Quando o mercado imobiliário começou a mergulhar em 2007, parecia que os dias das hipotecas de baixo pagamento estavam terminados. Mas, surpreendentemente, apenas alguns anos depois, mesmo os consumidores com crédito abaixo da média geralmente podem comprar uma casa com muito menos de 20% de antecedência.

Mesmo no rescaldo imediato do slide da carcaça, os consumidores tiveram algumas opções se sua conta de poupança faltasse um pouco. As hipotecas da FHA, que exigem apenas 3% 5%, desfrutaram de uma onda de popularidade. E, para aqueles que se qualificaram, os empréstimos hipotecários da VA permitiram que os compradores financiassem o preço total da sua casa.

Hoje em dia, também é mais fácil obter um empréstimo convencional com um pequeno adiantamento. Fannie Mae e Freddie Mac, que compram a maioria das hipotecas dos credores da U. S., anunciaram recentemente que diminuiriam o pagamento inicial mínimo de 5% para 3%. Ao fazê-lo, eles abriram a porta para que os bancos compitam por compradores de casas com dinheiro.

Embora ainda seja possível comprar uma casa com muito pouco, se é uma boa idéia para os consumidores é outra questão. Faz sentido construir suas economias e esperar para ir às compras na casa até que você possa colocar mais dinheiro no encerramento? E quanto de suas economias você deve investir na habitação? Aqui estão alguns fatores a serem considerados.

Menor pagamento: maiores custos a longo prazo

Talvez a primeira coisa a pensar com empréstimos de pagamento baixos é que, com poucas exceções, eles vão te custar mais no longo prazo corre. Porque você está financiando mais do preço da casa, seus pagamentos de juros ao longo da vida do empréstimo serão consideravelmente mais elevados

Por exemplo, se você comprar uma casa de US $ 200.000 com 5% de queda em vez de 20%, você Pagarás aproximadamente US $ 35.000 em juros ao longo de um empréstimo de 30 anos. Obviamente, você também estará pagando mais para cobrir o principal do empréstimo também.

Considerando o quão incrivelmente baixas taxas de juros de hoje são, isso só pode não impedir você de comprar uma casa mais cedo do que mais tarde. A maior preocupação é adicionar às suas despesas os prêmios de seguro de hipoteca que você normalmente terá que pagar antes de comprar uma casa ou condomínio com menos de 20% de desconto. O ponto desses pagamentos é cobrir a perda do mutuante se você inadimplente em seu empréstimo.

Existem dois tipos básicos de seguro de hipoteca. Se você tirar um empréstimo da FHA, os credores privados fornecem os fundos para a compra da sua casa e o governo atua como sua seguradora. Se a casa valer menos de US $ 625 000, o prémio anual de seguro hipotecário (MIP) é actualmente de 0,80% ou 0,85%, dependendo do montante financiado. Você também terá que pagar um prêmio inicial, o que equivale a pouco mais de US $ 3 000 para um empréstimo de US $ 180 mil.

Se você obtém uma hipoteca convencional, em vez disso, paga algo chamado seguro de hipoteca particular ou PMI.Normalmente, custa de 0. 3% e 1. 15% ao ano, embora neste caso não haja taxa inicial. (Para mais informações, veja: Qual a diferença entre o seguro de hipoteca privado (PMI) eo prémio de seguro de hipoteca (MIP)? )

Um Compromisso de adiantamento

A perspectiva de seguro de hipoteca significa que você deve espere até que você possa colocar um total de 20% do custo da casa? Não necessariamente.

Para iniciantes, em algumas cidades mais pridas, a espera nem sempre é realista. Se você mora em uma parte do país onde até casas modestas custam US $ 400, 000, você precisaria arrecadar $ 80,000 antes de entrar no mercado. E se você reside em uma área onde a compra é menos dispendiosa do que o aluguel, pode haver um desincentivo extra para ficar à margem até que você tenha economizado o suficiente para evitar o seguro de hipoteca.

Para algumas pessoas, a melhor opção pode ser encontrar um meio termo entre um pagamento inicial mínimo e os 20% tradicionais. Por exemplo, se você retirar um empréstimo da FHA e colocar 10%, seu seguro de hipoteca será cancelado após 11 anos; Caso contrário, você continuará pagando pela totalidade do empréstimo. Você pode refinanciar em uma data posterior para se livrar do seguro? Certo. Mas não há garantias de que as taxas de juros sejam iguais ou próximas às suas baixas históricas quando você faz.

Além disso, seu prêmio de seguro de hipoteca (MIP) cai quando você faz um adiantamento maior. Quando você tira uma hipoteca de 15 anos, por exemplo, se você pode pagar 10% de antecedência, o pagamento anual cai de 0,70% para 0,45%.

Enquanto os detalhes são um pouco diferentes com o PMI, a mesma lógica se aplica. Quanto maior for o pagamento inicial, menor será o pagamento em prémios. Uma vantagem do PMI, porém, é que você pode cancelá-lo uma vez que você obtenha 20% de equidade em sua casa (veja Como se livrar do seguro de hipoteca particular ).

Se o banco manter sua hipoteca em seus livros - ou seja, não a vende para uma entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac - pode não exigir um seguro. No entanto, os bancos geralmente cobram uma taxa antecipada ou uma taxa de juros mais alta se você optar por um empréstimo de baixo pagamento para ajudar a mitigar o risco que estão assumindo. Mesmo uma metade adicional de um ponto percentual pode custar-lhe vários milhares de dólares mais durante um período de 30 anos. O efeito geral é o mesmo: quando você coloca mais para baixo, pode pedir emprestado por menos.

Risco de Going 'Underwater'

Outra armadilha de reduzir o mínimo quando você compra uma casa é que você tem menos proteção se o mercado imobiliário cair. Com apenas 3% ou 4% de baixa, você poderia facilmente encontrar-se devido mais ao banco do que sua casa vale a pena. Foi exatamente o que aconteceu com muitos proprietários durante o colapso da habitação mais recente.

Se você for "subaquático" em sua casa e, de forma inesperada, perca seu emprego, por exemplo, você não tem a opção de contrair empréstimos contra sua propriedade para pagar despesas ou a capacidade de vender a casa sem pagar uma grande quantia de dinheiro para o credor.

Enquanto você não está completamente protegido, mesmo se você derrubar 10% ou 15%, você está se dando um buffer muito maior se os preços das casas tiverem uma virada para o pior.

Mantendo uma almofada de poupança

Salvar para uma casa é um grande objetivo de vida. Mas, ao montar o pagamento inicial, certifique-se de que não se deixe muito menos de dinheiro. Não só é bom ter um fundo de emergência (idealmente seis meses de custos de vida), você também precisará de fundos extras para as despesas inesperadas que a compra de uma casa freqüentemente implica. Para mais informações, veja Quanto dinheiro devo manter no banco?

Estabeleça um orçamento rigoroso antes de começar a caçar casa, para que você saiba o que você pode gastar. E faça o que puder para criar suas reservas de caixa assim que você se instalar e terminar de pintar e substituir tapetes e armários. Além disso, lembre-se de que as pessoas dizem que é bom viver em uma casa um pouco antes de fazer reformas que não são obrigatórias antes de entrar.

A linha inferior

Os empréstimos baixos podem ser uma boa escolha para alguns proprietários? Absolutamente. Mas calcule os custos de longo prazo do seguro de hipoteca ou a taxa de juros mais alta que você pagará para garantir que valha a pena. Para mais informações, veja Hipotecas: quanto você pode pagar? e Top 10 fraudes hipotecárias comuns a evitar .