Para muitas pessoas, suas casas são seus maiores recursos - aqueles que podem planejar vender algum dia para se mudar para outra parte do país, atualizar para uma casa maior ou ajudar a financiar aposentadoria. A menos que você tenha vendido uma casa nos últimos anos, talvez você não perceba que as revisões no código tributário poderiam afetar o quanto você acabou após a venda. Saiba como as leis fiscais mais recentes o afetarão se você decidir se mudar.

As Regras Antigas
No passado, os vendedores podiam diferir os impostos sobre ganhos de capital em todos os lucros passados, independentemente da amplitude, desde que preenchessem os seguintes dois requisitos:

• Comprou um casa de substituição que custa mais do que o valor recebido para a casa que foi vendida.
• Comprou a substituição dentro de dois anos antes ou dois anos após a data da venda.

Por exemplo, suponha que você tenha comprado uma casa por US $ 200.000 e vendido em cinco anos por US $ 300.000. Enquanto você comprar outra dentro de dois anos por pelo menos US $ 300.000, você pode evitar o imposto sobre ganhos de capital no lucro de US $ 100.000. Além disso, você poderia ter continuado esse processo todos os anos, potencialmente construindo um valor ilimitado de ganhos diferidos por impostos. Então, quando você morreu, o ganho poderia ter sido aniquilado devido ao aumento na provisão básica para seus beneficiários.

Além disso, um vendedor que atingiu os 55 anos poderia excluir permanentemente até US $ 125 mil em lucros sem comprar outra casa.

Os Novos Regulamentos

Em 6 de maio de 1997, a Lei de Alerta do Contribuinte de 1997 entrou em vigor. O ato eliminou o diferimento ilimitado contínuo de lucros e substituiu-o por exclusões tampadas.
Os contribuintes únicos agora podem excluir até US $ 250.000 em lucros na venda de sua casa. Casais casados ​​que se apresentam conjuntamente podem excluir US $ 500.000 da renda tributável. A idade não é um fator e você não precisa comprar uma casa de substituição. Depois de tomar a exclusão, você poderia comprar uma casa menos dispendiosa ou mesmo alugar uma. Melhor ainda, o IRS permitirá que você use a exclusão toda vez que você vende sua residência principal.

Existem duas regras:

Você deve possuir e usou a casa como sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos anteriores.

• Você não pode ter usado a exclusão durante os dois anos anteriores.
• Por exemplo, suponha que um casal tenha comprado sua casa há oito anos por US $ 200.000 e tenha morado nele durante esse período. Agora eles estão prontos para vender por US $ 450.000 e se mudar para uma casa maior que custa US $ 400.000 em uma parte menos dispendiosa do país para acomodar sua família em expansão. Por causa da exclusão, eles não terão que pagar imposto sobre ganhos de capital no lucro de US $ 250 mil.

Olhemos 20 anos no futuro quando nosso casal quer se aposentar e reduzir o tamanho para um condomínio. Eles vendem sua grande casa por US $ 1 milhão e compram um condomínio por US $ 750.000.Eles terão um ganho de capital de US $ 600.000 (US $ 1 milhão - US $ 400.000) na venda da casa. No entanto, eles só terão que pagar impostos sobre US $ 100.000 de lucro por causa da exclusão de US $ 500.000. Eles podem usar os US $ 250.000 em dinheiro que permanecem depois que eles compram o condomínio da maneira que desejarem.

Pontos adicionais

Os dois anos de propriedade e uso necessários durante o período de cinco anos que termina na data da venda não devem ser contínuos. Portanto, se você alugou sua casa durante o primeiro, terceiro e quinto ano de propriedade, mas viveu no segundo e quarto anos, você ainda pode demitir a exclusão.
Além disso, existem exceções à regra de ocupação de dois anos. Estes incluem: deficiência, condenação e divórcio.

Se a exclusão excluir todo seu ganho, você não precisa denunciar a venda em sua declaração de imposto. Caso contrário, você deve arquivar a transação no Cronograma D. Em ambos os casos, certifique-se de manter todos os registros por pelo menos três anos.

Não pense que você só pode usar essa exclusão se você possui uma família única, casa tradicional. O ato aplica-se a qualquer moradia que você considere sua residência principal, como:

Casa flutuante

• Condomínio ou casa
• Apartamento cooperativo
• Casa móvel
• Como reduzir o imposto

Embora evitando o imposto sobre um lucro de US $ 250.000 ($ 500, 000 para usuários comuns) é significativo, pode não ser suficiente para compensar totalmente os ganhos de alguns vendedores. Existem algumas coisas que você pode fazer para aumentar sua base de custo e reduzir sua responsabilidade tributária.
Volte seus registros para descobrir se você teve outras despesas permitidas, incluindo:

Taxas de liquidação ou custos de fechamento quando você comprou a casa

• Impostos imobiliários que o vendedor devia, mas para o qual você pagou e foi não foi reembolsado
• Melhorias no lar, como um novo telhado ou adição de quarto
• A linha inferior

Finalmente, veja seus outros investimentos. Você possui ações, títulos ou outros imóveis que valem menos do que você pagou por eles? Você poderia vender esses e usar as perdas para compensar o ganho de capital na venda de casa.