Os fundos imobiliários de private equity permitem que indivíduos e instituições de alto patrimônio líquido, como doações e fundos de pensão, invistam em participações em ativos e patrimoniais. Usando uma estratégia de gerenciamento ativa, o setor imobiliário privado adota uma abordagem diversificada para a propriedade. Os parceiros gerais investem em uma variedade de tipos de propriedades em diferentes locais. As estratégias de propriedade podem variar desde o desenvolvimento de novas e explorações de terras brutas para completar a remodelação de propriedades existentes ou injeções de fluxo de caixa em propriedades de dificuldades. ( Para mais, leia: O que é Private Equity? )

Aqui está um olhar sobre como os investidores podem participar de imóveis privados e uma visão geral das oportunidades, riscos e restrições da indústria.

Encontrando o Fundo de Investimento de Private Equity Ideal

Em primeiro lugar, a pessoa média é incapaz de participar de investimentos imobiliários em private equity. O fundo de capital privado tradicional exige que os investidores injetem um mínimo de US $ 250.000 em um fundo, embora a maioria dos gerentes esteja buscando indivíduos ou instituições que estejam dispostas a oferecer mais de US $ 20 milhões a US $ 25 milhões em um esquema de investimento coletivo de longo prazo com outros investidores. (Para mais informações, leia: Explorando investimentos imobiliários: o que é imobiliário?)

Uma vez que existe uma pequena regulamentação sobre os fundos imobiliários de private equity, as oportunidades são tradicionalmente limitadas a "investidores credenciados". "Isso significa que o investidor deve ter ativos pessoais ou conjuntos de pelo menos US $ 1 milhão (não incluindo o valor de seus residentes primários) ou a renda anual do indivíduo deve ser de pelo menos US $ 200.000. Casais que tenham renda combinada de pelo menos US $ 300, 000 nos dois anos anteriores - e têm uma "expectativa razoável" de que seus níveis de renda permanecerão nesse nível no ano atual - também são elegíveis.

Indivíduos ou casais que procuram investir em imóveis de private equity devem localizar uma empresa especializada em disciplina. Ao examinar as opções de recursos de uma empresa de private equity, eles devem entender a natureza da estrutura de cada fundo de private equity, que normalmente é uma parceria limitada.

Ao se juntar a um fundo, os investidores externos se tornarão parceiros limitados, o que significa que eles aceitam a responsabilidade pelo dinheiro que investem no fundo e não têm controle de veto sobre os imóveis selecionados pelos sócios gerais (GPs). O dinheiro de um sócio limitado será combinado com outros investidores participantes, e os gerentes de fundos construirão um portfólio de propriedades destinadas a maximizar a rentabilidade e a minimizar o risco financeiro.

Compreendendo os Custos do Fundo e a Estrutura de Investimento

Os fundos imobiliários de private equity possuem uma série de taxas de administração e desempenho que devem ser pagas pelos investidores.É comum que os fundos de private equity exigem uma taxa anual de 2% do capital investido para pagar salários firmes, alocação de ofertas e serviços jurídicos, custos de dados e pesquisa, marketing e custos adicionais fixos e variáveis. No entanto, não há limites para essas taxas de investidor.

Os indivíduos devem ter uma boa compreensão desses custos antes de investir porque isso irá limitar o retorno total do investimento. Por exemplo, se um fundo imobiliário de private equity arrecadou US $ 500 milhões, colecionaria US $ 10 milhões por ano para pagar as despesas associadas. Durante o período de seu ciclo de 10 anos, um fundo arrecadaria US $ 100 milhões em taxas, o que significa que apenas US $ 400 milhões seriam realmente investidos durante aquela década.

Os gestores de private equity também recebem um "carry", que é uma taxa de desempenho que é tradicionalmente 20% do excesso de lucros brutos para o fundo. Os investidores tradicionalmente estão dispostos a pagar essas taxas devido à capacidade do fundo para ajudar a mitigar a governança corporativa e problemas de gerenciamento que podem afetar negativamente uma empresa pública.

A maioria dos fundos imobiliários de private equity são considerados investimentos "com base em necessidade", o que significa que os parceiros comprometem o capital com parceiros em parcelas conforme necessário. Como os GPs localizam o potencial propriedades de investimento, o fundo enviará um pedido formal de capital que os sócios limitados prometeram ao fundo imobiliário no início do ciclo. Conhecido como uma "chamada de capital", é uma obrigação legal que os sócios limitados devem cumprir. (Para mais informações, leia: Aprenda o Lingo do Private Equity Investing.)

Caso um sócio limitado não atenda a uma chamada de capital, um fundo pode forçar essa pessoa ou instituição a inadimplência e perder sua total participação na propriedade. Outros parceiros limitados normalmente recebem a oportunidade de comprar quaisquer ações perdidas no caso de tal inadimplemento.

Tipos de Private Equity Real Estate Strategies

Ao investir em imóveis de private equity, existem tradicionalmente quatro tipos de estratégias de investimento:

• Core é a estratégia mais conservadora e pode incluir apenas propriedades que oferecem menor -risque e menor retorno de potencial porque eles existem em locais bem povoados ou bem percorridos. Esta estratégia também pode concentrar-se fortemente no investimento em propriedades de alta qualidade e de alto valor, que exigem muito pouco remodelação ou manutenção. Essas propriedades oferecem fluxos de caixa previsíveis e são geralmente constituídas por estruturas totalmente arrendadas e multi-locatárias.
• Core-plus requer um pouco mais de risco, mas pode oferecer um retorno maior do que a estratégia principal. Essas propriedades exigem níveis modestos de atividade de valor agregado ou aprimoramento na localização.
• Valor adicionado é uma estratégia de risco médio a alto retorno, que concentra mais o desenvolvimento da propriedade e o tempo de mercado. Nesta estratégia, os gerentes de portfólio compram propriedades, se envolvem em algum nível de redesenvolvimento e vendem quando o mercado está atuando. As propriedades de valor agregado geralmente requerem mudanças no gerenciamento, melhoria física ou o alinhamento de restrições de capital.Essas etapas incluem a construção de reformas e a busca de formas de aumentar as taxas de aluguel na melhoria dos mercados. As estratégias de valor agregado também incluem a reviravolta das empresas operacionais em falha ou assumindo dívidas pelo controle de propriedades subjacentes.
• Opportunistic fornece o mais alto nível de retorno, mas assume o maior risco. Com esta estratégia, os gerentes adquirem propriedades que incluem terras não desenvolvidas ou em mercados com baixo desempenho ou pouco traficados.

Aceitando Riscos e Perspectiva a Longo Prazo

Os investidores em imóveis privados devem entender que ao investir em um fundo, eles devem estar dispostos a aceitar que seu capital pode estar vinculado por um período predeterminado que poderia durar muitos anos .

Além disso, existem riscos múltiplos no mercado imobiliário e uma grande quantidade de investimento pode ser necessária durante chamadas de capital no momento em que um indivíduo tem baixo fluxo de caixa. Muitos GPs estruturam seus fundos como investimentos de uma década ou mais e fornecem pouca ou nenhuma oportunidade para os investidores retirarem ou resgatar seu dinheiro. A natureza ilíquida dos fundos de private equity exige que os investidores entendam os riscos de manter seu dinheiro amarrado durante um período prolongado.

A natureza das estruturas dos fundos de private equity torna muito difícil avaliar o desempenho financeiro de um fundo ou as propriedades que detém. Uma vez que existe uma regulamentação limitada de fundos imobiliários de private equity, os sócios gerais não são obrigados a oferecer atualizações aos investidores sobre potenciais investimentos, avaliações da carteira ou qualquer outra informação adicional relacionada aos investimentos. Investir em imóveis de private equity exige que os sócios limitados cometerem capital significativo e confiem plenamente que o gerente do fundo atinja seus objetivos de investimento sem ter o nível de transparência exigido. Gerentes de fundos, no entanto, normalmente enviam atualizações para seus investidores e podem optar por ser transparentes sobre o desempenho, a fim de incutir confiança em qualquer fundo atual ou futuro.

A linha inferior

Antes de investir em imóveis de private equity, os indivíduos devem determinar se estão qualificados para participar do processo. Aqueles que estão qualificados vão querer explorar seus objetivos pessoais de investimento, requisitos de liquidez e tolerância ao risco nos mercados imobiliários. Depois de falar com um consultor financeiro, os investidores devem estudar uma variedade de fundos diferentes para obter uma melhor compreensão das estratégias de gestão dos sócios gerais e dos desempenhos passados ​​de outros fundos imobiliários.