Investir no setor imobiliário continua a ser uma das melhores maneiras de construir riqueza e reduzir impostos. Os benefícios incluem a capacidade de recuperar o custo da propriedade produtiva de renda através da depreciação, usar trocas 1031 para diferir lucros de investimentos imobiliários e contrair empréstimos para o patrimônio imobiliário para fazer investimentos adicionais ou para outros fins. Além disso, os proprietários podem se beneficiar da isenção de residência pessoal, que protege lucros na venda de uma residência pessoal de impostos de ganhos de capital, bem como a dedução de juros de hipoteca. Leia mais para descobrir se uma ou uma combinação dessas estratégias é ideal para você. (Para informações de fundo, leia Investir em imóveis .)

TUTORIAL: Explorando Investimentos Imobiliários

Depreciação
Você pode recuperar o custo da propriedade de aluguel geradora de renda através de deduções fiscais anuais denominadas depreciação. O Internal Revenue Code define a dedução de depreciação como um subsídio razoável para exaustão ou desgaste, incluindo uma provisão razoável para obsolescência.

Os investidores imobiliários usam geralmente um método de depreciação denominado Sistema de Recuperação de Custos Acelerados Modificados (MACRS), no qual as propriedades residenciais residenciais e as melhorias estruturais são depreciadas em 27,5 anos, enquanto os aparelhos e outros equipamentos são depreciados em 15 anos. A despesa de depreciação geralmente resulta em uma perda líquida na propriedade de investimento, mesmo que a propriedade realmente produza um fluxo de caixa positivo. Esta perda, bem como as despesas, tais como utilidades e seguros, são reportados no Anexo E, formulário de imposto de renda federal 1040 e deduzidos da receita ordinária.

1031 Trocas
A troca 1031, nomeada para a Seção 1031 do Internal Revenue Code, permite aos investidores adiar impostos vendendo uma propriedade de investimento e usando o capital próprio para comprar outra propriedade ou propriedades iguais ou maior valor. Essa troca deve ocorrer dentro de um período de tempo especificado. Embora uma troca 1031 possa incluir amplamente vários tipos de propriedade, a grande maioria das transações se relaciona com imóveis. (Para ler mais sobre esse tipo de troca, leia Transações de imóveis inteligentes .)

Regras de propriedade
Para concluir com sucesso uma troca 1031, as propriedades devem atender aos seguintes critérios:

• O valor agregado das propriedades de substituição deve ser igual ou maior que o de as propriedades renunciadas.
• As propriedades incluídas na transação devem ser semelhantes, o que significa que a propriedade real não pode ser trocada por algum outro tipo de ativos, como uma confiança de investimento imobiliário (REIT). (Para obter mais informações sobre REITs, leia As Noções básicas sobre a Tributação de REIT. )
• As propriedades trocadas devem ser mantidas para "fins produtivos em negócios ou comércio" (um investimento).

Qualquer dinheiro ou propriedade recebida através da transação que não é considerada como propriedade tipo é considerada inicialização e está sujeita a tributação. Cash boot inclui não apenas dinheiro, mas também propriedade física, como acessórios. Inicialização de hipotecas refere-se a qualquer redução da dívida que seja alcançada através da transação. Assim, o montante da dívida assumida com a propriedade de substituição deve ser igual ou superior ao valor da dívida retirada quando o imóvel renunciado é vendido. (Para obter mais informações sobre trocas semelhantes, leia Propriedades comerciais para manter o Taxman At Bay .)

Regulamento do Investidor
O investidor deve usar um intermediário qualificado. Um intermediário qualificado é um agente que facilita o processo de troca 1031, em grande parte, mantendo o produto líquido da propriedade renunciada antes de serem reinvestidos na propriedade de substituição. Somente um intermediário qualificado pode deter esses fundos durante a troca. A Federação dos Exchange Accommodators detalha o papel que o intermediário qualificado desempenha no processo de troca 1031.

O investidor está sujeito a dois prazos:

• Quarenta e cinco dias após a venda do imóvel renunciado, ele deve entregar uma lista escrita de propriedade de substituição qualificada para uma parte qualificada para a troca, geralmente o intermediário. Existem também várias regras que limitam o número de propriedades que podem ser identificadas.
• Além disso, ele deve comprar o valor agregado dos ativos de substituição qualificados dentro de 180 dias após a venda do ativo renunciado ou 180 dias após a data de vencimento de sua declaração de imposto para esse ano, o que ocorrer primeiro.

1031 Exchange, Step by Step
Em uma transação típica, um investidor decide vender uma propriedade de investimento e investir o produto de qualquer ganho em outra propriedade.

1. Para cumprir isso de forma fiscal-eficiente, o investidor conclui um acordo de troca 1031 com um intermediário qualificado e coloca a propriedade original à venda. Ao mesmo tempo, o investidor começa a procurar propriedades de substituição.
2. No dia em que o investidor vende o imóvel original (o imóvel renunciado), o produto líquido depois de pagar todas as despesas é enviado para uma conta especial criada pelo intermediário qualificado.
3. O investidor então entra no período de identificação e tem exatamente 45 dias para produzir uma lista de propriedades de substituição qualificadas e 180 dias para fechar a propriedade de substituição durante o período de troca.
4. Usando todo o produto da venda do imóvel renunciado, o investidor fecha a nova propriedade de investimento ou propriedades.
5. O intermediário qualificado alinha esses fundos para a empresa do título, a conta especial é fechada e a transação é concluída.

Empréstimos contra o capital residencial
Os investidores que criaram um patrimônio considerável em sua casa pessoal ou propriedade de investimento podem simplesmente optar por refinanciar suas propriedades e retirar patrimônio para fazer investimentos adicionais, melhorar a casa ou para outros fins.Os regulamentos variam de estado para estado.

Em um cenário típico, um credor emprestará 80% do empréstimo combinado ao valor ou 50% do valor justo de mercado do imóvel, o que for menor. Por exemplo, em uma propriedade de US $ 240.000 com um empréstimo de US $ 100.000, o máximo que um mutuário poderia extrair é de US $ 92.000 (US $ 240, 000 x 80% - US $ 100.000).

A capacidade de emprestar também dependerá da pontuação de crédito de um mutuário, do índice de dívida / capital existente e da relação dívida / renda. Embora esta estratégia seja um pouco mais arriscada, para aqueles capazes de lidar com a dívida adicional, pode ajudar a criar riqueza sem ter que entrar em uma troca 1031 ou vender uma propriedade. (Para saber mais sobre os empréstimos para home equity, leia O empréstimo Home-Equity: o que é e como funciona .)

Diferindo impostos sobre a venda de uma casa
Ganhos da venda da residência pessoal primária de um contribuinte são excluídos da tributação de ganhos de capital até US $ 500.000 para casais e US $ 250.000 para pessoas singulares se o contribuinte morou no lar por dois dos últimos cinco anos. Além disso, se os ganhos obtidos com a venda da residência principal de um contribuinte forem maiores que essas exclusões, o contribuinte também pode investir essa parcela através de uma troca 1031.

Os investidores que vivem em áreas onde os valores das casas são apreciáveis ​​podem usar uma estratégia de negociação tanto para construir sua riqueza pessoal e minimizar impostos ao mesmo tempo. (Para saber mais sobre as implicações tributárias da venda de sua casa, leia A sua venda de casas o deixará com choque fiscal? )

Dedução de juros de hipoteca
Os proprietários podem deduzir a parcela de suas hipotecas atribuível a pagamentos de juros sobre suas declarações fiscais. Estes pagamentos são mais elevados durante os primeiros anos da hipoteca e diminuem gradualmente à medida que a hipoteca é paga. (Leia mais em A dedução fiscal de juros de hipoteca .)

A linha inferior
Existem muitas opções disponíveis para o proprietário imobiliário que procura vender e minimiza a responsabilidade fiscal.

• Uma troca 1031 permite que os retornos de uma venda sejam reinvestidos em propriedades similares.
• Um empréstimo home equity toca diretamente no valor da propriedade e pode ser usado para diversos fins.
• A venda de uma residência principal é elegível para tratamento fiscal especial.
• Os juros de hipoteca podem ser deduzidos no tempo de imposto.

Sua situação pessoal determinará quais dessas opções são adequadas para você, mas qualquer uma delas irá ajudá-lo a tirar o máximo proveito do seu investimento imobiliário.

Para leitura relacionada, veja A Imposto de Imposto para Proprietários .