Em muitos aspectos, o mercado imobiliário de Nova York é diferente de qualquer outro nos Estados Unidos. Uma das maiores diferenças entre NYC e Any-Other-Town, EUA, é que os apartamentos à venda em Nova York são condomínios ou cooperativas. Na maioria dos lugares, os condomínios são a regra, mas não na Big Apple. Embora as cooperativas superem os condomínios em NYC - a maioria das estimativas diz que cerca de 75% são cooperativas - mais condomínios estão no mercado ativo em qualquer momento. (No final de agosto, havia 526 apartamentos co-op de 2 quartos no mercado em Manhattan e 764 condomínios.)

Vamos começar com uma rápida definição da diferença entre uma cooperativa e um condomínio: quando você compra um condomínio, seu apartamento e uma porcentagem das áreas comuns pertencem a você. Quando você compra uma cooperativa, você na verdade não "compra" seu apartamento; Em vez disso, você está comprando ações em uma corporação que é seu prédio. O tamanho da sua participação depende do tamanho do seu apartamento; comprar as ações permite que você ocupe uma unidade no edifício cooperativo. No encerramento de um condomínio, você receberá uma escritura; No encerramento de uma cooperativa, você receberá um contrato de arrendamento. (Para uma comparação mais detalhada, veja Noções básicas e diferenças de cooperativas, condomínios e condós .)

Alguns potenciais compradores, como um casal com quem conversamos, decidiram comprar um condomínio, mas mudam de idéia uma vez que sua busca está em andamento. Originalmente, esse casal achava que eles gostariam de evitar toda a revisão do conselho da cooperativa e as restrições sobre a renovação e sublocação de um apartamento de dois quartos, mas no final, as finanças ganhavam: "Desceu ao apartamento e ao preço. Até agora, o conselho foi bom, e o prédio foi ótimo - então não há queixas. "

De acordo com um artigo do New York Times, condomínios e cooperativas ainda são produtos diferentes, mas "de maneira sutil e tangível, cada um está assumindo as características do outro enquanto competem por compradores bem colocados em um mercado cada vez mais desafiador. "

Aqui está uma comparação das características dos condomínios e cooperativas para ajudá-lo com sua decisão de compra.

Que tipo de construção e onde?

De um modo geral, as áreas residenciais antigas estabelecidas têm uma preponderância de cooperativas. Os bairros mais novos, uma vez considerados outliers, mas agora considerados "hip", são onde você encontrará os condomínios.

Como Gary Malin, presidente da corretora de imóveis de Nova York, Citi Habitats, explica: "Se você gosta de propriedades históricas, é provável que você acabe em uma cooperativa, já que quase todos os pré-guerra são organizados desta maneira. Além disso, porque os edifícios cooperativos tendem a ser mais antigos do que os desenvolvimentos de condomínios, eles geralmente estão localizados em locais mais centrais. Por exemplo, quase todos os edifícios residenciais que fazem a linha Park Avenue no Upper East Side (uma localização privilegiada por qualquer medida) são cooperativas."

Se viver em uma casa de vidro no céu é mais seu estilo, você provavelmente estará olhando muitos condomínios, de acordo com Malin. Os edifícios de condomínio não se tornaram comuns em Nova York até a década de 1970, de modo que muitas vezes são mais modernos do que as cooperativas. "Uma vez que a terra disponível para novos edifícios de condomínio é limitada em Manhattan", diz ele, "os condomínios mais novos provavelmente serão encontrados em bairros próximos e" marginais "no extremo leste e nos lados ocidentais. Em Queens e Brooklyn, vimos muitos condomínios de construção nova sendo construídos em antigas áreas industriais ao longo da orla em Long Island City e Williamsburg, bem como no Downtown Brooklyn. "

Em sua maior parte, os condomínios e as cooperativas têm um porteiro e um superintendente na equipe; alguns vão adicionar um porteiro que fará tudo o que os outros dois não fazem. As comodidades podem ser low-key (talvez apenas uma sala de armazenamento no porão) ou tão extremas como estas em um condomínio no beira-rio no Brooklyn: uma creche e spa para animais de estimação (chamado The Wag Club) onde a equipe assista, treina e preparar o seu cão; Para os residentes de duas pernas, há um terraço paisagístico, uma sala de bilhar, uma sala de piano, uma sala de triagem, uma sala de jogos para crianças, uma academia, um simulador de golfe e um putting green ao ar livre.

Quanto você pode gastar?

Um dos indicadores mais confiáveis ​​do mercado de cooperativas e condomínios em NYC é The Quarterly Elliman Report. De acordo com o relatório do segundo trimestre de 2015 sobre as vendas de cooperativas e condomínios, os preços para ambos os tipos de propriedades estavam se movendo para cima. As cooperativas de dois quartos mostraram um preço médio de US $ 1. 575 milhões; condomínios, pouco menos de US $ 2 milhões. Para 3 quartos, o diferencial foi ainda mais substancial - pouco menos de US $ 3 milhões para uma cooperativa, US $ 4. 65 milhões para um condomínio.

De acordo com a Warner M. Lewis, da The Harkov Lewis Team, na Halstead Property, "Todos os novos desenvolvimentos são condomínios, e seus preços estão eclipsando o que alguém poderia ter imaginado anos atrás … Compradores estrangeiros e domésticos querem um lugar seguro para colocar seu dinheiro . O setor imobiliário de Nova York obteve uma enorme vantagem quando a "preservação do capital" foi a chave para alguns investidores - eles plantaram dinheiro em apartamentos de investimento, que os condomínios permitem e as cooperativas (na sua maioria) não. "

Os adiantamentos nos dois tipos de propriedades diferem substancialmente também. É possível colocar apenas 10% do preço de compra de um condomínio; Para uma cooperativa você precisará colocar 20% para 50%.

E quanto aos custos de fechamento?

Os custos de fechamento em um condomínio são mais altos do que em uma cooperativa. Para detalhes, pedimos ao advogado de imóveis de Nova York Adam Stone para comparar os dois. Aqui é o que ele criou: por um condomínio de US $ 1 milhão com uma hipoteca de US $ 800.000, os custos de fechamento seriam: seguro de título para o comprador, US $ 4 500; seguro de título para credor, $ 1 000; Pesquisa de títulos, US $ 700, taxas de gravação, US $ 700, imposto de mansão do Estado de Nova York, US $ 10.000, imposto de registro de hipoteca do NYS, US $ 15, 370. O total geral: US $ 32, 270 (sem taxas de credor, que variam de acordo com o credor). Para uma cooperativa, é apenas o imposto de mansão de US $ 10.000.A diferença substancial é devido ao fato de que o condomínio é de propriedade real, enquanto as ações cooperativas são propriedade pessoal. "Pode ser apenas semântica para alguns, mas não ao calcular os custos de fechamento. "

E para quem se pergunta o que é o "imposto de mansão", Stone explica: "O Estado de Nova York possui um imposto de transferência de 0,4% do preço de venda, que é cobrado ao vendedor de qualquer propriedade residencial. Ele também possui um imposto de transferência de 1% do comprador, também conhecido como o "imposto de mansão" porque ele se aplica apenas a propriedades residenciais com preço de US $ 1 milhão ou mais. "

Quais serão os seus encargos mensais?

Em condomínios, a conta mensal é chamada de "taxas comuns"; Em cooperativas é "manutenção". "Ambos os encargos pagam pela manutenção do edifício - áreas comuns e paisagismo, pagamento da equipe e muitas vezes alguns dos serviços públicos. Os proprietários de cooperativas escrevem um cheque por mês, os donos de condomínio escrevem dois (um para manutenção de edifícios e um para impostos sobre imóveis), mas o total combinado do proprietário do condomínio é menor do que a conta de manutenção do proprietário da cooperativa.

Manutenção e as cargas comuns não são definidas em pedra; qualquer despesa importante - um novo telhado, um novo lobby, mais funcionários - pode desencadear uma avaliação, algo que os membros do conselho decidem e raramente podem ser revertidos.

Quanto você está disposto a informar o conselho?

A maioria das placas co-op tem um processo de aplicação rigoroso e muitas vezes longo; As placas de condomínio geralmente são menos exigentes. Lewis resume: "Em uma cooperativa não só você tem que ter o dinheiro para comprar o apartamento (ou financiamento para fazê-lo), você também deve ser aprovado pelo conselho depois de enviar um pedido que geralmente é muito detalhado e demorado. Então, com pouco ou nenhum motivo, um comprador pode ser rejeitado após a entrevista ou até mesmo apenas por causa de algo no pacote. Eu tive ofertas e vi acordos onde não há rima ou motivo de rejeições. "

Acha que ele está exagerando? Dê uma olhada nessas colunas no BrickUnderground, um site de notícias imobiliário em Nova York, em melhores razões pelas quais os nova-iorquinos são rejeitados por uma placa de co-op e questões de entrevista de placa de treinamento da curveball.

"Com um condomínio, um edifício pode solicitar um pacote no comprador", diz Lewis, "mas não há entrevista e o prédio apenas tem o direito de primeira recusa (ou seja, eles devem aprová-lo ou o condomínio tem que comprá-lo), o que significa que quando você tem um contrato assinado, a menos que algo aconteça com o comprador (ou o financiamento), o acordo é tão bom quanto feito. "

Quais são as regras?

As placas de Co-op fazem muitas regras. Eles podem exigir quando você pode praticar seu trombone, se você pode colocar decorações de férias em sua porta e se seu animal de estimação pode se mudar com você. A maioria das regras tem como objetivo promover a harmonia, a calma e a civilidade da vida cooperativa.

Mas as regras que desencorajam alguns compradores domésticos e quase todos os compradores internacionais são restrições cooperativas de subarrendamento - é raro que as cooperativas permitam aos acionistas alugar seus apartamentos por um período de tempo prolongado, se for caso disso .Outra regra de cooperativas que torna impossível as compras por parte de países estrangeiros é que é improvável que aceite qualquer pessoa cujos fundos estão fora dos EUA.

Os condomínios permitem aos investidores internacionais comprar e alugar seus espaços, geralmente com algumas ressalvas, mas nenhum que são onerosas.

"Co-ops são todos sobre o estabelecimento de um estável, em-para-o-longo grupo de residentes. Os condomínios não parecem muito preocupados com isso, embora muitos, de acordo com o New York Times, "imporam taxas mais elevadas e mais numerosas, apertando as regras da casa e desencorajando os aluguéis de curto prazo que podem dar um edifício o ambiente agitado de um hotel . "

A linha inferior

Malin resume-se melhor:" De um modo geral, as cooperativas são uma escolha inteligente para aqueles que valorizam a estabilidade e querem "plantar raízes" em um prédio. Simplesmente pergunte a si mesmo: "estou nele para o longo prazo? "Co-ops são muito menos transitórias do que as cooperativas, por isso é um ótimo lugar para se viver se você quer conhecer seus vizinhos. Apenas esteja preparado para ser analisado, cutâneo e estimulado, mas entender que este processo é o que mantém uma cooperativa um investimento estável e notavelmente seguro. "

Em alternativa, ele diz:" se você preferir marchar ao ritmo de seu próprio baterista - e você valoriza a flexibilidade - então um condomínio pode ser a escolha sábia para você. No entanto, entenda que esta liberdade vem a um preço. Os condomínios são quase sempre mais caros do que as cooperativas equivalentes. Além disso, se ver novos rostos no elevador em uma base regular é um problema para você - procure em outro lugar. Os inquilinos podem ser comuns em edifícios de condomínio. Os proprietários geralmente aproveitam as políticas mais liberais de um condomínio. "

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