Você está interessado em comprar um fixador-superior, mas não tem dinheiro para remodelá-lo? Ou talvez você tenha economizado dinheiro para remodelação, e você encontrou uma casa que você ama, mas seu credor não permitirá que você compre, porque a casa não é considerada habitável sem banheiros. Sempre há propriedades no mercado que não foram mantidas por antigos detentores de dinheiro, foram mal tratadas pelos locatários ou foram deliberadamente destruídas pelos proprietários dos formadores que foram excluídos. Não deveria haver uma maneira para alguém como você consertar esses visões do bairro e recuperá-los?

Um presente do governo

Existe uma maneira de comprar um fixador superior, e o governo federal é trazido a você. O produto de empréstimo de reabilitação da Administração Federal de Habitação, o empréstimo FHA 203 (k), foi projetado para pessoas que desejam reabilitar ou reparar uma casa danificada para que elas possam viver nele como sua residência principal. Esses empréstimos são aprovados pelo governo para incentivar os credores a oferecer o que de outra forma seria considerado um produto de empréstimo com risco. Por causa dos riscos e gastos envolvidos, os projetos de reabilitação são normalmente tratados por investidores imobiliários profissionais que podem comprar imóveis com dinheiro e, portanto, não precisam de nenhum banco para aprovar a condição da propriedade.

Este artigo descreverá quanto dinheiro você precisa para economizar, os dois tipos diferentes de 203 (k) empréstimos, propriedades elegíveis, reparos elegíveis e mais, em resumo, o que você precisa saber para veja se este tipo de empréstimo é adequado para você. (Para a leitura de fundo, veja: Garantir as hipotecas da Autoridade Federal de Habitação (FHA) .)

Quanto dinheiro você precisa

O empréstimo FHA 203 (k) permite que você inclua o dinheiro necessário para reparos e despesas relacionadas (materiais e mão de obra) no empréstimo. Se você quisesse comprar uma casa onde a cozinha tinha sido arrancada, você poderia incluir no empréstimo o preço dos novos armários, bancadas, pavimentos, frigorífico, fogão, forno, microondas, pia, máquina de lavar loiça, lixo e o custo para projetar, permitir e instalar tudo. O empréstimo também pode incluir uma reserva de contingência de 10-20% para despesas acima e além de suas estimativas de reparos. Você também pode receber até seis meses de pagamentos de hipoteca incluídos para cobrir a hipoteca enquanto você está renovando a casa para que você não tenha que fazer um pagamento de habitação dupla.

Tipos de 203 (k) Mortgages

Existem dois tipos de hipotecas FHA 203 (k): regular e racionalizado (também chamado de "modificado"). Regular é para propriedades que precisam de reparos estruturais; racionalizado é para aqueles que precisam apenas de reparos não estruturais. Qualquer um pode ser usado para compra ou refinanciamento.

Para o empréstimo de compra regular 203 (k), o montante máximo da hipoteca é baseado no valor mínimo do imóvel mais os custos de reabilitação ou 110% do valor esperado da propriedade após a reabilitação.Isso significa que você não gostaria de comprar uma casa com um valor de $ 150.000 se necessário US $ 25.000 em reparos, a menos que você tivesse US $ 10.000 em dinheiro, porque o máximo que você poderia emprestar seria $ 165, 000 (110% de US $ 150, 000). O empréstimo simplificado permite que os compradores de imóveis adicionem um máximo de US $ 35.000 ao preço de compra para pagar melhorias. (Para saber mais, veja: Hipotecas: quanto você pode pagar? )

Claro, em qualquer caso, você tem a renda para suportar a hipoteca - você não pode simplesmente fazer um empréstimo por um certo montante porque a casa o garante.

Propriedades elegíveis

Os empréstimos FHA 203 (k) destinam-se a proprietários-ocupantes e não a investidores. Os seguintes tipos de propriedades são elegíveis:

• Moradias unifamiliares para famílias com quatro famílias
• Construção existente que foi concluída por pelo menos um ano
• Teardowns, desde que parte da base existente permaneça > Uma casa existente que será movida para uma nova fundação
• A parcela residencial de uma propriedade de uso misto (comercial / residencial)
• Condomínios aprovados pela FHA
• Com uma ampla gama de propriedades qualificadas, quase qualquer um pode encontrar a propriedade certa que será qualificada para um empréstimo de 203 (k).

Condições de financiamento e despesas admissíveis de Reabilitação e Reparação

Independentemente do trabalho que você possa pensar que a casa precisa, o credor e a FHA têm seus próprios requisitos que você também terá que atender. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) "exige que os imóveis financiados ao abrigo deste programa atinjam determinados padrões básicos de eficiência energética e estruturais para" cumprir os Padrões de Propriedade Mínima da HUD (24 CFR 200. 926d e / ou Manual do HUD 4905. 1 ) e todos os códigos e ordenanças locais. "

Os padrões de eficiência energética incluem calafetagem, isolamento e ventilação, bem como o uso de sistemas de aquecimento e ar condicionado adequados para o lar. A casa também é obrigada a ter detectores de fumaça adjacentes a cada área de dormir.

Você pode se surpreender com a variedade de reparos domésticos e melhorias que podem ser financiadas com o empréstimo 203 (k). Estes incluem, mas não estão limitados a, o seguinte:

pintura

• adições de salas
• decks
• pátios
• classificação de site e drenagem
• remodelação de banheiro
• remodelação de cozinha, incluindo eletrodomésticos < acabamento de um sótão ou subterrâneo
• alterações estruturais e reparações
• adicionando ou diminuindo o número de unidades em uma habitação (por exemplo, família solteira para duplex)
• nova aderência
• adições de segunda história
• eliminação de problemas de tinta à base de chumbo
• sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC)
• encanamento
• coberturas
• piso
• conservação de energia
• acesso desabilitado
• A FHA não permite "itens de luxo", como campos de ténis, piscinas, banheiras de hidromassagem e poços de churrasco a serem financiados com um empréstimo de 203 (k), mas alguns itens que você pode pensar como luxos, como banheiras de hidromassagem, são realmente permitidos. Converse com seu credor sobre as melhorias específicas que deseja fazer para ver o que você pode financiar.
• Completando o Rehab

Depois de concluir a compra e a casa é sua, você pode iniciar os reparos e remodelação. A FHA exige que todos os reparos sejam concluídos dentro de seis meses, embora os credores possam exigir um prazo mais curto.

Você começará a fazer pagamentos de hipoteca imediatamente como você faria em qualquer casa. Afinal, você é dono dele - não importa se você ainda não está morando nisso. No entanto, como mencionado anteriormente, você pode financiar seus primeiros pagamentos de hipoteca.

O dinheiro de reabilitação e reparação é colocado em uma conta de garantia e liberado à medida que o trabalho é concluído e inspecionado para garantir a aprovação do HUD. HUD também deve aprovar o produto final uma vez que todo o trabalho foi concluído.

Problemas para evitar

Muitos credores não fazem empréstimos FHA 203 (k), seja porque não sabem como ou não querem fazer a documentação extra. Trabalhar com um credor que não tenha experiência com os empréstimos FHA 203 (k) é algo que você deve evitar - o processo é suficientemente complexo como está. Não se dê nenhuma dor de cabeça trabalhando com alguém que não sabe o que está fazendo.

Além disso, certifique-se de não superinvestir na casa - não gaste tanto em reparos e melhorias que você não poderá recuperar seus custos se você vender a casa um dia. Olhe para os preços médios de venda das casas prontas em seu bairro e tente colocar sua casa dentro desse alcance. Você não quer possuir uma casa de US $ 300.000 em um bairro de US $ 200.000 casas, porque a maioria das pessoas que podem pagar uma casa de US $ 300.000 deseja viver em um bairro mais agradável onde todas as casas são comparativamente valorizadas.

Inconvenientes

FHA 203 (k) os empréstimos têm um período de fechamento mais longo do que outros tipos de empréstimos. Geralmente, eles levam 60 a 90 dias para fechar, em comparação com os 30 a 45 dias que são comuns para outros empréstimos, incluindo empréstimos regulares FHA. Se você tiver pressa de se mover, o empréstimo 203 (k) não é o produto para você. Você também pode esperar pagar uma taxa de juros mais elevada por causa do aumento do risco associado aos empréstimos para melhoria domiciliar. (Para mais, confira

Mortgage Points - O que é The Point?

) Estes empréstimos também são mais trabalhos para o credor e requerem conhecimento de empréstimo especializado, por isso pode ser mais difícil encontrar um credor que funcione com você. Os processos de aplicação e renovação são muito trabalho para o proprietário, e há muita burocracia envolvida. Alguns mutuários relataram atrasos no recebimento de seus fundos de reabilitação, o que adiciona estresse adicional ao processo. A linha inferior

Embora possa ser mais um trabalho para encontrar um credor que faça empréstimos da FHA 203 (k) e para completar os processos de aplicação e renovação, o esforço extra pode pagar. Este produto de empréstimo pode permitir que você compre essa casa perfeita que apenas precisa de algum recondicionamento para ser habitável novamente. Também pode permitir que você faça o salto do aluguel para a propriedade da casa, pois pode haver um fixador superior na sua faixa de preço quando não houver nenhum local pronto para mudar você pode pagar. (Para mais, veja

Você está pronto para comprar uma casa?

)