O sonho americano sofreu uma boa quantidade de mudança nos últimos 50 anos. Ele se expandiu para incluir a possibilidade de comprar uma segunda casa - uma casa de férias. Estes são os chalés à beira do lago, as cabanas nas montanhas e as cabanas na praia que todos se sentam vazios 90% do ano, enquanto seus proprietários são horários bancários para as próximas férias - e pagando a conta pelos impostos sobre imóveis e imóveis.

Há, é claro, uma alternativa para permitir que sua casa colete poeira durante o tempo de inatividade. Você pode alugá-lo para outras pessoas que desejam desfrutar de algum tempo longe do trabalho. Este artigo analisará alguns dos problemas que envolvem o aluguel de uma segunda casa.

Comprar uma segunda casa

Manter uma residência principal é uma enorme decisão financeira. Se você está considerando uma segunda casa, use uma calculadora de hipoteca para pesquisar as taxas de juros dos credores na área onde sua propriedade de férias está localizada. Então, uma vez que você tenha reunido as estimativas do custo total dos pagamentos mensais da hipoteca, examine suas finanças para ver se você pode ser melhor servido para ir com uma hipoteca ou pagar em dinheiro.

Aqui está o porquê. Manter uma segunda casa é um aumento na magnitude porque uma segunda casa tem todos os custos da sua primeira casa e muitas vezes mais. Mas não tem as baixadas fáceis do IRS.

Se você está configurado para obter uma casa de férias, mas não tem o capital para uma compra em dinheiro, não tome uma segunda hipoteca em sua casa. O IRS fechou a lacuna pelo qual uma pessoa poderia usar uma segunda hipoteca para comprar uma propriedade de investimento separada enquanto ainda deduzia sua hipoteca de impostos. Se você tomar uma hipoteca em sua residência principal para comprar uma segunda casa, você não poderá deduzir os pagamentos como juros de hipoteca pessoais. Assim, se você pretende emprestar para uma segunda casa, você terá que tirar outra hipoteca que permita juros dedutíveis.

Como se encontra

As regras fiscais vigentes em torno de segundas residências, casas de férias e segundas residências de classe de investimento mudaram com mais freqüência do que as residências primárias. A partir de 2010, se você atualmente possui uma segunda casa para uso pessoal, você pode alugar, ou sua residência principal para esse assunto, para outra pessoa por até duas semanas (14 noites) sem informar nenhuma das receitas.

Por outro lado, uma segunda casa é considerada uma propriedade de investimento se você passar menos de duas semanas nele e tentar alugar o resto do tempo. É importante lembrar que, com o advento dos resorts e tal, a demanda por uma cabana na floresta só pode vir nas horas de ponta - o mesmo período que você provavelmente quer usar a propriedade você mesmo. (Veja também: Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel .)

O IRS no Vacation-Home Investment

Embora os impostos sobre propriedades de investimento tenham sido tradicionalmente mais suaves do que para outros tipos de investimento, as segundas residências parecem ser um ponto cinzento para o IRS. Todas as perdas de locação são "perdas passivas" ou "perdas de hobby". Estes só podem ser baixados contra a renda de outras atividades passivas, como outros aluguéis, uma parceria privada que você não ajuda a operar ou uma S-corporation. As perdas passivas que você não pode usar são transferidas até você vender a casa de férias. Quando você vende o imóvel, as perdas passadas podem ser usadas para compensar quaisquer ganhos. Se você tiver mais cancelamentos de perda passiva depois, você pode reivindicá-los contra a renda regular.

Você pode, no entanto, deduzir até US $ 25.000 por ano, se:

• Sua renda bruta ajustada for inferior a US $ 100.000 ou
• Você participa ativamente da administração da propriedade.

Esta redução de impostos desaparece com US $ 150.000 (R $) (R $). Se você estiver entre US $ 100, 000 e US $ 150, você é qualificado para metade da dedução. Isso parece tolo, já que a maioria das pessoas que podem comprar uma segunda casa terá uma AGI muito acima desses números. Ainda assim, o verdadeiro desafio está na segunda condição. Você pode usar a dedução anual se você ou seu cônjuge quiserem se tornar um profissional de imóveis qualificado e gerenciar ativamente o imóvel que está publicando as perdas passivas. Seja avisado, no entanto, o IRS não é susceptível de acreditar que você tenha um emprego a tempo inteiro e luar como gerente de propriedade. Você precisará de um diário detalhado sobre o porquê, quando, onde e o que você está fazendo como gerente de propriedade, para provar seu caso.

Vender uma casa de férias

As propriedades em áreas de férias populares geralmente tendem a ver uma apreciação superior à média, então pode haver um momento em que você quer ganhar dinheiro e encontrar um novo lugar para ficar. Ao vender uma casa de férias, o período de tempo que você mantém afetou seu imposto sobre os ganhos de capital. Se você vender antes de um ano, você estará sujeito à taxa de ganhos de capital de curto prazo. Se você vender após um ano, seu imposto federal será calculado na taxa de ganhos de capital de longo prazo. (Veja também: Uma mentalidade de longo prazo atende ao imposto de ganhos de capital temido. )

Você pode, no entanto, fazer um pouco de esquiva se estiver disposto a mudar completamente. Se você vende sua residência principal com US $ 250, 000 por pessoa isenta de impostos e depois mude para a casa de férias e declare sua nova residência principal, você poderá usar a isenção de US $ 250.000 ($ 500 para casais) novamente - fornecendo você viver lá por dois anos. Infelizmente, esta estratégia é muitas vezes apenas prática para os trabalhadores independentes ou aposentados. Há também outras restrições sobre o uso da exclusão de ganhos de capital para casas de férias que foram convertidas em uma residência principal. (Veja também: É verdade que você pode vender sua casa e não pagar imposto sobre os ganhos de capital? )

Dicas para o Segundo Proprietário

Se você possui uma segunda casa com a finalidade de alugá-la , e você tem uma AGI com menos de US $ 150.000, então entre lá e comece a gerenciar.Isso significa que você não poderá usar um agente para encontrar inquilinos. Você estará organizando reparos pessoalmente, mas isso lhe dará perdas passivas para amortizar.

Ou, se o gerenciamento ativo não atrair para você ou seu AGI é muito alto, você pode gastar mais tempo na cabine e transformá-lo em uma propriedade de uso misto ao invés de uma propriedade de investimento. Isso significa que os impostos mudam com a mudança de designação - principalmente que você não pode usar perdas passivas. Mas você poderá reivindicar uma porcentagem dos juros da hipoteca e dos impostos sobre a propriedade como dedução em relação ao seu imposto de renda.

A linha inferior

Transformar uma propriedade de férias em um aluguel lucrativo tende a ser uma batalha árdua. Antes de pular para ser um senhorio de casas de férias, dê uma boa olhada em como seus impostos serão afetados. A maioria das pessoas que possuem segundas residências seria melhor atendida ao classificá-las como uma propriedade de uso misto para fins fiscais e alugá-las por apenas 14 noites livres de impostos em um determinado ano. As pessoas que se tornam proprietários da segunda casa, no entanto, geralmente são conduzidas pela mesma compulsão que os levou a comprar a propriedade em primeiro lugar. Se você é uma dessas pessoas, seu melhor curso de ação é se envolver ativamente no gerenciamento de sua própria propriedade.