Quando você tira uma linha de crédito de equidade em casa (HELOC), o chamado período de sorteio geralmente dura dez anos. Durante esse período, você pode pedir dinheiro emprestado, conforme necessário, e fazer pagamentos baixos e com juros sobre o que você emprestou. Muitos proprietários fazem exatamente isso porque pique menos no curto prazo. Após o período do sorteio, no entanto, você não pode mais emprestar da sua linha, e você deve começar a pagar os pagamentos de juros integralmente amortizados durante o período de reembolso, que normalmente é de 20 anos. Isso significa que seus pagamentos mensais podem ser significativamente maiores do que durante o período de sorteio, e muitos proprietários acabam enfrentando choque de pagamento. Uma maneira de resolver o problema de choque de pagamento é refinanciando seu HELOC, e existem várias maneiras de fazê-lo. Este artigo explica como se qualificar, quais são suas opções e os prós e contras de cada um. (Se você precisa refinanciar um empréstimo regular de home equity, veja Refinanciamento de seu empréstimo Home-Equity: A How-To Guide .)

Qualificação para refinanciar seu HELOC

Refinanciar um HELOC é semelhante a retirar ou refinanciar uma primeira hipoteca. Você terá que se qualificar com base em suas receitas, despesas, dívidas e ativos, o que significa fornecer documentos como talões de pagamento, formulários W2, declarações de impostos, declarações de hipoteca, identificação com foto, comprovante de seguro e quaisquer outros documentos que o contratante considere necessários. Para obter as taxas de juros mais baixas, você precisará ter uma pontuação FICO excelente: em algum lugar na faixa de 740 a 850. Você pode se qualificar com uma pontuação tão baixa quanto 620, mas você pagará mais do que o dobro da taxa de juros de alguém com uma pontuação excelente, e você pode ter dificuldade em encontrar um credor que irá trabalhar com você. (Para mais, veja Os 5 maiores fatores que afetam seu crédito .)

Você também precisará ter equidade suficiente em sua casa depois de retirar o novo empréstimo para atender às diretrizes do credor para o empréstimo combinado ao valor. Alguns credores permitirão aos proprietários com crédito de crédito excelente até 100% do valor de sua casa, mas é comum poder emprestar apenas 80% a 90%. Aqui está um exemplo de como isso é determinado:

Valor da propriedade: $ 300, 000

Saldo de primeira hipoteca: $ 190, 000

Saldo HELOC: $ 50, 000

Total emprestado: US $ 240, 000

Empréstimo combinado para valor: 80%

Patrimônio do imóvel: 20%

Neste caso, assumindo Você só quer refinanciar seu saldo de HELOC existente e não quer emprestar mais, você poderá encontrar um credor que irá trabalhar com você, especialmente se você tiver um bom crédito. Além disso, quanto mais equidade você tiver, menor será sua taxa de juros.

Opções para Refinanciamento

Existem quatro maneiras de refinanciar sua linha de crédito de home equity.Aqui estão suas opções e os prós e contras de cada um.

1. Solicite uma modificação de empréstimo

Como funciona: Entre em contato com seu credor e explique que você terá problemas para fazer seus pagamentos quando o período de sorteio terminar. Pergunte se o credor pode trabalhar com você para alterar os termos do empréstimo de uma forma que fará seus pagamentos mensais acessíveis, portanto você não será o padrão. O Bank of America, por exemplo, tem um programa de assistência à home equity que concede aos proprietários qualificados um prazo mais longo, menor taxa de juros ou ambos, se tiveram dificuldades financeiras, como perda de renda ou divórcio.

Prós: A modificação do empréstimo pode ser sua única opção se você estiver subaquático. Mas antes de ir para um, veja se você é qualificado para qualquer programa de assistência federal ou estadual para proprietários de casas em dificuldade, como o programa de Modificação de Lixo de Segunda Classe Acessível ou um Refinanciamento Curto da FHA.

Contras: Os credores não têm nenhuma obrigação de modificar seu empréstimo, portanto, esta opção pode não estar disponível para você. Se for, você terá que mostrar que você pode pagar o empréstimo modificado.

2. Abra um novo HELOC

Como funciona: Você chuta a lata pela estrada iniciando com um novo período de sorteio e um novo período de reembolso somente para interesse.

Prós: Ele compra algum tempo para melhorar sua situação financeira se você está lutando para chegar ao fim e você não deseja usar o seu empréstimo existente.

Contras: Você vai ter que reembolsar seu empréstimo algum dia. Quanto mais tempo você adiar o reembolso, mais o interesse que você deve, e quanto maior for o seu amor totalmente amortizado e os pagamentos de juros serão por mês. Além disso, entrar em um novo período de sorteio facilita a manutenção do empréstimo. Se você está refinanciando porque está preocupado com o reembolso do seu HELOC existente, a última coisa que deseja fazer é adicionar a sua dívida. Como você já viu, é difícil saber o que seus custos de empréstimos totais ou seus pagamentos mensais serão com um HELOC porque você está emprestando um pouco aqui e aí e a taxa de juros pode flutuar. Além disso, quando o período de reembolso do seu novo HELOC chute nas taxas de juros pode ser maior do que hoje, tornando esses pagamentos mensais ainda maiores. (Para mais, veja Como os HELOCs podem prejudicá-lo .)

3. Obter um novo empréstimo de capital próprio

Como funciona : Você transforma seu saldo HELOC de taxa variável em um empréstimo home-equity de taxa fixa. Você pode levar até 20 ou 30 anos para pagar seu saldo.

Prós: Você encerra o ciclo de empréstimos contínuos, tirando uma quantia fixa para pagar seu HELOC, e você obtém uma taxa de juros fixa com pagamentos mensais estáveis. Certifique-se de conhecer seus custos de empréstimos de longo prazo e fator-los no plano financeiro de longo prazo de sua casa.

Contras: Alguns credores deixaram de oferecer empréstimos de capital próprio, então as compras ao redor terão mais esforço do que encontrarão um HELOC. No entanto, eles estão disponíveis, especialmente se você estiver disposto a olhar para além dos maiores bancos - o que você deve ser porque as grandes instituições financeiras não têm necessariamente as melhores tarifas ou o serviço ao cliente mais competente.Além disso, tenha em mente que, quanto mais seu prazo de empréstimo, menor serão os pagamentos mensais, mas o maior interesse que você pagará.

4. Refinanciar o saldo em uma nova primeira hipoteca

Como funciona: Em vez de apenas refinanciar seu HELOC, você refinance seu HELOC e sua primeira hipoteca em um empréstimo: uma nova primeira hipoteca.

Prós: Você pode obter as taxas de juros mais baixas disponíveis. As taxas de hipoteca inicialmente tendem a ser menores do que as taxas de empréstimo de capital próprio, porque se você não cumprir os pagamentos da sua casa, seu primeiro credor de hipoteca tinha o resultado sobre a venda de sua casa encerrada. Em um mercado onde as taxas de HELOC são de 4. 75%, e as taxas de empréstimo de capital próprio são de 5 a 23%, 30 anos, as taxas fixas de primeira hipoteca podem ser 4. 09% e as taxas fixas de primeira imobilização de 15 anos pode ser de 3. 31%. Supondo que você refinance com uma primeira hipoteca de taxa fixa, você também ganhará a estabilidade de pagamentos mensais iguais e conhecerá seus custos de empréstimos totais na frente, assim como você faria com a opção de empréstimo de capital próprio mostrada acima.

Contras: A retirada de uma primeira hipoteca pode significar o pagamento de custos de fechamento significativamente mais elevados do que o refinanciamento para um novo empréstimo HELOC ou home equity.

A linha inferior

Você pode obter pagamentos mensais mais acessíveis em seu HELOC através de uma modificação de empréstimo, refinanciamento para um novo HELOC, refinanciamento em um empréstimo home equity ou refinanciamento com uma nova primeira hipoteca. Explore suas opções com vários credores para ver qual possibilidade oferece a melhor combinação de acessibilidade a curto prazo e as menores despesas possíveis a longo prazo e os custos de fechamento. (Para mais, veja: Como funciona uma opção de taxa fixa HELOC .)