É um princípio fundamental da teoria da gestão de portfólio incluir ativos alternativos como parte de um portfólio bem diversificado. Um dos investimentos alternativos mais populares para investidores experientes é o setor imobiliário. Para aqueles que procuram proteger suas participações contra a inflação e aproveitar o potencial de um fluxo de fluxo de caixa estável, existem dois métodos principais para obter exposição a esta classe de ativos relativamente estável: fundos de investimento imobiliário (REITS) e private equity real estate (PERE) fundos. Observamos a natureza e a história dos fundos PERE, seus benefícios e a forma como eles se acumulam contra os REITs. (Para mais informações, consulte: Como investir em Private Equity Real Estate e pode Real Estate estabilizar seu portfólio?)

O que exatamente é um fundo de capital privado?

De acordo com a pesquisa do Zell / Lurie Real Estate Center na Wharton School of Business, detectando a necessidade de acumular um "cofre de guerra" de ações para adquirir propriedades excluídas, o primeiro fundo de PERE foi criado pelo magnata do negócio Sam Zell na década de 1980. Enquanto essa empresa pioneira elevou um total de US $ 409 milhões em capital, de acordo com a Preqin Research, o setor PERE cresceu até $ 742 bilhões em ativos globais sob gestão até 2014.

Este grande crescimento de popularidade se traduz em milhões de dólares em taxas de administração, uma vez que as empresas PERE são geridas de forma ativa, bem como fundos de hedge, os gestores de fundos (ou parceiros em geral) ganham uma taxa de porcentagem com base em o capital total comprometido. Os gerentes de PEREs também tendem a investir junto com os investidores (sócios limitados ou LPs), geralmente com uma contribuição de capital de 3 a 10 por cento, e não podem formar fundos adicionais até que o capital comprometido com a empresa atual tenha sido substancialmente implantado .

Os investidores das empresas PERE são geralmente institucionais (fundos de pensão, fundos de doação, fundo de fundos, etc.) ou indivíduos de alto valor líquido. Esses investidores agrupam suas contribuições em "pools cegos" fechados para serem implantados a critério do sócio geral em uma variedade de investimentos relacionados com imóveis, que variam em risco e retornos, e tipicamente de três a oito anos. As estratégias de investimentos potenciais que uma empresa PERE pode prosseguir são:

• Estratégias fundamentais que perseguem classes de ativos tradicionais bem-diversificadas, de baixo risco / retorno (unidades de escritório, varejo, industrial e multifamiliar) em locais estabelecidos. As estratégias básicas empregam poucas ou nenhuma dívida, e procuram fornecer um fluxo constante de fluxos de caixa para os LPs.
• As estratégias Core-Plus empregam uma quantidade moderada de alavancagem e tendem a ser mais moderadas em risco e retornar.Os ativos do Core-plus podem estar localizados em locais menos estabelecidos e podem exigir alguma forma de adições de valor.
• As estratégias de Value-Add oferecem riscos e retornos de moderada a alta, e possuem maior alavancagem do que core ou core-plus. A estratégia de valor agregado busca agregar valor através da operação, re-leasing ou re-desenvolvimento de ativos adquiridos.
• Estratégias oportunistas são estratégias de alto risco e alto retorno que visam ativos mal gerenciados, vagos ou obsoletos. Essas estratégias empregam alavancagem muito alta e podem envolver aquisições de empresas inteiras ou carteiras de ativos, ou requerem projetos completos de desenvolvimento ou conversão.
• Mezzanine Lending / Distressed Debt são estratégias empregadas por empresas que se sentem confortáveis ​​em possuir os ativos subjacentes em caso de inadimplência do mutuário, já que os empréstimos emitidos pelas empresas envolvidas nesta estratégia têm termos mais agressivos do que os credores tradicionais.
• Fund-of-Funds são fundos que investem em empresas terceirizadas de PERE gerenciadas e oferecem uma solução de investimento diversificada para investidores menores que buscam acesso a empresas maiores e exclusivas.

Benefícios Investir em PEREs

Como mencionado anteriormente, os fundos PERE geralmente estão disponíveis apenas para investidores institucionais e indivíduos de alto patrimônio líquido. No entanto, os membros do público em geral podem obter exposição aos PEREs através de fundos de capital privado de capital aberto oferecidos por meio de empresas como o The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) eo Grupo Carlyle LP (CG CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ). Devido à sua natureza ativamente gerenciada, os fundos da PERE apresentam oportunidades para equipes de gerenciamento experientes para buscar e transformar propriedades com baixo desempenho e criar riqueza de investidores executando iniciativas de valor agregado. Além disso, a natureza privada dos fundos do PERE concede às equipes de gerenciamento de empresas uma participação mais direta no curso dos assuntos diários, sem ter que se preocupar com o refluxo e o fluxo inerente aos mercados de ações públicas. Além disso, esta natureza privada proporciona à administração a flexibilidade para buscar uma variedade de estratégias, tais como, subdividindo ou combinando diferentes propriedades e vendendo, financiando ou alugando o portfólio imobiliário existente por qualquer número de critérios (geografia, tipo, etc.)

PEREs vs. REITs

Os desempenhos de PEREs são frequentemente comparados com os seus homólogos negociados em bolsa: os REITs. Alguns investidores estão dispostos a desistir das potenciais fontes de alfa que acompanham a gestão ativa do PERE, em vez da transparência, liquidez e responsabilidade do REIT no mercado público. Um estudo de 2010 da National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) comparou 17. 5 anos de dados do mercado dos REIT dos EUA e dos fundos imobiliários de capital privado e descobriu que os REITs públicos superaram os recursos básicos, de valor agregado e oportunistas durante a ciclo completo do mercado.No entanto, o estudo também descobriu que, durante os estágios do mercado Bull (do ponto mais alto), os fundos oportunistas tendem a superar os REITS em uma base anualizada, devido a um período curto-a-pico mais curto (embora os fundos principais e de valor agregado continuem para atrasar).

A Figura 1 abaixo mostra os retornos líquidos dos fundos PERE vs. REITs no período de 1989/1990 a 2007/2008.

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Além disso, ao contrário da noção de que os REITs experimentaram maiores retornos e maior volatilidade de curto prazo, um artigo de 2009 da Investments and Pensions Europe, descobriu que, uma vez que os retornos de PERE foram" suavizados "e avaliados em um diariamente, como as ações, a correlação entre imóveis privados e REITs foi significativamente maior e aumentada ao longo do tempo. A solução? Inclua ambas as classes de ativos para criar uma fronteira melhor eficiente em todos os pontos em um espectro de risco-retorno (Anexo B) .

O item B destaca o aumento dos retornos ajustados pelo risco quando REITs e PEREs são ambos adicionados a uma carteira. (Para mais informações, veja: Como se diversificar com REITs.)

Gestão de ativos: imóveis públicos e privados: Quarto para ambos em um portfólio diversificado " />

Fonte: BNY Mellon Asset Management

A linha inferior

Para os investidores que procuram diversificar em imóveis, os fundos imobiliários de private equity são uma boa maneira de se tornar exposto essa classe de ativos. Embora não tão líquido ou transparente quanto os REITS, os fundos do PERE, liderados por uma equipe de gerenciamento experiente e comprovada, orientados por uma estratégia de investimento disciplinada e focada sem uma dependência excessiva da alavancagem, podem fornecer um alto grau de retorno ajustado ao risco.