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O que é uma "hipoteca reversa"

Uma hipoteca reversa é um tipo de hipoteca em que um proprietário pode emprestar dinheiro contra o valor de sua casa, recebendo fundos sob a forma de um pagamento mensal fixo ou uma linha de crédito. Nenhum reembolso da hipoteca (principal ou juros) é exigido até o mutuário morrer, se afasta permanentemente ou vende o lar. A transação está estruturada para que o valor do empréstimo não exceda o valor da casa durante a vida do empréstimo.

As hipotecas reversas existiram de uma forma ou de outra desde a década de 1960, mas a versão moderna entrou recentemente na consciência pública como um instrumento de dívida viável para os proprietários. Embora este tipo de empréstimo tenha sido visto com desconfiança tanto pela comunidade de planejamento financeiro quanto pela mídia, a demanda vem aumentando porque pode fornecer uma solução rápida para pessoas que são "ricas em casas e pobres em dinheiro", especialmente idosos que precisam complementar sua renda de aposentadoria ou pagar por cuidados de longo prazo. Antes de saltar, no entanto, é importante entender os conceitos básicos, incluindo como as hipotecas reversas funcionam, como elas são obtidas e os custos envolvidos.

'Reverse Mortgage'

Como funciona uma hipoteca reversa?

A maioria das pessoas compra uma casa com uma hipoteca regular (ou antecipada): você empresta dinheiro de um credor, faz pagamentos mensais para pagar o saldo, e, de forma constante, crie capital na casa. Ao longo do tempo, sua dívida diminui e seu patrimônio inicial aumenta, e quando a hipoteca é paga na íntegra, você possui a casa de maneira definitiva.

Uma hipoteca reversa funciona de forma diferente - na verdade, como o nome implica, funciona da maneira oposta. Em vez de fazer Thly pagamentos a um credor, um credor faz pagamentos a você, com base em uma porcentagem do valor em sua casa. Você escolhe se o dinheiro é pago como um único montante fixo, um adiantamento de dinheiro mensalmente regular (seja pelo tempo que viver na casa ou por um certo número de anos), uma linha de crédito (onde você decide quando e quanto para emprestar), ou uma combinação dessas opções.

Ao longo da vida da hipoteca reversa, você mantém o título em sua casa, que atua como garantia para o empréstimo. Você é cobrado apenas juros sobre o produto que você recebe e as taxas de juros fixas e variáveis ​​estão disponíveis. A maioria das hipotecas reversas são empréstimos variáveis ​​de taxa de juros vinculados a índices de curto prazo, como o Tesouro de 1 ano ou a Taxa Aberta Interbancária de Londres (LIBOR), além de uma margem que pode somar um extra de um a três pontos percentuais. Qualquer interesse se associa durante a vida da hipoteca reversa até o reembolso ocorrer.

À medida que o empréstimo progride, sua dívida aumenta enquanto o seu capital residencial diminui.Quando você se muda, vende a casa ou passa, o credor vende a casa para recuperar o dinheiro que lhe foi pago. Depois que as taxas do credor são pagas, todo o capital próprio deixado na casa vai para você ou seus herdeiros (em alguns casos, os herdeiros têm a opção de reembolsar a hipoteca sem vender a casa). Se você receber mais pagamentos do que sua casa vale a pena (se você "ultrapassar" o empréstimo), você nunca deve mais do que o valor da casa, de acordo com a Comissão Federal de Comércio.

Uma hipoteca reversa pode ser vencida se você não cumprir as obrigações da hipoteca; por exemplo, se você não pagar seus impostos e / ou seguros, ou se o imóvel cai em estado de destruição. Você continua responsável pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, pelo seguro dos proprietários e pela manutenção de sua casa. Mas se seu valor cai abaixo do valor que você emprestou por outros motivos, como um declínio no mercado imobiliário, você não pode ser excluído.

Tipos de hipotecas reversas

Existem vários tipos diferentes de hipotecas reversas. Eles incluem:

• Hipotecas reversas de propósito único, que são oferecidas por algumas agências governamentais estaduais e municipais e sem fins lucrativos

• hipotecas reversas seguradas pelo governo, conhecidas como HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

• hipotecas reversas proprietárias , que são empréstimos privados apoiados por uma empresa emissora

As hipotecas reversas de propósito único são geralmente para proprietários de renda baixa e moderada. O credor determina como esse tipo de hipoteca reversa pode ser usado (por exemplo, para pagar impostos sobre a propriedade ou para reparos na casa).

A hipoteca de conversão de equidade Home (HECM) é a mais comum. Os empréstimos da HECM são emitidos por bancos privados e segurados pela Administração Federal de Habitação (eles são os únicos produtos hipotecários reversos garantidos pelo governo da U. S.). Esses empréstimos não têm restrições de renda ou requisitos médicos, e não há restrições sobre como o dinheiro pode ser gasto. A principal desvantagem para este tipo de hipoteca reversa é que o montante máximo do empréstimo é limitado (atualmente, é menor do valor avaliado da residência ou o limite hipotecário HECM FHA de US $ 625, 500).

As hipotecas reversas proprietárias, também disponíveis em várias instituições de crédito, oferecem montantes superiores aos empréstimos HECM; No entanto, esse benefício potencial tem um custo. As hipotecas não HECM não são seguradas pelo governo federal e podem ser consideravelmente mais caras. Os proprietários com casas de maior valor (nos seis números, digamos) podem se beneficiar mais deste tipo.

Como obter uma hipoteca reversa

Como a grande maioria das hipotecas reversas são empréstimos da HECM, nos concentraremos nelas. Para se qualificar, você deve:

• Ter pelo menos 62 anos de idade

• Possuir a casa de forma definitiva (ou ter um saldo baixo da hipoteca)

• Reter o título para a casa e viver nele como sua residência principal

• Não seja inadimplente em qualquer dívida federal (imposto sobre o rendimento, empréstimo da Administração de Pequenas Empresas ou empréstimos de estudantes federais)

• Seja capaz de fazer pagamentos atempados e completos por taxas de propriedade contínuas (por exemplo, impostos sobre a propriedade, seguros, taxas de HOA, etc.)

• Participe de uma sessão de informação do consumidor oferecida por um conselheiro HECM aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) (essas sessões são gratuitas)

Muitas vezes, o credor exigirá que não haja outros privilégios contra A casa (se houver, eles devem ser pagos com o produto da hipoteca reversa).

Além disso, sua casa deve ser:

• Uma casa familiar única ou uma unidade de duas a quatro unidades (e você ocupa pelo menos uma das unidades)

• Um projeto de condomínio aprovado pela HUD ou casa residencial < Uma casa fabricada que atende aos requisitos da FHA (construída após junho de 1976)

• Você não pode obter uma hipoteca reversa em uma casa de aluguel, uma casa de férias ou mesmo uma casa que costumava ser sua residência principal, mas estava desocupada por um ano (porque você vive em um lar de idosos, por exemplo). Uma vez que você tenha uma hipoteca reversa, no entanto, você pode viver em outro lugar por até 12 meses antes do vencimento do empréstimo.

Quanto você pode pedir empréstimo?

Como você não está fazendo pagamentos em uma hipoteca reversa, mas sim está recebendo pagamentos, você não precisa necessariamente de nenhum lucro para se qualificar para um. No entanto, os credores estão agora realizando avaliações financeiras para garantir que os mutuários possam cumprir obrigações financeiras obrigatórias, como impostos sobre a propriedade e seguros. Sua renda, ativos, despesas de vida mensais e histórico de crédito serão verificados durante o processo de empréstimo (embora sua pontuação de crédito não seja um fator significativo). Se você não tiver renda suficiente ou ativos líquidos, o credor pode reservar parte do seu produto da hipoteca reversa para cobrir impostos e seguros.

A quantidade de dinheiro que você recebe depende de uma série de fatores, incluindo a idade do mutuário mais novo (os casais podem emprestar, não apenas indivíduos), a taxa de juros atual, o valor do lar e - no caso de um Empréstimo HECM - o limite de empréstimo. Em geral, quanto mais velho você for, mais valioso é sua casa e quanto mais patrimônio você tiver, mais dinheiro você pode obter para uma hipoteca reversa.

Aqui está um exemplo de como ele pode funcionar para duas casas na mesma área, ambos no valor de US $ 300.000: John nasceu em 1 de janeiro de 1942 e pode conseguir um empréstimo à habitação de US $ 174, 900 (antes taxas, seguros e custos de fechamento). O vizinho de João, Jim, nascido em 1º de janeiro de 1952, provavelmente poderá emprestar apenas US $ 154,00 por causa de sua idade mais nova.

Os Custos das Hipotecas Reversas

As hipotecas reversas envolvem uma série de custos. As taxas e taxas incluem:

Prêmio de seguro de hipoteca (MIP).

• O seguro de hipoteca garante que você receberá seus adiantamentos de empréstimo se a empresa gerenciando sua conta (o administrador do empréstimo) sair do mercado. Você normalmente será cobrado um MIP inicial de 0. 5% do valor avaliado da casa (ou 2. 5% se você levar mais de 60% dos fundos disponíveis). Você também será cobrado MIP anualmente, igual a 1. 25% do saldo do empréstimo pendente. Este montante acrescenta ao longo do tempo e é pago quando o empréstimo se torna exigível. Taxas de terceiros.

• Estes incluem custos de fechamento de itens como avaliações, buscas de títulos e seguros, inspeções, verificações de crédito, pesquisas, taxas de registro e impostos sobre hipotecas. Taxa de originação do empréstimo.

• Se sua casa for avaliada em menos de US $ 125.000, seu credor pode alterar uma taxa de originação até $ 2, 500. Se você estiver avaliado em mais do que esse valor, o credor pode cobrar até 2% do primeiro US $ 200.000 do valor da sua casa, acrescido de até 1% de qualquer valor superior a US $ 200.000. As taxas de originação dos empréstimos HECM são limitadas em US $ 6 000. Taxas de manutenção.

• Os credores podem cobrar uma taxa de serviço mensal de US $ 30 se o empréstimo tiver uma taxa de juros anualmente ajustável, ou US $ 35 se a taxa de juros for ajustada mensalmente. A taxa cobre coisas como enviar seus cheques e demonstrações de contas, além de qualquer outro serviço ao cliente. Você pode rolar isso no empréstimo se você não quiser (ou não pode pagar) pagá-los pela frente e fora do bolso. Se você fizer isso, eles irão acumular juros como parte do saldo global.

O requisito de orientação

Antes de poder obter uma hipoteca reversa, o governo federal exige que você faça um aconselhamento sobre hipotecas.

Os conselheiros reversos de hipoteca trabalham para agências de aconselhamento de habitação independentes, aprovadas pelo governo, e seu trabalho é explicar os custos e as conseqüências de retirar um HECM e as várias maneiras pelas quais você pode receber o produto. Eles também irão ajudá-lo a explorar outras opções para chegar ao fim, como obter assistência pública para pagar seus alimentos, utilidades e medicamentos. A Comissão Federal de Comércio diz que você pode esperar pagar cerca de US $ 125 para aconselhamento hipotecário. Se você não pode pagar, isso não significa que você não pode obter uma hipoteca reversa, mas você precisará encontrar um conselheiro de hipoteca reversa que renuncie à taxa.

O aconselhamento hipotecário destina-se a proteger aqueles que não são financeiramente experientes e precisam de ajuda adicional para entender o que estão entrando. Se você já compreende plenamente como as hipotecas reversas funcionam, este passo provavelmente vai se sentir como uma perda de tempo e dinheiro; Basta encontrar a opção mais barata e mais conveniente - as consultas por telefone estão disponíveis na maioria dos estados - e acabe com isso. Como as hipotecas reversas podem ser complicadas e dispendiosas, nunca dói executar os detalhes mais uma vez ou colocar algumas questões de última hora.

O problema do jovem cônjuge

Como os mutuários de hipoteca reversa devem ter pelo menos 62 anos de idade, no passado, alguns casais fizeram apenas um cônjuge um mutuário oficial no contrato de hipoteca reversa. O objetivo era aumentar o lucro reverso da hipoteca porque os mutuários mais velhos obtêm mais dinheiro. Essa decisão teve consequências não intencionais: se o cônjuge mutuário morresse primeiro, a hipoteca reversa veio devido, e o cônjuge sobrevivente perderia a casa a menos que ele ou ela pudesse pagar a hipoteca reversa. (HUD agora tem um procedimento que muitas vezes pode evitar esse problema.)

Se você fizer uma hipoteca reversa hoje, o credor deve incluir você e seu cônjuge no contrato, mesmo que um de vocês ainda não tenha 62 anos , graças às regras do HUD de 2014 na sequência de uma decisão judicial de 2013.Se um dos cônjuges não tiver ainda 62, ele ou ela ainda não será mutuário. No entanto, essas novas regras estabelecem um período de diferimento que impede a viúva ou o viúvo de perder potencialmente a casa. Infelizmente, as novas regras também significam que o produto do empréstimo agora deve ser baseado na idade do cônjuge mais novo.

Em agosto de 2014, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano revisou ainda mais suas políticas para permitir a transferência dos benefícios da hipoteca reversa para um cônjuge sobrevivente não mutuário após a morte do cônjuge mutuário.

O que acontece depois

Uma vez que o mutuário e o cônjuge restantes morreram ou se mudaram da propriedade, os herdeiros têm várias opções, dependendo da quantidade de patrimônio na propriedade.

Os herdeiros podem manter a propriedade,

, o que implicaria o pagamento do saldo devedor, ou pelo menos 95% do valor avaliado atual da casa, de seus próprios fundos ou refinanciando a hipoteca existente. Os herdeiros podem vender a propriedade

, e eles poderão manter qualquer produto da venda depois que a hipoteca reversa for paga. Os herdeiros podem se afastar

se a propriedade tem pouco ou nenhum patrimônio ou a hipoteca está subaquática, o que significa que o saldo devedor é maior do que o valor da casa, os herdeiros podem simplesmente dar as chaves ao credor. Na verdade, eles podem ter que: A maioria dos documentos reversos de empréstimo estipulam que, após a morte do proprietário ou a cessação da residência do proprietário na casa, as casas com saldos hipotecários maiores do que o valor da casa serão recuperadas. A maioria das hipotecas reversas tem uma cláusula "não recorrente", o que impede que você ou sua propriedade devam mais do que o valor da casa quando o empréstimo se torna devido; mas nesta situação, a única alternativa pode ser para os herdeiros produzir o saldo em dinheiro. Hipotecas reversas para compra doméstica

Um tipo especial de hipoteca reversa segurada pela FHA chamado HECM para compra permite que os idosos usem uma hipoteca reversa para comprar uma casa. Esta opção pode funcionar se sua casa atual não atender às suas necessidades (muito grande, muitas escadas, etc.), você não possui ativos de aposentadoria significativos ou suficiente fluxo de caixa mensal para suportar o pagamento de uma hipoteca em cima de suas outras despesas

e seu plano de longo prazo é envelhecer no local em que você possui. Em geral, as condições, custos e outras qualificações para este HECM são paralelas ao HECM comum. Tal como acontece com um HECM regular, um HECM para Compra exige que você possua a casa diretamente ou tenha uma quantidade substancial de capital nela. Você precisará pagar em algum lugar entre 50% e 100% do preço de compra no fechamento. Quanto mais velho você for, menor será o pagamento inicial exigido e quanto mais você puder emprestar, tudo o mais sendo igual. Você não pode usar um reverso para compra para comprar uma casa que ainda não foi construída. Mas você pode usá-lo para comprar uma casa nova, desde que tenha terminado e tenha sido emitido um certificado de ocupação.

Reverse Mortgages Pros e Cons

Para as pessoas que estão planejando ficar em suas casas, uma hipoteca reversa pode ser uma fonte boa e pronta de fluxo de caixa necessário.Geralmente, é mais fácil qualificar para uma hipoteca reversa do que qualificar para uma hipoteca regular e antecipada. Sua pontuação de crédito não é um fator,

e você só precisa de renda ou ativos suficientes para continuar pagando pelo seguro dos proprietários, impostos sobre a propriedade e manutenção de casa.Os idosos não têm de pagar impostos sobre o dinheiro que recebem de uma hipoteca reversa: não são considerados rendimentos e, portanto, não são tributáveis. Por outro lado, os juros gerados pelo empréstimo não são dedutíveis em relação ao seu mandato; pode ser deduzido apenas quando o empréstimo é liquidado na íntegra - a menos que o mutuário realmente faça pagamentos de juros enquanto ele anda (o que, em primeiro lugar, derrota a razão de obter uma hipoteca reversa).

Também é importante perceber que esses empréstimos podem ser mais caros do que inicialmente aparecem. Além dos juros, as hipotecas reversas vêm com muitas taxas e custos extras, incluindo o seguro hipotecário. Embora estes não estejam fora da linha com as hipotecas financiadas pelo governo em geral, elas ainda podem somar, e são mais do que taxas regulares de hipoteca. Os empréstimos da HECM também estabelecem limites sobre o quanto você pode pedir emprestado, especialmente no primeiro ano. Para evitar taxas desnecessárias - e manter mais o patrimônio em sua casa - alguns especialistas recomendam retirar hipotecas reversas sob a forma de uma linha de crédito em vez de um pagamento fixo. Dessa forma, você só paga juros e prémios de seguro anuais sobre o valor que você realmente retirou.

Acima de tudo, é importante entender isso, porque usam o patrimônio em sua casa, as hipotecas reversas deixarão você e seus herdeiros com menos recursos. Isso pode ser desejável se você estiver buscando reduzir o tamanho de uma propriedade tributável, mas significa que você não poderá oferecer ou vender sua casa a uma criança durante a vida sem reembolsar a hipoteca.

Como com qualquer empréstimo, sempre vale a pena comprar em torno de taxas e termos. E os proprietários de uma certa idade, com bom crédito, que estão considerando hipotecas reversas, devem analisar cuidadosamente as opções de outros financiamentos garantidos em casa, como um empréstimo home equity ou uma linha de crédito home equity.