Comprar uma casa geralmente é algo assim: descubra o que você pode pagar, encontre um credor, contrata um agente imobiliário, faça uma lista de seus must-haves, veja propriedades, veja mais propriedades , faça uma oferta, assegure sua hipoteca, feche sua nova casa. Apesar de demorado e às vezes frustrante, a maioria dos compradores considera que as propriedades de primeira mão são uma parte fundamental do processo de compra de casas, e muitos nunca sonharão em comprar uma casa sem primeiro inspecionar o bairro, a casa e o quintal.

Há compradores, no entanto, que estão dispostos a comprar casas sem vê-las primeiro. Por vários motivos, esses compradores e investidores estão dispostos a ignorar essa parte do processo, confiando em várias descrições do serviço de listagem (MLS), fotos da Internet e visitas virtuais. Com o número de casas afligidas no mercado, alguns investidores imobiliários compram a visão das casas invisivelmente na tentativa de marcar grandes negócios. Os compradores também podem arrumar casas enquanto eles têm a chance em mercados que possuem um estoque limitado de propriedades. Devido à concorrência - de compradores a aspirantes a investidores de primeira hora e empresas institucionais que compram blocos inteiros de propriedade - há um aumento na freqüência de vistas - compras de imóveis não atendidos em certos mercados em todo o país. Embora você possa ter sorte e ganhar um bom lucro quando é hora de vender, existem riscos significativos que precisam ser reconhecidos antes de se envolver nesse tipo de investimento imobiliário.

Propriedades

As propriedades afligidas são geralmente danificadas ou em mau estado, e estão sob execução de hipoteca ou anunciadas para venda por um banco ou credor. A maioria dos bancos tenta descarregar essas propriedades o mais rápido possível, porque eles são caros de manter: entre taxas de propriedade, manutenção e taxas legais, pode custar aos bancos US $ 1 000 por dia para manter cada propriedade em seu inventário. Como uma venda rápida faz sentido financeiro para o banco, essas propriedades geralmente são oferecidas com um desconto significativo, e não é incomum que algumas casas vendam por centavos no dólar. Isso cria uma excelente oportunidade tanto para compradores quanto para investidores para obter propriedades abaixo dos preços do mercado.

Os mercados com oferta limitada podem obrigar os compradores e os investidores a comprar a vista das casas invisível. Em vez de encontrar grandes promoções, no entanto, aqui, os compradores podem esperar para pagar o valor de mercado ou superior apenas para proteger uma propriedade em uma área desejável. Em mercados apertados, como Boston e New York City, é comum que os vendedores recebam propostas múltiplas e competitivas, o que pode elevar significativamente o preço. Muitas dessas ofertas provêm de compradores que nunca pisaram na propriedade, mas que sabem que querem comprar nesse mercado em particular.

As propriedades pré-construção também oferecem oportunidades para compradores e investidores. Uma propriedade pré-construção está no mercado, embora ainda não tenha sido construída. Este tipo de propriedade pode ser benéfico tanto para os vendedores quanto para os compradores: os vendedores (mais comumente os construtores) recebem dinheiro que precisam para continuar a construção, comprovando a viabilidade do projeto para os credores e outros potenciais compradores, e os compradores podem comprar em um menor taxa de pré-construção com a capacidade de vender posteriormente ao valor de mercado (ou acima, dependendo do projeto).

Competição

Os investidores que procuram ótimas ofertas ou propriedades privilegiadas podem enfrentar uma forte concorrência de aletas, atacadistas e compradores institucionais. Flippers são investidores imobiliários que visam, bem como investidores no mercado de ações, comprar baixos e vender alto. Normalmente, as nadadeiras compram propriedades com desconto, fazem reparos e renovações, e vendem dentro de um curto período de tempo para obter lucro. O Valor de Reparo (ARV) de uma propriedade, uma estimativa do seu valor justo de mercado após reparos e renovações, é usado para determinar se uma propriedade tem potencial de lucro. As aletas calculam lucros potenciais tomando o ARV e subtraindo os custos de preço de compra, reparação e renovação e os custos de transporte (despesas incorridas para a propriedade, incluindo pagamentos de hipotecas, impostos sobre a propriedade, seguros e utilitários). Como as nadadeiras dependem desses cálculos para determinar se eles podem obter lucro, alguns não comprarão a visão invisível. Outros, no entanto, concentram-se em propriedades hipotecadas que podem ser compradas com desconto acentuado, mas que são vendidas em leilão sem oportunidade de exibição antes de assinar os documentos.

Semelhante a aletas, imobiliário grossistas tentam lucrar com propriedades em um curto período de tempo. Ao contrário das aletas, no entanto, os atacadistas não compram e reabilitam propriedades. Em vez disso, eles geralmente colocam propriedades sob contrato com contingências (para que possam rescindir o contrato, se necessário) e, em seguida, atribuir ou vender os imóveis a outros investidores com lucro. Um atacadista pode ser considerado um "intermediário" que arredonda propriedades para investidores estabelecidos. Depois de colocar o imóvel sob contrato, um atacadista comercializa a propriedade para encontrar um comprador disposto e, em muitos casos, o atacadista tem um comprador alinhado mesmo antes de colocar uma propriedade sob contrato. O spread entre o que o atacadista paga pela propriedade e o preço pelo qual ele vende é o lucro do atacadista. Uma vez que o comércio grossista não envolve reparos e renovações demorados, muitos grossistas procuram lucros menores e mais frequentes do que as nadadeiras.

Investidores institucionais compram grandes estoques de propriedades, por vezes blocos inteiros de propriedades angustiadas. Os investidores institucionais, apoiados por bolsos profundos, podem comprar dezenas ou centenas de casas, diminuindo os estoques e, conseqüentemente, aumentando os preços em um mercado (e aumentando a probabilidade de vender com lucro).Os investidores institucionais podem ter um poder de compra tão grande que podem torná-lo bastante difícil, senão impossível, para investidores menores e compradores de casas individuais encontrar bons negócios dentro de um mercado-alvo.

Além de nadadeiras, atacadistas e investidores institucionais - um grupo menor de compradores irá comprar a visão das casas sem necessidade de necessidade. Isso geralmente envolve um indivíduo que, por motivos empresariais ou pessoais, está se mudando para uma nova área, mas não tem tempo para comprar uma nova casa. Normalmente, esses compradores trabalham com agentes imobiliários que lhes enviam descrições detalhadas, fotos e vídeos (ou visitas virtuais) de propriedades que atendam aos critérios dos compradores. Como o agente essencialmente se torna o comprador olhos e ouvidos, é vital que os compradores especifiquem suas necessidades exatas, não apenas em termos de características que a casa deve ter, mas também requisitos para escolas, comutação, transporte público e amenidades próximas.

Riscos

Os compradores de imóveis e os investidores podem comprar a visão das casas sem ser visto, mas a prática não está sem riscos. Um dos maiores riscos é que haverá algo de errado com a propriedade que não aparece em fotos. Os ângulos de móveis e de câmeras podem facilmente ocultar muitos defeitos, incluindo danos causados ​​pela água, infestações, moldes e danos estruturais. Embora muitas propriedades estejam em condições precárias porque os proprietários não tiveram tempo, experiência ou dinheiro para manter adequadamente a casa, algumas propriedades são intencionalmente danificadas pelos proprietários anteriores. Muitas vezes, esta é uma tentativa equivocada de "voltar ao banco" tornando mais difícil vender a propriedade. Outras vezes, as pessoas arrancam o que quer que possam - aparelhos, acessórios, fiação de cobre, até paisagismo - pelo dinheiro.

Independentemente da motivação, a destruição após o encerramento pode envolver correções relativamente baratas, como furos no drywall, ou reparos extensivos e dispendiosos. Em um incidente particularmente feio a partir de 2011, uma casa em uma comunidade fechada de luxo na Califórnia precisava de US $ 250.000 em reparos depois que seus proprietários anteriores perderam a casa para encerrar. Os produtos químicos e o cimento foram derramados nos drenos da propriedade e a água foi deixada em execução para o que pode ter sido meses - levando a um molde extenso em toda a casa e um chão que caiu sob o peso de itens encharcados de água. Além disso, os aparelhos, armários, lavatórios e sanitários da propriedade foram removidos.

Outro motivo para comprar a visão invisível pode ser arriscado é que as fotos e os passeios virtuais não permitem que você veja características indesejáveis ​​da casa, como fios de alta tensão, tráfego, níveis de ruído da vizinhança e odores incomuns (de coisas como como molde ou os 100 gatos que costumavam morar na casa). Um passo a passo é a única maneira de ter certeza de que você vai gostar da casa, do quintal, dos vizinhos e da área.

Flippers, atacadistas e investidores institucionais têm o risco de não poder vender o imóvel em tempo hábil devido à necessidade de reparos extensivos. Para os investidores, quanto mais tempo a casa é realizada, mais dinheiro é perdido em termos de custos de transporte.A premissa de investimento imobiliário é muitas vezes para comprar e vender rapidamente, e quando isso não acontece - por qualquer motivo - o investidor pode acabar sofrendo uma perda, especialmente quando são necessários reparos inesperados e caros.

Formas de proteger-se

Uma cláusula de contingência é uma das melhores proteções ao comprar uma visão domiciliar invisível. Uma contingência define uma condição ou ação que deve ser cumprida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo. Uma das contingências mais importantes ao comprar uma casa sem vê-lo primeiro é uma contingência de inspeção, que dá aos compradores o direito de fazer a inspeção da casa dentro de um período de tempo especificado, como 5-7 dias. Isso protege o comprador que pode cancelar o contrato ou negociar reparos com base nos resultados de um inspetor profissional de casas. Um inspetor examina o interior e exterior da casa e avalia a condição dos elementos elétricos, de acabamento, encanamento, estruturais e de ventilação.

Dependendo de como a contingência é redigida, o comprador pode:

• Aprovar o relatório de inspeção e avançar com o negócio
• Desaprovar o relatório e sair do negócio
• Solicitar tempo adicional para novas inspeções < Solicitar reparos ou concessões
• Os compradores também podem solicitar uma contingência passo a passo. Esse tipo de contingência permite que você faça um procedimento final (ou primeiro) da propriedade antes de assinar os documentos no encerramento. Tenha em mente, como acontece com todas as contingências, o vendedor não precisa concordar com qualquer contingência e eles geralmente esperam um preço de compra maior para compensar os riscos adicionais para o vendedor (ou seja, o risco de o comprador retornar do contrato) .

Os compradores e os investidores podem adicionar uma camada de proteção para comprar a visão invisível com a ajuda de um profissional imobiliário experiente. É importante que o agente esteja do seu lado do negócio (trabalhando em seu nome como agente do comprador) e não trabalhe em nome do vendedor. O agente deve ter uma responsabilidade fiduciária com você para garantir que você obtenha o melhor negócio. Muitos compradores e investidores investiram vários agentes antes de encontrar alguém que entenda suas necessidades e com quem eles sentem que podem confiar.

A linha inferior

Algumas pessoas adquirem a visão das casas sem necessidade de necessidade, enquanto outras o fazem para o potencial de lucro de um investimento imobiliário. Em qualquer caso, comprar uma casa sem primeiro ver isso envolve riscos: a propriedade pode ter defeitos ou danos que podem resultar em reparos extensivos e caros. Além disso, o lar pode estar em um local indesejável (por exemplo, ao lado de uma estrada ocupada) ou ter outras características prejudiciais. Se você está comprando a visão sem necessidade ou como investimento, você pode limitar seus riscos trabalhando em estreita colaboração com um agente imobiliário confiável e experiente e incluindo certas cláusulas de contingência na oferta de compra de imóveis.