O lançamento da casa está no seu nível mais alto desde 2007, graças ao aumento dos preços das casas e ao aumento da disponibilidade de financiamento. Além disso, um estoque de habitação limitado está ajudando as nadadeiras a ganhar maiores lucros agora do que estavam obtendo após a crise da habitação, quando as execuções de hipotecas inundaram o mercado.

Ao comprar, reparar e vender propriedades rapidamente pode ser lucrativo, é preciso muito mais dinheiro para virar uma casa do que simplesmente comprar uma casa em que você deseja viver. Não só você precisa do dinheiro para se tornar o imóvel proprietário, você também precisa de fundos de renovação, além de dinheiro para pagar impostos sobre a propriedade, serviços públicos, seguros e juros do empréstimo a partir do dia em que a venda se encerra no trabalho de reabilitação e até o dia da venda. Taxas de impostos de ganhos de capital de curto prazo de 10% a 39. 6%, dependendo do seu fator de imposto de renda federal, reduzirão os lucros que você ganha em propriedades que você flip dentro de um ano ou menos.

Se você não tem dinheiro próprio para investir, começar a house flipping não é uma proposta fácil. Este não é 2005, quando alguém que poderia nebulizar um espelho poderia obter uma hipoteca com nada para baixo. Mesmo com um adiantamento, você pagará mais quando estiver emprestando para financiar um flip do que quando você está emprestando para comprar uma residência principal: os credores vêem lançar como uma proposição mais arriscada.

Além disso, muitos credores não funcionarão com nadadeiras inexperientes. Eles vão querer ver que você tem um registro exitoso de lançar pelo menos uma casa e não irá fazer exceções. Outros irão trabalhar com um flipper inexperiente, mas cobrarão taxas mais elevadas até que essa pessoa desenvolva um histórico de sucesso. (Veja 5 erros que fazem a House lançando um flop .)

Se você estiver interessado em lançar casas, mas não é um comprador de todo o dinheiro, aqui estão algumas opções para financiar o empreendimento.

1. Obter um empréstimo de dinheiro duro

Especialistas discordam sobre o que exatamente significa "dinheiro duro". Alguns dizem que se refere ao fato de que é muito mais caro do que o financiamento tradicional e tem termos "mais difíceis". Outros dizem que é porque financia casas que são "difíceis" para que os credores convencionais financiem. Outros dizem que o termo descreve a garantia do empréstimo: um bem difícil, que neste caso é imobiliário.

Como esses empréstimos funcionam

Os empréstimos de dinheiro duro geralmente têm termos de menos de um ano e taxas de juros de 12% a 18%, mais dois a cinco pontos. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo, então, se você estivesse emprestando US $ 112.000 e o credor cobrado dois pontos, você pagaria 2% de US $ 112.000 ou US $ 2, 240. Em vez de pagar pontos no encerramento, como você faria com uma hipoteca convencional, com um empréstimo de dinheiro duro, talvez você não tenha que pagar pontos até a casa vender, o que pode ajudá-lo a financiar um flip sem colocar o seu próprio dinheiro.

Os credores de dinheiro duros baseiam o valor que você pode emprestar no valor pós-renovação da casa (ARV). Se uma casa custa US $ 80, 000, mas o ARV é de US $ 160 000, e você pode emprestar até 70% do ARV, então você pode pedir US $ 112 000. Depois de pagar o preço de $ 80,000, você terá $ 32,000 para custos de fechamento, taxas de credores, reabilitação, custos de transporte e despesas de vendas, tais como comissões de estadiamento, marketing e agentes imobiliários. Se você consegue manter esse orçamento, não precisará de dinheiro fora do bolso para virar a casa.

Brian Davis, cofundador da SparkRental e um investidor imobiliário com 15 propriedades, diz que pode ser possível evitar o pagamento de custos de fechamento negociando para que o vendedor pague.

Os $ 2, 240 em pontos ocuparão um pedaço significativo desse orçamento de US $ 32.000, porém, e se você estiver pagando 15% de juros por seis meses, seu custo total de juros em US $ 112.000 será de US $ 8, 400 . Os emprestadores de dinheiro duro geralmente esperam pagamentos mensais de juros mensais, enquanto o empréstimo está em circulação, mas alguns podem permitir que os juros sejam acumulados e não exigem que ele seja pago até que o flip seja concluído. Após essas duas grandes despesas, você terá apenas US $ 21, 360 para tudo o resto - menos se você tivesse que pagar os custos de fechamento. Mas se a casa realmente vende por US $ 160.000, você está olhando para um lucro de US $ 48.000, menos impostos, por seis meses de trabalho, potencialmente sem escrever um único cheque de sua própria conta bancária.

Hard Money versus empréstimos convencionais

Lucas Machado, presidente da House Heroes, um grupo de investidores imobiliários que repara e flui casas em mau estado no sul da Flórida e financia empréstimos de dinheiro duro, diz que os empréstimos de dinheiro duro são os mais maneira popular e mais rápida de obter dinheiro para um flip, uma vez que não há burocracia burocrática.

"Propriedades em mau estado não satisfazem as diretrizes para o financiamento de hipotecas tradicionais. Os emprestadores de dinheiro duro, por outro lado, esperam emprestar em casas em ruim ", diz Machado. Ao contrário dos credores convencionais, como os bancos, eles não estão vinculados por diretrizes relativas à condição de propriedade ou pelas qualificações do mutuário, como os rácios de dívida e renda e as pontuações de crédito.

"Os credores de dinheiro duros decidem se devem fazer o empréstimo avaliando a força do negócio e a confiabilidade do flipper doméstico", diz Machado. Se a compra e os custos de reparação contra o valor de revenda tiverem sentido e o flipper da casa é confiável, um emprestador de dinheiro duro fará o empréstimo. "Se o padrão do flipper, o emprestador de dinheiro duro pode excluir, tomar posse da casa e vendê-lo lucrativamente por conta própria. "

Em alguns casos, os emprestadores de dinheiro duro quererão ver documentos como declarações fiscais, extratos bancários e relatórios de crédito, mas cabe ao credor. Outra diferença entre os credores convencionais e os credores de dinheiro duro é que o último não se importa se os fundos de adiantamento forem emprestados.

Um emprestador de dinheiro duro, semelhante a um banco, deterá o primeiro privilégio de posição na casa até que o mutuário pague o empréstimo, mas o mutuário será o proprietário e manterá a escritura, explica Mat Trenchard, gerente de aquisições da Senna House Buyers, uma das maiores empresas compradoras de casas em Houston.

Onde procurar credores

Um lugar para encontrar um emprestador de dinheiro duro está online.

Lima One Capital trabalhará com flippers novos e emprestará até 90% de empréstimo a custo ou até 70% de empréstimo a ARV. As taxas e as taxas de juros diminuem com a experiência de lançamento de um mutuário. Lima One empresta na maioria dos estados; taxas e taxas variam de acordo com o estado. Em geral, espera pagar uma taxa de originação de 3. 5% e uma taxa de juros de 12%, se você tiver completado até um flip nos últimos 24 meses; uma taxa de originação de 3% e uma taxa de juros de 11%, com dois ou quatro pontos no seu cinto; e uma taxa de originação de 2% e uma taxa de juros de 9. 99% com cinco ou mais flips preenchidos. Os mutuários com pontos de crédito inferiores a 680 poderão emprestar um pouco menos e pagarão os custos mais elevados; a pontuação de crédito mínima é de 630. Lima One Capital exige um adiantamento de 10% e oferece condições de reembolso até 13 meses.

LendingHome oferece empréstimos fixos e de reversão para até 90% do preço de compra e 100% dos custos de renovação. Os mutuários devem enviar extratos bancários para mostrar que podem cobrir os custos de adiantamento e fechamento; um contrato de compra; uma lista de seus projetos anteriores de reparo e substituição; documentação de propriedade; e um pagamento inicial. As taxas de juros geralmente variam de 9% a 12%. Existe uma taxa de inscrição de US $ 199 para cobrir os custos de subscrição de empréstimos de terceiros. A LendingHome também cobra uma taxa de originação, taxa de avaliação e taxas de título e custódia, e a empresa retira fundos de reabilitação até que as renovações estejam completas.

Como outra opção, Machado sugere chegar às associações locais de investimentos imobiliários, investidores locais e agentes imobiliários locais para encontrar emprestadores de dinheiro duros. Mas pode não haver muito espaço para negociar, especialmente em pontos e taxas de juros.

Ao longo dos últimos três anos e meio, Machado observa, houve tantas oportunidades de emprestar dinheiro que não há necessidade de perseguir um acordo. "Por que assumir um empréstimo em um retorno mais baixo hoje, quando você provavelmente vai encontrar outra oportunidade amanhã? " ele pergunta.

2. Consulte com credores privados

"Um credor privado é simplesmente um indivíduo com capital substancial para emprestar você", diz Trenchard. "Você ficaria surpreso com a quantidade de pessoas que estão por aí buscando dinheiro de empréstimo que economizaram. Eles irão operar muito como um HML [emprestador de dinheiro duro], exceto tipicamente você pode obter melhores taxas e termos. "

A Trenchard diz que os credores privados podem estar mais abertos para negociar condições de pagamento do que os credores de dinheiro duros são. Eles podem até estar dispostos a atuar como parceiro no negócio e tomar uma parte dos lucros em troca de não cobrar os juros do mutuário.

"A chave para o flipper inexperiente é ter confiança ao negociar", diz Trenchard. "Eles precisam fazer a rede e conversar com outros flippers sobre o quanto eles estão acostumados a pagar e saber que podem se afastar. Não pense, porque você não conseguiu chegar a um acordo com o primeiro credor com o qual fala que não encontrará o dinheiro para um acordo. "

Se você não tem um tio rico, você pode procurar credores privados em eventos locais de rede imobiliária.Esses indivíduos podem cobrar de 8% a 12%, mais zero a dois pontos em comparação com um emprestador de dinheiro duro de 12% a 15% com dois a cinco pontos, diz Trenchard. Como um emprestador de dinheiro duro ou um banco, eles terão uma garantia de primeira posição na casa.

Como preparar um emprestador privado

As nadadeiras profissionais experientes dizem que a melhor forma de investigar um credor privado que você está pensando em trabalhar é falar com outros flippers - quem você também encontrará em eventos de rede imobiliária - e pergunte se eles têm experiência com esses credores. Quão rápido foi a reviravolta? Que preço eles receberam? Quão sensível era o credor? Você também pode pedir referências e chamá-las.

O cenário do pior caso geralmente é que um acordo cai porque o credor não fornece o financiamento prometido e o comprador perde seu depósito de dinheiro sério. Outra possibilidade está sendo surpreendida com a tabela de liquidação por taxas de credores inesperadas. Há também o potencial de batalhas legais em termos contratuais ou um credor tentando pegar um mutuário em incumprimento para que ele possa excluir a propriedade. Todas estas são boas razões para verificar um credor antes de assinar qualquer coisa.

"Dito isto, lembre-se que, nesse tipo de transação, o credor está negociando um monte de dinheiro em troca de folhas de papel assinadas - documentos de empréstimo. Isso não é um problema ruim para o mutuário ", diz Machado.

Online Private Lenders

Como emprestadores de dinheiro duro, você também pode encontrar credores privados na internet.

5 Arch Funding , com sede em Irvine, Califórnia, trabalha com nadadeiras experientes em 18 estados, com mais em breve. Oferece taxas de juros de um dígito para empréstimos fixos e de reversão.

Anchor Loans afirma que é o maior credor fixo e flip do país. A empresa baseada em Calabasas, Califórnia, pode fechar negócios dentro de sete dias em uma ampla gama de tipos de propriedade a taxas de juros competitivas em 20 estados. Os termos variam de acordo com o estado; na Califórnia, por exemplo, os empréstimos estão disponíveis com taxas de juros de 8% a 12%, dependendo da experiência de empréstimo em valor e mutuário, com taxas de originação de 2% a 3% e condições de empréstimo de 6 a 12 meses sem pré-pagamento penalidades. As nadadeiras podem emprestar até 70% do ARV da casa. Os mutuários devem ter um histórico comprovado de pelo menos cinco flips nos 18 meses anteriores; A Anchor Loans considerará empréstimos para empresas qualificadas e LLCs multi-membros com menos de cinco viragens.

A Trenchard não considera as empresas que emprestam dinheiro às nadadeiras para serem credores privadas - mesmo quando se referem a si mesmas dessa forma - porque eles tendem a ter taxas e taxas de juros semelhantes às dos credores de dinheiro duro. No entanto, os dois exemplos acima são exceções.

Davis diz que algumas empresas podem se chamar prisioneiras privadas simplesmente porque são empresas de propriedade privada, mas, tecnicamente, um credor privado é um amigo, membro da família ou outro indivíduo que não faz negócios com dinheiro de empréstimo, mas concorda em fazer um emprestimo.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding confia em um grupo de vários indivíduos e / ou instituições para financiar empréstimos coletivamente.Cada credor, que é referido como um investidor, fornece uma pequena porcentagem do empréstimo do mutuário e ganha juros sobre esse dinheiro.

Os sites tradicionais de crowdfunding como Prosper não estão voltados para comprar e lançar casas; O montante máximo de empréstimo da Prosper de US $ 35.000 é destinado a projetos como renovação de casas, consolidação de dívidas e financiamento de pequenas empresas. É aí que vêm os sites especiais de crowdfunding para flippers imobiliários residenciais. As opções incluem RealtyShares , Groundfloor Finance e Patch of Land . Alguns vão "prefundir" o seu empréstimo, o que significa que a empresa irá fechar rapidamente o seu empréstimo usando seu próprio dinheiro, enquanto espera que os investidores apresentem o financiamento, enquanto outros não fecham seu empréstimo até que os investidores o tenham financiado. Isso pode significar um fechamento mais lento ou nenhum fechamento.

"Os sites Crowdfunding ocupam um nicho semelhante como credores de dinheiro duro", diz Davis. "Eles são relativamente caros, mas emprestam aos investidores imobiliários, independentemente de quantas hipotecas possuam, e se concentrem fortemente na garantia e na qualidade do negócio em si. "

Four Crowdfunding Sites

RealtyShares oferece financiamento de curto prazo de reabilitação a custo (LTC) de até 90%, fechamentos em apenas 10 dias, termos de 6 a 24 meses e taxas a partir de 9%. Empréstimos de $ 100, 000 a $ 10 milhões estão disponíveis. A empresa trabalha com empresas de investimentos experientes com histórico comprovado e apenas aprova 5% de negócios.

Groundfloo r oferece empréstimos de US $ 25 000 para US $ 2 milhões com financiamento de até 90% de LTC, fechamentos em até 7 dias, sem pagamentos durante o prazo do empréstimo e sem declarações de impostos ou Demonstrações bancárias exigidas para empréstimos abaixo de meio milhão. As taxas de juros variam de 6% a 26%. Os mutuários devem pagar um mínimo de três meses de juros, mesmo que paguem o empréstimo mais cedo. Os custos de fechamento típicos são de US $ 500 a US $ 1, 500 e a Groundfloor cobra dois a quatro pontos por empréstimo. Todos os pontos e taxas podem ser lançados no empréstimo. Groundfloor geralmente não funciona com nadadeiras inexperientes.

Patch of Land oferece empréstimos de US $ 100.000 para US $ 5 milhões com financiamento de até 80% do valor do crédito ou até 70% do valor pós-renovado, fechamentos em apenas 7 dias, e taxas de juros a partir de 7. 99%. Os mutuários fazem pagamentos de juros mensais automáticos sobre seus empréstimos por prazos de um a 36 meses. Patch of Land só funciona com desenvolvedores experientes.

AssetAvenue , um credor on-line com sede na Califórnia, financia empréstimos de US $ 150.000 a US $ 2 milhões para propriedades de investimento em 43 estados e diz que pode fechar um empréstimo de reabilitação em apenas 10 dias. Cobra uma taxa de inscrição para que um terceiro possa realizar a devida diligência no pedido de empréstimo do mutuário; ele também cobra uma taxa de originação e outros custos de fechamento padrão. As nadadeiras podem emprestar até 75% do preço de compra e até 100% do orçamento de reabilitação. Os mutuários carregam seus documentos e podem monitorar o progresso do empréstimo on-line. Os empréstimos são reembolsados ​​por débito automático da conta bancária do mutuário.

Possíveis Desvantagens

Trenchard e Machado disseram que não usaram nenhum site de crowdfunding imobiliário. Mas ambos suspeitaram que o processo do crowdfunders para avaliar e comprometer-se a um acordo pode ser mais lento do que o que um mutuário experimentaria com um credor de dinheiro privado ou duro com quem ele ou ela tem um relacionamento sólido. Esses credores podem fechar um acordo em 24 horas quando surgir uma grande oportunidade e toda a documentação estiver em ordem.

Ao contrário de um credor privado, sites crowdfunding também podem não oferecer a oportunidade de negociar. Eles podem ter definidos parâmetros para cada negócio porque são responsáveis ​​por um grande grupo de investidores.

(Saiba mais sobre suas responsabilidades quando você vende em Realtors Flipping: 8 Divulgações que você deve fazer .)

A linha inferior

Se você não tiver dinheiro suficiente para virar um casa sem ajuda financeira - ou se você tiver o dinheiro, mas quer limitar seu risco - existem várias maneiras de obter financiamento. Um emprestador de dinheiro duro, credor privado ou site de crowdfunding imobiliário pode ajudá-lo a alcançar seus sonhos de lançar a casa.

Todas essas opções são caras em comparação com o financiamento de hipotecas tradicionais para uma casa ocupada pelo proprietário, mas seu preço reflete o alto risco que o credor está tomando e a improbabilidade de obter um empréstimo bancário de baixa juros para virar uma casa. Mas usar o dinheiro de outras pessoas não só permite que você comece no negócio de lançar quando você tem pouco ou nenhum dinheiro para investir, também lhe dá chance de virar mais propriedades simultaneamente e aumentar seus lucros globais, uma vez que você ganha experiência suficiente para fazer vários negócios .

"Se você conhece as opções, onde encontrá-las e como rede, o problema reside mais em encontrar negócios do que em encontrar o dinheiro", diz Trenchard. "É muito fácil encontrar dinheiro para um ótimo negócio, mas é muito difícil encontrar grandes promoções. "

Disclaimer: Os credores nomeados e descritos neste artigo são apresentados apenas para fins informativos. Nem a Investopedia nem o autor subscrevem nenhuma dessas empresas. Os mutuários devem fazer sua própria pesquisa antes de determinar se algum desses credores é uma boa opção para suas necessidades de financiamento específicas.