O que é este misterioso "fechamento", você sempre ouve os agentes imobiliários se referindo quando você está comprando uma casa? O fechamento ocorre quando você assina os papéis que tornam a casa sua. Mas antes desse dia mágico (e muitas vezes estressante), uma longa lista de coisas deve acontecer. Este artigo explicará o que você pode esperar durante o processo de encerramento a partir do momento em que sua oferta é aceita até o momento em que você obtém as chaves para sua nova casa. (Para saber sobre as coisas que podem dar errado durante o processo, leia 10 obstáculos para fechar em uma nova casa. )

1. Open Escrow

Escrow é uma conta detida por um terceiro em nome de duas partes em uma transação. Porque há tantas coisas que devem acontecer para completar uma venda de casa, a melhor maneira de evitar que o vendedor ou o comprador seja roubado é ter um terceiro neutro segurando todo o dinheiro e documentos relacionados à transação até que tudo foi resolvido. (Se ainda não enviou o seu contrato de compra, leia 10 Dicas para obter um preço justo em uma casa .)

2. Faça uma pesquisa de título e obtenha um seguro de título

Um seguro de título e pesquisa de título oferece paz de espírito e uma salvaguarda legal para que quando você compre uma propriedade, ninguém mais pode tentar reivindicá-la como deles mais tarde, seja ele um parente desprezado que foi deixado fora de um testamento ou um cobrador de impostos que não era (ou pensa que não estava) pago. Um oficial de título executará uma pesquisa de título para se certificar de que não há nuvens sobre o título (reivindicações de terceiros para uma propriedade que poderia questionar ou invalidar sua propriedade). Se houver, esses problemas precisarão ser resolvidos antes que a propriedade se torne sua. (Para mais, veja 10 obstáculos para fechar em uma nova casa .)

3. Encontre um advogado

Este é um passo opcional se você quiser obter uma opinião legal profissional sobre seus documentos de encerramento. Mesmo as pessoas mais bem-educadas não conseguem entender completamente seus documentos de encerramento; um advogado imobiliário experiente não só os entenderá, mas também saberá onde procurar problemas potenciais em sua papelada. (Para saber mais, leia Os benefícios de usar um advogado imobiliário .)

4. Obter pré-aprovado para uma hipoteca

Ao obter pré-aprovado para uma hipoteca não é necessário para fechar um acordo, ele pode ajudá-lo a fechar o negócio mais rapidamente como sinais pré-aprovados para o vendedor que você tem um forte apoio financeiro. Por sua vez, ser pré-aprovado pode dar-lhe mais poder de barganha ao negociar com um vendedor. Outra vantagem importante de ser pré-aprovado é que certos credores oferecerão uma taxa de bloqueio, o que significa que você pode garantir uma taxa de juros e não ser uma mercê dos mercados se as taxas de juros se elevarem antes de fechar o negócio.

5. Negociar os custos de fechamento

A empresa de custódia não pode fornecer gratuitamente seus serviços, é claro, mas muitas empresas desta indústria aproveitam a ignorância dos consumidores e aumentam suas metas ao cobrar taxas de lixo. Embora exista algum debate sobre o que é considerado uma taxa de lixo, as taxas a serem consideradas incluem taxas administrativas, taxas de revisão de aplicativos, taxas de revisão de avaliação, taxas auxiliares, taxas de e-mail, taxas de processamento e taxas de liquidação. Se você está disposto a falar e a manter seu terreno, geralmente você pode obter taxas de lixo eliminadas ou pelo menos reduzidas. Mesmo taxas para serviços legais de fechamento podem ser infladas. (Saiba mais em Cuidado com as taxas de hipoteca "Junk" .)

6. Complete a inspeção de casa

Uma inspeção de casa não é necessária, mas você seria estúpido para não fazer uma realizada. Se você encontrar um problema sério com a casa durante a inspeção, você terá a oportunidade de sair do acordo ou pedir ao vendedor para consertá-lo ou pagar por você para corrigi-lo (desde que sua compra incluísse uma casa - contingência de inspeção). (Para mais informações sobre este assunto, leia Você precisa de uma inspeção de casa? )

7. Complete a inspeção de pragas

Uma inspeção de pragas é separada da inspeção de casa e envolve um especialista certificando-se de que sua casa não possui insetos destruidores de madeira (térmitas ou formigas de carpinteiro). Você não gostaria de comprar uma casa com um problema de térmitas, pois mesmo um pequeno problema pode se espalhar e tornar-se muito destrutivo e caro de consertar. As pragas que destroem a madeira podem ser eliminadas, mas você quer se certificar de que o problema pode ser resolvido por um custo que você achar razoável (ou por um custo que o vendedor esteja disposto e capaz de pagar) antes de concluir a compra da casa. Na verdade, se algum problema de praga, mesmo um menor, for encontrado, a empresa de hipotecas exigirá que seja corrigido antes de fechar.

8. Renegocie a Oferta

Mesmo que sua oferta de compra já tenha sido aceita, se as inspeções revelarem problemas, você pode renomear o preço de compra da casa para refletir o custo de qualquer reparo que você precisará fazer. Você também pode manter o preço de compra igual, mas tentar obter o vendedor para pagar os reparos. (Para mais informações sobre a arte da negociação, consulte Obtendo o que deseja .)

Se o contrato de compra indicar que você está comprando a propriedade "tal como está", você não tem muito recurso a pedir reparos ou uma redução de preço, mas você ainda pode pedir. Você também pode voltar sem penalidade se um grande problema for encontrado que o vendedor não pode ou não corrigi-lo.

9. Bloqueie sua taxa de juros

Se você ainda não tiver, você precisará bloquear sua taxa de juros. Um bom credor verá as taxas de juros de perto para você e informá-lo quando as taxas estiverem em um ponto baixo para que você possa bloquear então. Você também pode assistir taxas de juros por si mesmo online usando o site do seu credor ou uma ferramenta como a calculadora de hipoteca da Investopedia.

É importante notar, porém, que, uma vez que as taxas de juros são imprevisíveis e flutuam várias vezes ao dia, você não deve ficar louco tentando atingir o fundo do rock.Esteja satisfeito com uma taxa que você acha que é razoável considerando as atuais condições de mercado e que você pode pagar confortavelmente. Além disso, tenha em mente que as taxas variam de acordo com a pontuação de crédito, região geográfica e o tipo de empréstimo que você está recebendo, de modo que você não consiga obter as melhores tarifas que você ouve anunciadas. (Para mais, confira Como sua taxa de hipoteca? )

10. Remova as contingências

Se o seu agente imobiliário o ajudou a elaborar uma boa oferta de compra, sua oferta deve depender de várias coisas:

• Obter financiamento a uma taxa de juros que não exceda um certo percentual que você pode pagar
• A inspeção da casa não revela problemas importantes com a casa
• O vendedor revela completamente quaisquer problemas conhecidos com a casa
• A inspeção de pragas não revela infestações ou danos importantes na casa
• O vendedor que completa qualquer acordo reparos

Essas contingências muitas vezes devem ser removidas por escrito por certas datas (conhecida como aprovação ativa), que também deveria ter sido declarada na sua oferta de compra, para o fechamento do seu negócio. No entanto, em alguns acordos de compra, as contingências são aprovadas passivamente (também conhecidas como aprovação construtiva) se você não as protesta em seus prazos especificados.

11. Financiamento Escrow

Você provavelmente depositou dinheiro sério quando você assinou o contrato de compra. A finalidade desse dinheiro é deixar o vendedor saber que você é sério ou sincero sobre suas intenções de comprar a casa. Afinal, o vendedor vai tirar o imóvel do mercado para que você possa comprá-lo. Se você voltar, o dinheiro sério vai para o vendedor como compensação. Se o vendedor voltar, o dinheiro é devolvido a você.

Para completar sua compra, você terá que depositar fundos adicionais em depósito. Seu depósito de dinheiro original é geralmente aplicado em relação ao seu adiantamento; você precisará enviar o restante do seu adiantamento e pagar seus custos de fechamento (a menos que o vendedor tenha concordado em pagá-los).

12. Final Walkthrough

Uma das últimas etapas antes de assinar seus documentos de encerramento deve ser passar pela propriedade uma última vez. Você quer garantir que nenhum dano tenha ocorrido, e nada foi removido incluído na compra. (Antes de você se mudar, certifique-se de ler 7 Passos inteligentes cada novo Proprietário deveria tomar .)

13. Assine os Papers

Obviamente, uma das etapas mais críticas do fechamento é assinar a documentação. Provavelmente haverá pelo menos 100 páginas. Embora você possa se sentir pressionado pelas pessoas, que estão esperando por você para assinar seus papéis, como o notário e seu credor hipotecário, leia cada página com cuidado - a cópia fina terá um grande impacto sobre suas finanças e sua vida nos próximos anos .

Em particular, certifique-se de que a taxa de juros esteja correta e que não haja uma penalidade de pré-pagamento. De forma mais geral, compare seus custos de fechamento com a estimativa de boa fé que você recebeu no início do processo e lance um ajuste sobre quaisquer taxas que estão fora em mais de 10%.

A linha inferior

Pode parecer que o processo de encerramento é muito trabalho, mas talvez a pior parte seja a espera. Na maioria das vezes, você estará sentado nas suas mãos, esperando que alguém envolvido na transação venha. Então, encontre algo agradável para ocupar seu tempo e distraí-lo enquanto espera e sinta-se seguro com o conhecimento de que você fez sua pesquisa e sabe como fazer seu processo de fechamento funcionar sem problemas.

Se esta é sua primeira vez comprando uma casa, lembre-se de 10 Worst First-Time Homebuyer Erros e nosso First-Time Homebuyer Guide .