Os mercados da U. S. esperam um aumento nas taxas de juros no futuro próximo. Investimentos alternativos como fianças de investimento imobiliário (REIT) podem oferecer boas opções aos investidores. Este artigo analisa o potencial dos REITs para a sensibilidade à taxa de juros e avalia sua adequação como veículo de investimento em períodos com altas taxas de juros.

Introdução rápida a REIT

A REIT é uma garantia de capital aberto, que investe em imóveis através de imóveis ou hipotecas e, muitas vezes, negocia em grandes transações, como estoque. Os REITs oferecem alto nível de liquidez aos investidores que se apostam no setor imobiliário comprando-o como ações. REITs vêm em uma grande variedade com tipos de propriedade específicos, como REITs em apartamentos residenciais, edifícios comerciais, armazéns e instalações do hotel. Os REIT também estão disponíveis em variantes regionais, como aquelas que se concentram em imóveis em países / regiões específicos, como a U. S., Europa, China ou Japão. (Para mais, consulte: 5 tipos de REITs e como investir em eles.)

Os REITs oferecem muitos benefícios, incluindo a diversificação em uma nova categoria de ativos, alta liquidez no setor imobiliário com uma pequena quantidade de investimento e benefícios fiscais (dependendo das leis locais). (Para mais informações, consulte: Investir em REITs.)

O REIT Retorna Contra Taxas de Juros

Um relatório recente da REIT. com mostra um nível de correlação historicamente baixo entre REITs e o mercado de ações. A correlação indica como dois títulos se movem em relação uns aos outros. O mesmo relatório mostra níveis baixos de correlação semelhantes entre REITs e rendimentos das obrigações. (Uma tabela aparada está abaixo com a correlação REITs-bonds destacada.)

Imagem cortesia dos REITOS. com.

Uma comparação histórica semelhante entre os retornos de um índice de FPI popular e taxas de juros de títulos de 10 anos indica uma relação inversa. Nós traçamos os retornos anuais do índice popular FTSE NAREIT All Reits contra as taxas de juros dos títulos do Tesouro a 10 anos:

Gráfico baseado em dados do índice REIT provenientes de REITS. com (eixo esquerdo) e dados de 10 anos do Tesouro do Tesouro provenientes de stlouisfed. org (eixo direito).

Como é evidente a partir do gráfico acima que cobre 45 anos, o aumento das taxas de juros parece ruim para REIT retorna e vice-versa. Durante os períodos de alta taxa de juros de 1980-1985, os retornos dos REITs foram menores, enquanto eles dispararam após 2008, quando as taxas de juros atingiram níveis recordes.

No entanto, existem outros fatores e outras observações detalhadas a serem consideradas, o que pode indicar retornos positivos para os investimentos dos REIT, mesmo durante a era da alta taxa de juros. Percorrer em períodos de tempo específicos quando as taxas de juros foram altas e emergem observações interessantes:

Desde 1979, as taxas de juros têm uma tendência descendente.Houve alguns picos esporádicos nos anos intercalares, mas, em geral, tem sido um declínio consistente das taxas de juros. Com cada período de cinco ou dez anos, uma menor faixa de taxas de juros foi considerada "alta". "

• 1979-1984: Este período registrou taxas de juros na faixa alta de 10% a 14%. O retorno de REITs também estava na faixa alta de 9% a 32%.
• 1991-1997: Este período viu uma nova gama de altas taxas de juros, que variaram de 6% a 8%. O retorno do índice REIT situou-se na faixa de 12% a 36%, com exceção de 1% em 1994.
• 2000-2001: o próximo intervalo de alto interesse foi durante o período 2000-2001, quando as taxas apresentaram cerca de 5 5%. Os retornos dos REIT variaram de 16% a 26%.

Como o REITs classificou a tarifa durante os períodos interinos de baixa taxa de juros?

• 1973-1974: as taxas de juros foram comparativamente menores, variando de 6. 9% a 7. 4% (em comparação com alta faixa de 10% a 14% nos anos seguintes). Os REITs sofreram mal com perdas anuais na faixa de -42% a -27%.
• 1998-1999: as taxas de juros estavam no intervalo de 4% a 5,5%, e os retornos de REITs ainda eram negativos até -6% para -6%.
• 2007-2012: À medida que as taxas de juros diminuíram progressivamente de 4% para menos de 2%, os REITs ganharam perdas anuais consistentes na faixa de -45% a -5%, com apenas uma exceção dos retornos positivos em 2009. > Essas observações indicam que os REITs podem realmente não ter dependência de cenários de taxas de juros. Os retornos dos investimentos do REIT podem permanecer livres das variações da taxa de juros.

Existem outros benefícios dos REITs, o que os torna uma boa opção de investimento, mesmo durante períodos de interesse elevado:

Oportunidade de renda

• : os REITs são considerados valores mobiliários baseados no rendimento. Embora a valorização de preços nos REITs ofereça potencial de lucro, uma parcela considerável de retornos do REIT é de dividendos. Os pagamentos de dividendos por REITs são o herói desconhecido, muitas vezes ignorados pelos investidores. Conforme observado em The Basics of REIT Taxation, os REITs geralmente estão isentos de tributação na U. S. no nível de confiança, desde que distribuam pelo menos 90% de seus rendimentos para os seus detentores de unidades. Este sistema de benefícios fiscais resulta em uma distribuição regular de dividendos aos acionistas do REIT. Na ausência de imposto sobre dividendos, os rendimentos líquidos efectivos são muitas vezes superiores aos de títulos (ou ações), mesmo em casos de altas taxas de juros. Diversificação global
• : O outro benefício indireto que pode ser realizado através de REITs é em termos de exposição aos mercados globais. Mesmo que uma mudança nas taxas de juros possa afetar os retornos do REIT no mercado local … S, os investidores podem considerar os REITs com exposição global. Desde a década de 1990, a U. K., Cingapura, Japão, Austrália, Países Baixos, África do Sul e muitos outros países habilitaram listas de REIT, permitindo que os investidores fiquem expostos nos mercados imobiliários de países estrangeiros. Por exemplo, se o mercado imobiliário local nos tanques da U. S. devido aos efeitos de taxas de juros mais elevadas, um investidor da U. S. com exposição ao mercado imobiliário de Cingapura pode se beneficiar se possuir REITs em imóveis de Cingapura em sua carteira. Exposição específica do setor
• : os REITs cotados em bolsa, listados nas bolsas de valores, vêm em diferentes sabores. Pode-se encontrar REITs específicos para apartamentos residenciais, shoppings, setor hoteleiro, armazéns e até mesmo aqueles com exposição à infra-estrutura de um estado ou país. No caso de taxas de juros crescentes, nem todos os sub-setores do setor imobiliário podem ser atingidos adversamente. Por exemplo, embora as taxas de juros altas possam atingir os retornos dos REITs que tenham exposição a apartamentos residenciais, a renda de um REIT particular que tenha exposição a muitos shoppings operacionais em locais privilegiados permanece maior. O estudo cuidadoso do mercado imobiliário, os impactos das taxas de juros em um sub-setor específico e sobre REITs específicos com base em sua participação na propriedade subjacente, podem tornar o investimento do REIT rentável, independentemente do impacto da taxa de juros. (Para mais informações, veja: 3 REITs de hotel que superaram o mercado e os REIT residenciais, de saúde e de escritório.)

A linha inferior

Depois de analisar padrões de correlação e dados históricos, parece que os retornos de REITs permanecem independentes dos períodos de taxa de juros. Após um estudo cuidadoso e uma seleção adequada de sub-setores e regiões geográficas, os investidores podem considerar os REITs como uma boa alternativa às ações e obrigações tradicionais, que são altamente sensíveis às taxas de juros.