Os grandes bancos e até alguns mais pequenos se afastaram dos empréstimos para capital próprio e estão oferecendo uma opção de taxa fixa em uma linha de crédito de capital próprio (HELOC). Este produto híbrido tem suas próprias peculiaridades, benefícios e desvantagens. Para não mencionar que diferentes credores têm regras diferentes sobre como você pode usá-los. Aqui está o que você precisa saber sobre como este empréstimo funciona. (Para mais, veja Escolhendo um empréstimo Home-Equity ou linha de crédito .)

As Noções básicas

Tradicionalmente, se você quisesse contrair empréstimos contra a equidade em sua casa, você poderia obter um empréstimo de capital próprio de taxa fixa ou retirar dinheiro contra uma linha de crédito e pagar um taxa de juros variável com um HELOC. Agora, há uma terceira opção: a opção de taxa fixa HELOC. Alguns credores estão oferecendo este produto como uma terceira alternativa. Outros, como o Bank of America Corporation e a Wells Fargo & Company, o utilizaram para substituir os empréstimos de home equity, possivelmente devido a novos regulamentos de hipotecas, que podem achar onerosos.

Alguns credores marcam este produto com nomes especiais, como a linha de crédito FlexLock Home Equity do Santander, mas a opção de taxa fixa HELOC geralmente funciona do mesmo modo, independentemente do credor que você escolher. Existem diferenças importantes nos detalhes que podem tornar o produto de um emprestador melhor para sua situação do que o de outro, no entanto (como se a comparação de compras de um empréstimo não fosse suficientemente complicada já).

A premissa básica é que você obtenha uma linha de crédito com base na sua equidade home e você pode emprestar tão pouco ou muito daquela linha de crédito que desejar. Sua taxa de juros mudará com as condições do mercado, o que pode significar variações importantes em seus pagamentos mensais e no valor total que você deve ao longo do tempo. Para reduzir a incerteza, informe ao seu credor que deseja que a totalidade ou parte da soma que você emprestou para ser convertida em um empréstimo de taxa fixa à taxa de juros atual do mercado. Você pagará esse valor durante um determinado número de anos, e você poderá continuar emprestando se você ainda tiver fundos restantes na sua linha de crédito. Ao contrário de um empréstimo tradicional de home equity, você não está desligado do acesso a crédito adicional e, à medida que você paga o saldo de taxa fixa, sua linha de crédito volta.

Scott Nguyen, um investidor imobiliário de 27 anos de idade da Costa Mesa, Califórnia, queria usar parte de sua equidade em casa para trabalhos de remodelação. Depois de muita pesquisa sobre os prós e contras dos empréstimos para home equity em relação aos HELOCs, ele escolheu um HELOC com uma opção de taxa fixa.

"Isso me permitiu levar meu tempo trabalhando com empreiteiros para obter lances e obter minhas finanças no lugar", diz Nguyen. "Eu não me senti pressionada por encontrar empreiteiros imediatamente, porque não recebi impostos cobrados até que tirei do meu HELOC."Quando Nguyen estava pronto para emprestar, ele usou a opção de taxa fixa. Ele apreciou saber seus pagamentos exatos e usou o dinheiro para substituir sua grama com relva artificial e fazer uma remodelação de cozinha com novos gabinetes e bancadas em granito.

Os Detalhes

Aqui estão alguns exemplos dos recursos de opção de taxa fixa HELOC que variam de acordo com o credor.

• O comprimento do termo de taxa fixa: Os credores permitem que você conserte sua taxa para qualquer lugar de um a 30 anos. Quanto mais longo o prazo, menor será seu pagamento mensal, mas, sendo o resto, o maior interesse que você pagará. Você pode estar limitado no termo que você pode escolher. Por exemplo, um credor pode limitar suas escolhas para um período de três, cinco ou sete anos em um bloqueio de taxa fixa, somente para juros, enquanto que se você pagar tanto o principal como o interesse, você pode escolher qualquer termo desejado dentro do intervalo permitido .

• Número de saldos de taxa fixa: Quanto mais saldos de taxa fixa você pode carregar, melhor. Verifique se o credor cobra essa flexibilidade aumentada através de uma taxa ou taxas de juros mais altas.

• Saldo mínimo de taxa fixa: Seu credor pode exigir que você empreste um valor mínimo se quiser bloquear uma taxa fixa. Tenha em mente que os credores também exigem que você empreste um valor mínimo em um empréstimo tradicional de home equity e pode ter requisitos de retirada mínima em HELOCs tradicionais.

• Limites anuais: Alguns credores captam o número de saldos de taxa fixa que você pode bloquear em cada ano. Por exemplo, você pode transportar três saldos de taxa fixa total, mas crie apenas dois novos no mesmo ano.

• Quando você pode converter: Você geralmente pode converter todo ou parte do seu saldo HELOC para uma taxa fixa com um termo definido no fechamento ou a qualquer momento durante o período de sorteio. Você não pode converter durante o período de reembolso; nesse ponto, você terá que refinanciar se quiser converter um saldo de taxa variável para um rate de taxa fixa.

• Termo totalmente amortizável ou em parte amortizante: Um termo totalmente amortizável significa que você pagará todo o saldo da taxa fixa durante o prazo de taxa fixa; um termo parcialmente amortizável significa que você ainda terá um saldo pendente no final do prazo fixo, que voltará a uma taxa variável. Levar mais tempo para pagar o seu saldo significa pagar mais juros, especialmente se a taxa variável a qual reverte é maior que a taxa fixa que você pagou. (Para mais, veja Como os HELOCs podem prejudicá-lo .)

• Voltar para uma taxa variável: Alguns credores permitem que você converta seu empréstimo de taxa fixa de volta para um empréstimo de taxa variável a qualquer momento durante o período de sorteio, o que você gostaria de fazer se as taxas de juros caíssem.

• Taxa de taxa de bloqueio: Alguns credores cobram uma taxa nominal, como $ 50 ou $ 100, quando você bloqueia uma taxa fixa em um saldo; outros não.

• Taxa de juros fixos: Não importa qual credor você escolha, sua pontuação de crédito e taxas de juros de mercado afetarão a taxa que você pode obter em uma opção de taxa fixa HELOC. Mas, como com qualquer empréstimo, alguns credores têm taxas mais baixas do que outras.Procure, e não negligencie as cooperativas de crédito e os bancos pequenos; eles às vezes têm melhores negócios do que os grandes bancos.

A linha inferior

Quando você não pode decidir se um empréstimo home equity ou um HELOC é a melhor opção para você, um HELOC que permite bloquear parte do seu saldo a uma taxa fixa é uma ótima opção . Não o obriga a escolher entre tomar uma grande quantia agora e ter a flexibilidade de retirar fundos, conforme você precisa mais tarde. Também não faz você escolher entre conhecer sua taxa de juros e ter uma chance nas taxas de mercado. Aplicar com vários credores para encontrar a melhor taxa e os recursos de empréstimo mais atraentes para você. (Para mais informações, consulte Refinanciamento do seu empréstimo Home-Equity: A How-To Guide .)