Em sua edição de maio de 2006 de Research Quarterly, , a Bond Market Association estimou que a dívida hipotecária representa US $ 6. 1 trilhão dos US $ 25. 9 trilhões de títulos de mercado. À medida que mais pessoas compram suas primeiras casas, se movem em espaços maiores ou compram casas de férias, esse empréstimo é limitado para expandir. Esta situação cria uma oportunidade para investidores astutos, que podem usar títulos de dívida hipotecada (MBS) para possuir uma parte dessa dívida. Neste artigo, mostraremos como você pode usar MBS para complementar seus outros ativos de renda fixa.

Como são formados
Os MBS são obrigações de dívida compradas de bancos, empresas hipotecárias, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras e, em seguida, reunidas em pools por uma entidade governamental, quase governamental ou privada. Essas entidades então vendem os títulos aos investidores. Este processo está ilustrado abaixo:

Compradores de imóveis emprestados com instituições financeiras. ß ß ß ß As instituições financeiras vendem hipotecas para entidades MBS. ß ß ß ß As entidades MBS formam pools de hipotecas. ß ß ß ß Os indivíduos investem em pools de hipotecas.

Tipos de MBS
Pass-Through
O certificado de participação ou participação representa a propriedade direta em um pool de hipotecas. Você obterá uma participação pro-rata de todos os pagamentos de principal e de juros feitos no pool, já que o emissor recebe pagamentos mensais de mutuários.

O pool de hipotecas geralmente terá uma maturidade de cinco a 30 anos. No entanto, o fluxo de caixa pode mudar de mês para mês, dependendo do número de hipotecas pagas antecipadamente - é aqui que reside o risco de pagamento antecipado.

Quando as taxas de juros atuais diminuem, os mutuários podem refinanciar e pagar antecipadamente seus empréstimos. Os investidores então devem tentar encontrar rendimentos semelhantes aos seus investimentos originais em um ambiente menor e de taxa de juros atual.

Por outro lado, os investidores podem enfrentar riscos de taxa de juros quando as taxas de juros atuais subirem. Os mutuários permanecerão com seus empréstimos, deixando os investidores presos com os rendimentos mais baixos em um ambiente crescente de taxas de juros atuais.

Obrigações de hipoteca garantidas (OCM)
As obrigações de hipotecas garantidas (OCM) são pools de hipotecas de passagem. A formação de uma OCM está ilustrada abaixo:

Valores passivos ß ß ß ß Emissora de CMO ß ß ß ß Investidores individuais

Lá são vários tipos de CMOs que são projetados para reduzir o risco de pré-pagamento dos investidores, mas os três mais comuns são:

1. Sequential Pay CMOs
Em uma OCM de pagamento seqüencial, os emissores da CMO distribuirão o fluxo de caixa aos detentores de títulos de uma série de classes, denominadas parcelas. Cada parcela detém títulos garantidos por hipotecas com padrões similares de maturidade e fluxo de caixa. Cada parcela é diferente das outras dentro da OCM.Por exemplo, uma OCM pode ter quatro parcelas com hipotecas que medem dois, cinco, sete e 20 anos cada.

Quando os pagamentos da hipoteca entrarem, o emissor da CMO pagará pela primeira vez a taxa de juros de cupão declarada aos obrigacionistas em cada parcela. Os pagamentos de principal programados e não programados irão primeiro aos investidores nas primeiras parcelas. Uma vez que são pagos, os investidores em tramas posteriores receberão pagamentos de principal.

O conceito é transferir o risco de pagamento antecipado de uma parcela para outra. Algumas OCM podem ter 50 ou mais parcelas interdependentes. Portanto, você deve entender as características das outras tranches na OCM antes de investir. Existem dois tipos: a parcela de amortização planejada (PAC) Tranche
As parcelas de PAC usam o conceito de fundo de amortização para ajudar os investidores a reduzir o risco de pagamento antecipado e receber um fluxo de caixa mais estável. Um vínculo complementar é estabelecido para absorver o excesso de principal à medida que as hipotecas são pagas antecipadamente. Então, com a renda de duas fontes (o PAC e o vínculo complementar), os investidores têm uma melhor chance de receber pagamentos ao longo do cronograma de maturidade original.

Z-Tranche
As parcelas Z também são conhecidas como títulos de acumulação ou parcelas de obrigações de acumulação. Durante o período de acumulação, os juros não são pagos aos investidores. Em vez disso, o principal aumenta a uma taxa composta. Isso elimina o risco dos investidores de ter que reinvestir com menores rendimentos se as taxas de mercado atuais diminuírem.

Após o pagamento das parcelas anteriores, os detentores da parcela Z receberão pagamentos de cupões com base no maior saldo do principal do título. Além disso, eles receberão todos os pré-pagamentos principais das hipotecas subjacentes.

Como os juros creditados durante o período de acumulação são tributáveis ​​- mesmo que os investidores na verdade não o recebam - as parcelas em Z podem ser mais adequadas para contas diferidas.

2. Títulos hipotecários descontrolados
As tiras são MBS que pagam somente o principal dos investidores (PO) ou interesse (IO). As tiras são criadas a partir de MBS, ou podem ser tranches em uma OCM.

Principal Only (PO)
Os investidores pagam um preço profundamente descontado pelo PO e recebem pagamentos de principal das hipotecas subjacentes.

O valor de mercado de um PO pode flutuar amplamente com base nas taxas de juros atuais. À medida que as taxas de juros caem, os pré-pagamentos podem aumentar e o valor do PO pode aumentar. Por outro lado, quando as taxas atuais aumentam e os pré-pagamentos diminuem, o PO pode diminuir o valor.

Interest Only (IO)
Uma IO paga rigorosamente os juros baseados no valor do principal pendente. À medida que as hipotecas amortizam e os pré-pagamentos reduzem o saldo do principal, o fluxo de caixa da IO diminui.

O valor do IO flutua oposto a um PO em que à medida que as taxas de juros atuais caem e os pré-pagamentos aumentam, a renda pode diminuir. E quando as taxas de juros atuais aumentam, os investidores são mais propensos a receber pagamentos de juros por um longo período de tempo, aumentando assim o valor de mercado da IO.

Ratings de segurança
A Fitch Ratings fornece classificações de crédito, bem como taxas de cupom e datas de vencimento para MBS.

Emissores MBS
Você pode comprar MBS de vários emissores diferentes:

Empresas independentes
Bancos de investimento, instituições financeiras e construtores de imóveis emitem títulos de títulos privados e garantidos por hipotecas. Sua classificação de solvabilidade e segurança pode ser muito menor do que as de agências governamentais e empresas patrocinadas pelo governo.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)
Freddie Mac é uma empresa patrocinada pelo governo federal, que adquire hipotecas de credores em todo o país. Em seguida, os reembala em valores mobiliários que podem ser vendidos para investidores em uma ampla variedade de formas.

Freddie Macs não é apoiado pelo governo da U. S, mas a corporação tem autoridade especial para emprestar do U. S. Treasury.

Associação Nacional de Mortgage (Fannie Mae)
Fannie Mae é uma empresa de propriedade de acionistas que é negociada ativamente (símbolo FNM) na Bolsa de Valores de Nova York e faz parte do índice S & P 500. Não recebe nenhum financiamento ou apoio do governo.

No que diz respeito à segurança, Fannie Maes é apoiada pela saúde financeira da corporação e não pelo governo da U. S.

Associação Nacional de Mortgage do Governo (Ginnie Mae)
Ginnie Maes são os únicos MBS que são apoiados pela plena fé e crédito do governo da U. S. Eles consistem principalmente em empréstimos segurados pela Administração Federal de Habitação ou garantidos pela Administração de Veteranos.

Fundos mútuos
Se você gosta da idéia de lucrar com um aumento no crescimento das hipotecas, mas não está na busca de todos os diferentes tipos de MBS, você pode estar mais confortável com os fundos de investimento hipotecário. Existem fundos que investem em apenas um tipo de MBS, como Ginnie Maes, enquanto existem outros que incorporam vários tipos de MBS dentro de suas outras participações em títulos do governo.

Além de uma maior diversificação dos empréstimos, os fundos mútuos podem reinvestir todos os retornos do principal em outros MBS. Isso permite que os investidores recebam rendimentos que mudam com as taxas atuais e reduzirão os riscos de antecipação e taxa de juros.

A Bottom Line
MBS pode oferecer apoio do governo federal, uma renda mensal e uma taxa de juros fixa. A desvantagem, no entanto, é que o termo pode ser incerto e pode não aumentar em valor como outros títulos quando as taxas de juros atuais diminuem. Também não se esqueça de que você pode obter um pedaço de seu principal retornado com cada pagamento mensal. Conseqüentemente, no vencimento, pode não haver qualquer principal restante para você reinvestir.