Se você está curioso sobre o potencial de investimento do setor imobiliário ou simplesmente doente de infomerciais prometendo milhões de dólares em retornos de uma forma nova e obscura de investir no setor imobiliário, vale a pena aprender como a riqueza é criado através de imóveis.

(Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Guia para comprar uma casa na U. S.)

Não estamos olhando estratégias para como lucrar com o setor imobiliário. Em vez disso, este artigo se concentrará nas formas básicas de que o dinheiro seja feito através de imóveis. E, felizmente, para nós, estes não mudaram nos séculos, independentemente do tipo de brilho que os gurus do momento tentam colocar sobre ele.

Tutorial: Explorando Investimentos Imobiliários

Apreciação

A fonte mais comum de lucro imobiliário é a valorização - o aumento do valor - da propriedade em questão. Isto é conseguido de diferentes maneiras para diferentes tipos de imóveis. E, o mais importante, só é realizado através da venda ou refinanciamento. Se você está pensando em refinanciar, use nossa calculadora de hipoteca para calcular as taxas de refinanciamento atuais.

Terra Bruta

A fonte de apreciação mais óbvia para terras não desenvolvidas é, obviamente, desenvolvê-la. À medida que as cidades se expandem, a terra fora dos limites torna-se cada vez mais valiosa por causa do potencial de aquisição por parte dos desenvolvedores. Em seguida, os desenvolvedores criam casas que aumentam esse valor ainda mais.

A apreciação em terras também pode ser proveniente de descobertas de valiosos minerais ou materiais, desde que o comprador detém os direitos. Um exemplo extremo disso seria um óleo impressionante, mas a apreciação também pode provir de depósitos de cascalho, árvores e assim por diante.

Propriedade residencial

Ao olhar para as propriedades residenciais, a localização é muitas vezes o maior fator de apreciação. À medida que o bairro em torno de uma casa evolui, adicionando rotas de trânsito, escolas, shopping centers, playgrounds e assim por diante, o valor sobe. Claro, essa tendência também pode funcionar em sentido inverso, com os valores das casas caindo quando o bairro se deteriora.

Melhorias de casa também podem estimular a apreciação, e isso é algo que um proprietário da propriedade pode controlar diretamente. Colocar em um banheiro novo, atualizar para uma garagem aquecida e remodelar para uma cozinha de conceito aberto são apenas algumas das maneiras como um proprietário pode tentar aumentar o valor de uma casa. Muitas dessas técnicas foram refinadas para correções de alto retorno por flippers de propriedade que se especializam em agregar valor a uma casa em pouco tempo.

Propriedade comercial
A propriedade comercial ganha valor pelas mesmas razões que os dois tipos anteriores: localização, desenvolvimento e melhorias. As melhores propriedades comerciais estão em demanda, e isso impulsiona o preço sobre elas. (Para leitura relacionada, veja 7 Passos para um Hot Commercial Real Estate Deal .)

O papel da inflação na apreciação

Claro, há um fator importante que pulamos em nosso resumo - o impacto econômico da inflação. Uma inflação de 10% do dólar significa que seu dólar só pode comprar cerca de 90% do mesmo bem no ano seguinte, e isso inclui propriedade. Se um pedaço de terra valesse US $ 100.000 em 1970, e ficava adormecido, não desenvolvido e sem amor, ainda valeria muitas vezes mais hoje. Devido à inflação desenfreada ao longo dos anos 70 e um ritmo constante desde então, provavelmente levaria mais de US $ 560.000 para comprar essa terra hoje - assumindo que US $ 100.000 eram de valor justo de mercado no momento e todos os outros fatores permaneceram constantes.

Então, a inflação sozinha pode causar apreciação no setor imobiliário, mas é uma vitória pírrica. Embora você possa obter cinco vezes o dinheiro devido à inflação, muitos outros bens custam cinco vezes mais para comprar agora. (Saiba mais em 5 Tales of Out-Of-Control Inflation. )

Renda

Geralmente referido como aluguel, renda ou pagamentos regulares - de imóveis pode vir de várias formas.

Rendimento de terras brutas

Dependendo dos seus direitos sobre a terra, as empresas podem pagar royalties por quaisquer descobertas ou pagamentos regulares para as estruturas que elas adicionam. Estes incluem gatos de bombas, tubulações, poços de cascalho, estradas de acesso, torres de células e assim por diante. A terra bruta também pode ser alugada para produção, geralmente produção agrícola.

Renda de propriedade residencial

Embora seja possível que você ganhe renda com a instalação de uma torre celular ou outra estrutura, a grande maioria da renda de propriedade residencial vem sob a forma de aluguel básico. Seus inquilinos pagam um montante fixo por mês - e isso aumentará com a inflação e a demanda - e você tira seus custos dele e reivindicará a parcela restante como renda. Embora seja verdade que você receberá um pagamento de seguro se seus inquilinos incendiarem o local, o pagamento apenas cobre o custo de substituir o que é perdido e não é um rendimento no sentido real.

Renda de propriedade comercial

As propriedades comerciais podem produzir rendimentos das fontes acima mencionadas - com aluguel básico novamente sendo o mais comum - mas também pode adicionar mais na forma de renda da opção. Muitos inquilinos comerciais pagarão taxas por opções contratuais, como o direito de preferência no escritório ao lado. Estas são essencialmente opções que os inquilinos pagam um prêmio para segurar, seja eles exercitá-los ou não. A renda das opções às vezes é usada para terras cruas e até propriedades residenciais, mas estão longe de ser comuns.

O que sobre REITs ou MICs?
Os fideicomissos de investimento imobiliário (REIT) e as empresas de investimento hipotecário (MIC) são geralmente considerados excelentes formas de obter renda do setor imobiliário. Isso é verdade, mas apenas no sentido de que o imobiliário é a segurança subjacente. Com um REIT, o proprietário de várias propriedades comerciais vende ações aos investidores - geralmente para financiar a compra de mais propriedades - e depois passa o rendimento de aluguel sob a forma de distribuição. O REIT é o senhorio para os inquilinos (que pagam aluguel), mas os proprietários do REIT obtêm o rendimento uma vez que as despesas de execução dos prédios e o REIT são retirados.

As MICs são mesmo mais um passo removido, pois investem em hipotecas privadas em vez de propriedades subjacentes. Os MICs são diferentes dos MBSs na medida em que detêm hipotecas inteiras e transmitem os juros dos pagamentos aos investidores, em vez de securitizar os fluxos de juros independentes da hipoteca original. Ainda assim, eles não são tanto investimentos imobiliários quanto são investimentos de dívida e, portanto, fora da nossa área de interesse. (Saiba mais em Como avaliar um REIT .)

Smoke and Mirrors

Similar a valores mobiliários com imóveis subjacentes ao investimento, a maioria dos métodos alternativos de "explodir sua mente com super fantástico" são apenas uma camada em cima desses dois fluxos básicos de renda.

Por exemplo, existem opções informais de imóveis residenciais onde você paga uma taxa para ter o direito de comprar uma casa em determinado momento, digamos, após um mês, por um preço acordado. Então, você encontra investidores que pagarão mais do que seu preço de opção pela propriedade. Neste caso, o prémio que você obtém é essencialmente uma taxa de finder para combinar uma pessoa que procura um investimento com uma pessoa que procura vender - não é diferente de um agente imobiliário. Embora este seja renda, não vem de comprar (i. E. Segurando a escritura para) um item imobiliário.

Da mesma forma, nenhum pagamento em dinheiro ou OPM é simplesmente o aspecto de financiamento do negócio - não muda a maneira como o comprador planeja ganhar dinheiro no longo prazo.

A linha inferior

Se alguém está tentando vendê-lo em uma nova maneira de ganhar dinheiro em imóveis, além de comprar baixo e vender alto ou cobrar aluguel, eles provavelmente estão tentando vender você no processo de real investimento imobiliário, em vez de um novo mecanismo para fazer lucros. Se o processo vale ou não depende de você, mas sabe que não muda a forma como o dinheiro será feito (ou perdido) no final.