dinheiro sério) A

custo de contingência de reparação às vezes é incluído, além da contingência de inspeção.Isso especifica um valor máximo em dólares para os reparos necessários. Se a inspeção indicar que as reparações custam mais do que esse valor em dólares, o comprador pode optar por rescindir o contrato. Em muitos casos, o custo da contingência de reparo é baseado em uma determinada porcentagem do preço de venda, como 1-2%. Kick-Out Clause

A cláusula kick-out é uma contingência adicionada pelos vendedores para fornecer uma medida de proteção contra uma contingência de venda de casa. Enquanto o vendedor concorda com uma contingência de venda de casa, ele ou ela pode adicionar uma cláusula kick-out afirmando que o vendedor pode continuar a comercializar a propriedade. Se outro comprador qualificado se destacar, o vendedor dá ao comprador atual uma quantidade de tempo especificada (como 72 horas) para remover a contingência de venda da casa e manter o contrato vivo; Caso contrário, o vendedor pode retirar o contrato e vender para o novo comprador.

A linha inferior

Um contrato imobiliário é um contrato legalmente exigível que define os papéis e obrigações de cada parte em uma transação imobiliária e as contingências são anexadas e fazem parte de contratos. É importante ler e entender o seu contrato, prestando atenção a todas as datas e prazos especificados. Porque o tempo é essencial, um dia (e um prazo perdido) pode ter um efeito negativo e oneroso em sua transação imobiliária.

Em certos estados, os profissionais de imóveis podem preparar contratos e quaisquer modificações, incluindo cláusulas de contingência. Em outros estados, no entanto, esses documentos devem ser elaborados por advogados licenciados. É importante seguir as leis e regulamentos do seu estado. Em geral, se você estiver trabalhando com um profissional imobiliário qualificado, ele poderá guiá-lo através do processo e certificar-se de que os documentos estão corretamente preparados (por um advogado, se necessário). Se você não está trabalhando com um agente ou corretor, verifique com um advogado se você tiver alguma dúvida sobre contratos imobiliários e cláusulas de contingência.