Os fideicomissos de investimento imobiliário (REITs) estabeleceram-se como um meio para o investidor menor participar diretamente nos maiores retornos gerados por propriedades imobiliárias. No passado, esses fideicomissados ​​eram considerados sucursais menores de fundos de investimento unitário, na mesma categoria de energia ou outros fideicultores relacionados ao setor que haviam sido criados, mas quando o Padrão de Classificação de Indústria Global concedeu REITs o status de ser um bem separado classe as regras mudaram e sua popularidade aumentou.

Neste artigo, explicaremos como os REITs funcionam e, em seguida, examinam as implicações fiscais únicas e as economias que oferecem aos investidores regulares. (Para começar com uma visão geral desses ativos e o que eles podem fazer para o seu portfólio, consulte O Modo REIT .)

Características básicas dos REIT Os REITs são um conjunto de propriedades e hipotecas agrupadas e oferecido como uma garantia sob a forma de fundos de investimento unitário. Cada unidade em um REIT representa uma fração proporcional de propriedade em cada uma das propriedades subjacentes. REITs na NYSE possuem um limite de mercado de US $ 423 bilhões. Em 2011, cerca de 140 REITs foram negociados ativamente na Bolsa de Valores de Nova York e outros mercados.

VER: Explorando Investimentos Imobiliários

Normalmente, os REITs tendem a ser mais valiosos do que orientados para o crescimento, e são principalmente compostos por participações de capitalização pequena e média.

O IRS exige que os REITs paguem pelo menos 90% de seus rendimentos aos detentores de unidades de participação (o equivalente a acionistas). Isso é semelhante às corporações, e significa que os REITs proporcionam maiores rendimentos do que os normalmente encontrados nos tradicionais mercados de renda fixa. Eles também tendem a ser menos voláteis do que os estoques tradicionais, porque eles balançam com o mercado imobiliário. (Para saber mais sobre a avaliação de REIT, veja Avaliação básica de um Trust de investimento imobiliário .)

Três tipos de REITs Os REITs podem ser divididos em três categorias: REITs de patrimônio, REITs de hipotecas e REITs híbridos.

• Patrimônio Líquido - Esses fundos fiduciários possuem propriedades próprias e / ou aluguéis e cobram os rendimentos de renda, dividendos e ganhos de capital de vendas de imóveis. A tripla fonte de renda torna este tipo muito popular.
• REITs de hipotecas - Esses fundos fiduciários representam um risco maior devido à exposição às taxas de juros. Se as taxas de juros aumentam, o valor dos REITs da hipoteca pode diminuir substancialmente. (Para saber mais, veja Por trás das cenas de sua hipoteca .)
• REITs híbridos - Esses instrumentos combinam as duas primeiras categorias. Eles podem ser abertos ou fechados (semelhante a fundos de investimento abertos e fechados), ter uma vida finita ou indefinida e investir em um único grupo de projetos ou em vários grupos.

Taxação no Trust Nível
Os REITs devem seguir as mesmas regras que todos os outros fundos de investimento unitário.Isso significa que os REITs devem ser tributados primeiro no nível de confiança, depois para os beneficiários. Mas eles devem seguir o mesmo método de auto avaliação que as corporações. Assim, os REITs têm as mesmas regras de avaliação e contabilidade que as corporações, mas, em vez de passarem pelos lucros, passam o fluxo de caixa diretamente aos detentores de unidades de participação.

Existem algumas regras adicionais para REITs além das regras para outros fundos de investimento unitário. Eles são:

1. O rendimento do aluguel é tratado como renda comercial para REITs porque o governo considera que o aluguel é o negócio de REITs. Isso significa que todas as despesas relacionadas a atividades de aluguel podem ser deduzidas da mesma forma que as despesas comerciais podem ser baixadas por uma empresa.
2. Além disso, o rendimento corrente que é distribuído aos detentores de unidades de participação não é tributado ao REIT, mas, se o rendimento for distribuído a um beneficiário não residente, esse rendimento deve estar sujeito a uma retenção na fonte de 30% para dividendos ordinários e a 35 taxa de% para ganhos de capital, a menos que a taxa seja menor por tratado.

Para todos os efeitos práticos, os REITs geralmente estão isentos de tributação no nível de confiança, desde que distribuam pelo menos 90% de seus rendimentos aos seus detentores de unidades. No entanto, mesmo os REITs que aderem a esta regra ainda são sujeitos à tributação das empresas sobre qualquer lucro retido.

Tributação a U nitholders
Os pagamentos de dividendos feitos pelo REIT são tributados ao participante como receita ordinária - a menos que sejam considerados "dividendos qualificados", que são tributados como ganhos de capital. Caso contrário, o dividendo será tributado na taxa de imposto marginal superior do participante.

Além disso, uma parte dos dividendos pagos pelos REITs pode constituir um retorno de capital não tributável, que não só reduz o lucro tributável do participante no exercício em que o dividendo é recebido, mas também reduz os impostos sobre essa parcela até o capital social ser vendido. Estes pagamentos também reduzem a base de custos para o participante. As partes não tributáveis ​​são então tributadas como ganhos / perdas de capital a longo ou curto prazo.

Como os REITs raramente são tributados no nível de confiança, eles podem oferecer rendimentos relativamente maiores que os estoques, cujos emissores devem pagar impostos no nível corporativo antes de computar o pagamento de dividendos.

Exemplo - Cálculo do Imposto sobre os Participantes Jennifer decide investir em um REIT que atualmente está negociando a US $ 20 por unidade. O REIT tem fundos de operações de US $ 2 por unidade e distribui 90%, ou US $ 1. 80, disso, aos detentores de unidades de participação. No entanto, $ 0. 60 por unidade deste dividendo vem de depreciação e outras despesas e é considerado um retorno de capital não tributável. Portanto, apenas $ 1. 20 ($ 1 .80 - $ 0. 60) deste dividendo vem dos ganhos reais. Este montante será tributável para Jennifer como renda ordinária, com a base de custo reduzida em US $ 0. 60 a $ 19. 40 por unidade. Conforme mencionado anteriormente, essa redução de base será tributada como um ganho ou perda de longo ou curto prazo quando as unidades forem vendidas.

A linha inferior As vantagens fiscais únicas oferecidas pelos REITs podem se traduzir em rendimentos superiores para os investidores que buscam retornos mais elevados com estabilidade relativa.Teoricamente, é possível que um participante alcance uma base de custo negativo se as unidades forem mantidas por um período de tempo suficientemente longo. Embora isso não seja comum, o potencial para realizar um possível ganho ou perda dessa maneira deve ser claramente entendido pelos investidores.