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Qualquer um que já tentou comprar ou vender uma casa provavelmente já ouviu muito sobre o valor justo do mercado da propriedade, ou FMV. Da mesma forma, qualquer pessoa que tenha que pagar impostos sobre uma propriedade ou ter uma dedução baseada na propriedade precisa encontrar a FMV. Aliás, esta também é terminologia comum no mercado imobiliário de investimento. Infelizmente, não existe uma maneira fácil ou universal de determinar o valor de mercado para o setor imobiliário. No entanto, quase todas as avaliações de mercado são de dois fatores: avaliações de imóveis e vendas comparáveis recentes.
Economia de Valor de Mercado
O valor de cada bem em uma economia de mercado surge de um processo de descoberta. Produtores e revendedores propõem valores hipotéticos e esperam encontrar compradores com avaliações similares. Por outro lado, os consumidores procuram ou diminuem os preços com base em suas mudanças de interpretação do valor dos bens. Este processo é imperfeito e em constante mudança.
Para imóveis, isso significa que um comprador deve valorizar a propriedade mais que o dinheiro que ele está negociando. Ao mesmo tempo, o vendedor deve valorizar a propriedade menos do que o dinheiro oferecido.
Avaliações e vendas comparáveis
As avaliações são apenas opiniões profissionais de valor. Durante uma venda de casa, o banco que faz o empréstimo inicial normalmente seleciona um avaliador para prestar uma opinião sobre o valor do imóvel a partir de uma data específica. As vendas comparáveis, também conhecidas como a abordagem de "dados de mercado", são a maneira mais comum de chegar ao valor de mercado. Aqui, as vendas recentes de propriedades de estatura similar são revistas para informar o julgamento.
Publicação do IRS 561
A publicação do código tributário aplicável para o valor justo de mercado dos imóveis é a publicação 561 do IRS. Esta publicação trata de todos os tipos de avaliações de propriedades, como carros, barcos, coleções, roupas usadas, títulos, patentes, anuidades e muitos outros, mas não deixa de lado uma seção para determinar o valor de mercado imobiliário.
A publicação 561 afirma explicitamente que "uma avaliação detalhada por um avaliador profissional é necessária" para uma avaliação adequada. Três abordagens são consideradas aceitáveis pelo avaliador: a abordagem de vendas comparável, a capitalização da abordagem de renda ou o novo método de custo de reposição.
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