Os fideicomissos de investimento imobiliário (REITs) são uma consideração fundamental na construção de qualquer patrimônio ou carteira de renda fixa. Eles proporcionam uma maior diversificação, rendimentos totais potencialmente mais altos e / ou menor risco geral. Em suma, sua capacidade de gerar renda de dividendos junto com a valorização do capital os torna um excelente contrapeso para ações, títulos e caixa. Os REITs geralmente possuem e / ou gerenciam imóveis comerciais produtivos de renda, sejam eles próprios ou as hipotecas desses imóveis. Você pode investir nas empresas individualmente ou através de um fundo negociado em bolsa ou fundo mútuo. Existem muitos tipos de REIT disponíveis. Aqui olhamos alguns dos principais e seus retornos históricos. Até o final deste artigo você deve ter uma idéia melhor quando e o que comprar.

Retornos históricos de REIT

Os fideicultores de investimento imobiliário são historicamente uma das classes de ativos de melhor desempenho disponíveis. O FTSE NAREIT Equity REIT Index é o que a maioria dos investidores usam para avaliar o desempenho do mercado imobiliário de U. S. Entre 1990 e 2010, o retorno anual médio do índice foi de 9,9%, segundo apenas os estoques de médio prazo, que foram em média de 10% a 3% ao longo do mesmo período. Em comparação, os ativos de renda fixa geriram 7% de retornos anuais e commodities apenas 4. 5% ao ano. O setor imobiliário foi o pior desempenho de oito classes de ativos em apenas dois anos em relação a 20. O lucro fixo, por outro lado, foi o pior desempenho seis vezes no mesmo período de 20 anos.

Mais recentemente, a média de três anos para os REIT entre março de 2013 e março de 2016 estava em linha com as médias no período de 20 anos, registrando um aumento de 9. 85% ao longo desse período. Historicamente, os investidores que procuram o rendimento fizeram melhor investimento em imóveis do que renda fixa, a classe de ativos tradicional para esse fim. Um portfólio cuidadosamente construído deve considerar ambos. (Saiba mais em Como avaliar uma confiança de investimento imobiliário.)

REITs de varejo

Aproximadamente 24% dos investimentos de REIT estão em shopping centers e varejo autônomo. Isso representa o maior investimento por tipo na América. Seja qual for o centro comercial que você frequenta, provavelmente é propriedade de um REIT. Ao considerar um investimento em imóveis de varejo, primeiro é necessário examinar o próprio setor de varejo. É atualmente financeiramente saudável e qual é a perspectiva para o futuro?

É importante lembrar que os REIT de varejo ganham dinheiro com o aluguel que cobram aos inquilinos. Se os varejistas estão enfrentando problemas de fluxo de caixa devido a baixas vendas, é possível que eles possam atrasar ou mesmo inadimplência nesses pagamentos mensais, eventualmente sendo forçados a sair da bancarrota. Nesse ponto, um novo inquilino precisa ser encontrado, o que nunca é fácil.Portanto, é crucial que você investir em REITs com os inquilinos mais fortes da âncora possível. Estes incluem mercearias e lojas de melhorias para o lar.

Uma vez que você fez a avaliação da sua indústria, seu foco deve se voltar para os próprios REIT. Como qualquer investimento, é importante que eles tenham bons lucros, balanços fortes e a menor dívida possível, especialmente o tipo de curto prazo. Em uma economia pobre, os REITs de varejo com posições de caixa significativas serão apresentados com oportunidades de comprar bons imóveis a preços em dificuldades. As empresas mais bem sucedidas aproveitarão isso.

Dito isto, há preocupações a mais longo prazo para o espaço REIT de varejo em que as compras estão mudando cada vez mais em linha ao contrário do modelo do shopping. Os proprietários do espaço continuaram a inovar para preencher seu espaço com escritórios e outros inquilinos não orientados para o varejo, mas o subsector está sob pressão. (Para obter mais informações sobre imóveis comerciais, confira 7 Passos para um Hot Commercial Real Estate Deal.)

REITs residenciais

São REITs que possuem e operam prédios de apartamentos para aluguel de casas multifamiliares, bem como habitação fabricada. Ao procurar investir neste tipo de REIT, deve-se considerar vários fatores antes de saltar. Por exemplo, os melhores mercados de apartamentos tendem a ser onde a acessibilidade da casa é baixa em relação ao resto do país. Em lugares como Nova York e Los Angeles, o alto custo das casas individuais força mais pessoas a alugar, o que impulsiona o preço que os proprietários podem cobrar a cada mês. Como resultado, os maiores REIT residenciais tendem a se concentrar em grandes centros urbanos.

Em cada mercado específico, os investidores devem procurar o crescimento da população e do emprego. Geralmente, quando há uma entrada líquida de pessoas para uma cidade, é porque os empregos estão prontamente disponíveis e a economia está crescendo. Uma taxa de ingresso decrescente, aliado às rendas crescentes, é um sinal de que a demanda está melhorando. Enquanto a oferta de apartamentos em um mercado particular permanecer baixa e a demanda continua a aumentar, os REIT residenciais devem fazer bem. Tal como acontece com todas as empresas, aqueles com os balanços mais fortes e a capital mais disponível normalmente fazem o melhor.

REITs de saúde

REITs de saúde será um subsector interessante para assistir à medida que os americanos envelhecem e os custos de saúde continuam a subir. Os REITs de saúde investem no imobiliário de hospitais, centros médicos, instalações de enfermagem e casas de aposentadoria. O sucesso deste imóvel está diretamente ligado ao sistema de saúde. A maioria dos operadores dessas instalações conta com taxas de ocupação, reembolsos do Medicare e Medicaid, bem como pagamento privado. Enquanto o financiamento dos cuidados de saúde é um ponto de interrogação, os REIT também são de saúde.

As coisas que você deve procurar em um REIT de saúde incluem um grupo diversificado de clientes, bem como investimentos em vários tipos de propriedades diferentes. O foco é bom até certo ponto, mas também está espalhando seu risco. Geralmente, um aumento na demanda por serviços de saúde (o que deve acontecer com o envelhecimento da população) é bom para os imóveis de saúde.Portanto, além da diversificação do tipo de cliente e propriedade, procure empresas cuja experiência de saúde seja significativa, cujos balanços são fortes e cujo acesso a capital de baixo custo é alto.

REITs de escritório

Os REIT de escritório investem em prédios de escritórios. Eles recebem rendimentos de aluguel de inquilinos que geralmente assinaram arrendamentos de longo prazo. Quatro perguntas vêm à mente para qualquer pessoa interessada em investir em um escritório REIT

1. Qual é o estado da economia e quão alta é a taxa de desemprego?
2. Como são as taxas de vagas?
3. Como é a área em que o REIT investe fazendo economia?
4. Qual é o capital para aquisições?

Tente encontrar REITs que investem em fortalezas econômicas. É melhor possuir um monte de edifícios médios em Washington, D. C., do que é possuir o espaço de escritório principal em Detroit, por exemplo. (Para mais informações sobre imobiliário comercial, consulte Fornecimento de fortuna em imóveis comerciais . )

REITs de hipoteca

Aproximadamente 10% dos investimentos de REIT estão em hipotecas em oposição ao próprio imóvel. Os investimentos mais conhecidos, mas não necessariamente maiores, são Fannie Mae e Freddie Mac, empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas no mercado secundário.

Mas apenas porque esse tipo de REIT investe em hipotecas ao invés de equidade não significa que ele vem sem riscos. Um aumento nas taxas de juros se traduziria em uma diminuição dos valores contábeis da REIT de hipoteca, levando os preços das ações mais baixas. Além disso, os REITs de hipotecas recebem uma quantidade considerável de seu capital através de ofertas de dívida garantidas e não garantidas. Se as taxas de juros aumentarem, o financiamento futuro será mais caro, reduzindo o valor de uma carteira de empréstimos. Em um ambiente de baixa taxa de juros com a perspectiva de aumentar as taxas, a maioria dos REIT de hipotecas negociam com desconto para o valor patrimonial líquido por ação. O truque é encontrar o caminho certo. (Saiba mais sobre os efeitos das taxas de juros no impacto das taxas de juros sobre os fideicomissos de investimento imobiliário . )

As chaves para avaliar qualquer REIT

Eu falei sobre tipos específicos de REITs como bem como o que procurar quando investir neles. No entanto, há algumas coisas a ter em mente ao avaliar qualquer REIT. Eles incluem o seguinte:

1. REITs são reais investimentos de retorno total. Eles fornecem altos rendimentos de dividendos, juntamente com a valorização do capital a longo prazo moderada. Procure por empresas que tenham feito um bom trabalho historicamente ao fornecer ambos.
2. Ao contrário dos imóveis tradicionais, muitos REITs são negociados em bolsas de valores. Você obtém a diversificação que o setor imobiliário oferece sem ser bloqueado em longo prazo. A liquidez é importante.
3. A depreciação tende a exagerar o declínio do investimento no valor da propriedade. Assim, em vez de usar o índice de pagamento (o que os investidores de dividendos usam) para avaliar um REIT, analise os recursos das operações (FFO). Isso é definido como lucro líquido menos a venda de qualquer propriedade em determinado ano e depreciação. Basta tomar o dividendo por ação e dividir pelo FFO por ação.Quanto maior o rendimento, melhor.
4. Uma gestão forte faz a diferença. Procure empresas que estiveram durante algum tempo ou, pelo menos, possuam uma equipe de gerenciamento com muita experiência.
5. Contagem de qualidade. Investir apenas em REITs com excelentes propriedades e inquilinos.
6. Considere comprar um fundo mútuo ou ETF que investe em REITs, e deixar a pesquisa e comprar os profissionais.

Bottom Line

O governo federal permitiu que os investidores comprassem projetos imobiliários comerciais de grande porte até 1960. No entanto, apenas na última década os investidores individuais adotaram REITs. As razões para isso incluem baixas taxas de juros, o que forçou os investidores a olhar além dos títulos para investimentos de produção de renda, o advento de fundos de bolsa e de mútuo focados em imóveis e, até o colapso imobiliário de 2007-08, um apetite insaciável no parte dos americanos para possuir imóveis e outros ativos tangíveis. REITs, como todos os outros investimentos em 2008, sofreram muito. Mas apesar disso, eles continuam a ser um complemento excelente para qualquer portfólio diversificado.

Para leitura relacionada, dê uma olhada nas Basics Of REIT Taxation e obtenha um investimento em uma viagem de ida e volta com REITs internacionais.